מה קורה כשאחד מבעלי הדירות בפרויקט פינוי-בינוי מקבל תמורה גבוהה יותר

יזם פרויקט פינוי-בינוי שילם תמורה גבוהה באופן חריג לאחד מבעלי הדירות, מה שהוביל להתקוממות של חלק מהבעלים במתחם

הריסה בפרויקט פינוי-בינוי בקריית אונו / צילום: הלית ינאי
הריסה בפרויקט פינוי-בינוי בקריית אונו / צילום: הלית ינאי

הכותבת היא שותפה מובילה במחלקת הנדל"ן בארנון, תדמור־לוי. הכותב הוא עו"ד במחלקה.

הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוא ערכאה מעין-שיפוטית שתפקידו לברר פניות דיירים בבניינים שבהם מקודמים מיזמי התחדשות עירונית. לפי הדין, החלטת ממונה לטובת פונה יכולה לשמש כראיה לכאורה בבית המשפט. 

העלייה במחירי הדירות אולי נבלמה, אבל הבעיה הגדולה של שוק הנדל"ן נמצאת בכלל במקום אחר | אריק מירובסקי, פרשנות
"מצמצמי דיור": דוח של האוצר חושף את התופעה החדשה בשוק הנדל"ן 

אחת מההחלטות הממונה שפורסמו לאחרונה עסקה במתחם פינוי-בינוי בעיר יבנה. הפונים הם כמה בעלי דירות בבניינים המצויים במתחם, שהתקשרו עם יזם הפרויקט בהסכמי פינוי-בינוי.

לטענת הפונים, היזם הפר, כלפיהם וכלפי יתר הבעלים במתחם, את עיקרון שוויון התמורות. בפרט, טענו הפונים, היזם העניק לבעל דירה מסוים תמורות העולות עשרות מונים על התמורות שלהם זכאים הפונים לפי הסכמי הפינוי-בינוי - הוא רכש את הדירה שבבעלותו במחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק (5.5 מיליון שקל). הטענה גובתה בחוות-דעת שמאית.

הדייר סייע בהחתמות

יזם הפרויקט טען כי הדירה אכן נרכשה במחיר גבוה - אבל זאת נוכח הסיוע שבעליה נתן ליזם בהחתמת בעלי הדירות במתחם. עוד טען היזם כי ממילא בעל הדירה אינו חלק מהפרויקט עוד, ועל כן עיקרון שוויון התמורות לא חל עליו.

הממונה קיבלה את טענת הפונים, שלפיה הסכום ששולם לבעל הדירה אכן גבוה משמעותית מהתמורה שניתנה לפונים בפרויקט. בנוסף לכך, הממונה דחתה את טענת היזם, לפיה בעל הדירה הספציפי הוא לא חלק מהפרויקט, בנימוק לפיו מדובר בניסיון לעקוף את עיקרון השוויון בתמורות.

לאחר מכן בחנה הממונה האם תשלום הסכום הגבוה בעבור דירת הבעלים הספציפי חורג מעיקרון השוויון. בהקשר זה ציינה הממונה כי אם בעל הדירה אכן סייע בהחתמות - ייתכן כי ניתן לראות בחלק מהתמורה הגבוהה בעבור הדירה תשלום בעבור השירותים שנתן. אולם בהיעדר פירוט מספיק אודות היקף הסיוע של בעל הדירה ליזם - הממונה החליטה שלא לתת קביעה חד-משמעתית בעניין.

לבסוף בחנה הממונה מה הנפקות המשפטית של פגיעה בעיקרון שוויון התמורות, וחילקה את הדיון לשלושה חלקים. ראשית אזכרה הממונה את חובת השקיפות והגילוי הקיימת בחוק פינוי-בינוי - המחייבת מי שפועל מטעם יזם או מקבל שכר מיזם, להודיע על כך באופן מיידי לבעלים. הסנקציה על אי-הגילוי, על-פי החוק, היא שהבעלים שנתנו הסכמתם יכולים לחזור בהם מחתימתם על ההסכם. לדברי הממונה, הסעיף לא אוסר על תשלום תמורה חריגה, אבל הוא מחייב גילוי. ובענייננו, קבעה הממונה, טיבו של הסיוע בהחתמות לא התברר כאמור - ולכן אין בידה שחובה זו הופרה.

שנית ציינה הממונה כי הפגיעה בעיקרון השוויון יכולה לבוא לידי ביטוי בטענות שיעלו לאחר חתימת הרוב הדרוש להגשת תביעת "דייר סרבן" על הסכם הפינוי-בינוי עם היזם. במקרה כזה יכולה הייתה לעלות לדיון שאלת סבירות הסירוב לחתום על ההסכם על-ידי הפונים, ואולם בענייננו אין הדבר רלוונטי - כיוון שבמסגרת הליך בוררות שמתנהל בין הצדדים, הבהירו הפונים כי מבחינתם ההסכמים תקפים ושרירים.

עיקרון שוויון התמורות

שלישית, הממונה דנה בזכותם של הפונים להשוואת תמורות בגין הפרת עיקרון השוויון - וגם בהקשר זה קבעה כי כיוון שנושא זה נדון במסגרת בוררות, היא בוחרת שלא לנקוט בו עמדה.

פרשנות: להחלטתה של הממונה יש חשיבות רבה, כיוון שהיא מכירה בעיקרון שוויון התמורות, ובנוסף מציגה את אופן הניתוח המשפטי של הפגיעה בו, על מישוריו השונים. נוכח האמור, אנו סבורים כי ניתן להסתייע בהחלטה בהכוונת התנהגות יזמים ובניתוח השאלה האם עמדו בחובותיהם בסיטואציות דומות בעתיד.