לאן הולכים מחירי השכירות, ומה יקרה כשהריבית תרד

מחירי הדירות לא עלו בחמשת החודשים האחרונים, ובשלושת החודשים האחרונים, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ירדו במצטבר ב־0.8%. חדשות טובות? לא אם שואלים את שוכרי הדירות, שכן על פי הלמ"ס מחירי השכירות ממשיכים לעלות, ובקצב גבוה. מדוע השכירות ממשיכה לעלות כששוק הנדל"ן מוסיף להאט ולהתקרר? מה מוביל לעליות הללו - והאם נראה אותן נעצרות בקרוב? גלובס עונה על השאלות המרכזיות הנוגעות לשוק השכירות.

● פרשנות | חשבתם שמחירי הדירות לא יכולים לרדת משמעותית? תראו מה קורה בתל אביב
● הם קנו דירה בפחות ממיליון שקל בחיפה והחליטו להשכיר אותה. זו הסיבה  

בכמה עלו מחירי השכירות בתקופה האחרונה?

מדדי חודש יולי בתחום השכירות למגורים מצביעים כולם על עלייה - שממשיכה כבר חודשים רבים. נתוני הלמ"ס מראים כי מדד מחירי השכירות עלה ביולי האחרון ב־0.5%, ומתחילת השנה ב־2.9%. בחוזי שכירות חדשים שנחתמו בחודש החולף נרשמה עלייה של 9%, ובחוזים שהתחדשו (חוזי שכירות קיימים שהוארכו) נרשמה עלייה של 3.8%; מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, המבטא את העלייה החודשית הממוצעת בחוזים חדשים ובחוזים שהתחדשו גם יחד, עלה ב־0.7%, וב־2.7% מתחילת השנה. מדד הדיור (אשר כולל בתוכו את כל המדדים הללו יחד, ואחרים) מציג מספרים דומים. מדד מחירי תחזוקת הדירה עלה ביולי ב־0.6%, ומדד מחירי ריהוט וציוד לבית הוא היחיד שירד בסקטור הזה - ב־1.2%.

מה גורם לעלייה המתמשכת במדדים?

רבים תולים את העלייה במחירי השכירות בעליית מחירי הדירות, אשר דוחקים את הרוכשים הפוטנציאליים אל האופציה היחידה שעומדת לרשותם: מגורים בשכירות. כאשר עוד ועוד פונים לכיוון הזה, המחירים באופן טבעי עולים. אך ייתכן שישנו גם הסבר אחר, אשר נוגע להעלאת הריבית במשק, ומציג השפעה אחרת מזו שאנחנו מכירים.

"בניגוד לסעיפים אחרים, ההשפעה של הריבית על תחום השכירות, בטווח הקצר לפחות, לא פועלת להורדת מחירי השכירות - אלא דווקא לעלייה בהם לעתים", אומר ויקטור בהר, מנהל המחלקה הכלכלית בבנק הפועלים. "זו תופעה אופיינית לא רק לישראל, אלא לכל העולם: דירות שכורות הן כלי השקעה, וכאשר הריבית עולה יש להן לפתע אלטרנטיבה, בדמות ריבית חסרת סיכון גבוהה יחסית. השוק 'משווה' את תשואת הדירות השכורות לתשואה הזו, וכך אנחנו מקבלים באופן פרדוקסלי משהו עלייה במחירי השכירות בעקבות ההעלאה של הריבית - אך לרוב לטווח הקצר בלבד".

 ויקטור בהר, מנהל המחלקה הכלכלית בבנק הפועלים / צילום: ענבל מרמרי

מהי מידת ההשפעה של מדדי השכירות על האינפלציה?

למדדי השכירות ועלויות הדיור, אשר "חוסים" כולם תחת מדד הדיור, השפעה רבה על האינפלציה, שכן הם מהווים 26% ממדד המחירים לצרכן אשר מהווה כלי מדידה לאינפלציה במשק. כך, במצב אשר מגביר את האבסורד, ההעלאה בריבית, אשר אמורה להביא להאטת הפעילות במשק ולהורדת הריבית, "מתדלקת" לתקופה מסוימת את האינפלציה ותורמת לעלייה שלה, או לכל הפחות מונעת ירידה משמעותית יותר. לשם המחשה, ביולי האחרון עלה מדד המחירים לצרכן ב־0.3%, וללא סעיף הדיור העלייה היא רק 0.2%.

אנחנו כבר אחרי כמה חודשים של עלייה רצופה. מדוע לא רואים עצירה בעליות?

"צריך לזכור שהלמ"ס מודד את החוזים המתחדשים או החדשים בלבד", מזכיר בהר, "ולרוב העלאת שכר הדירה המשמעותית באמת מתרחשת כשמתחלף דייר. לכן שכר דירה שלא עלה כבר שלוש או ארבע שנים, כעת כשמתחלף דייר הוא 'קופץ' בצורה משמעותית, וזה מתבטא בעלייה של 9% בחוזים חדשים. המשמעות היא שגם הירידה במחירי שכר הדירה, לכל הפחות במדדים, תהיה הדרגתית ואיטית כשתגיע".

עד כמה מבטאים המדדים את המציאות בשטח?

המדדים שמפרסמת הלמ"ס אינם מבטאים בהכרח את המציאות בשטח, שכן שוק השכירות מורכב ומושפע מגורמים שונים - ואף משתנה בין עיר לעיר. אם כן, מהי החשיבות שבפרסום הנתונים על ידי הלמ"ס? ההצבעה על מגמה לאורך זמן. "אין ספק שברמה החודשית כל שוכר מרגיש אחרת את ההשפעה על שכר דירה שלו, אך הרעיון הוא שהלמ"ס, על פני שלוש או ארבע שנים, תתפוס את השינויים המרכזיים, את מגמות השוק", מוסיף בהר. "לאורך זמן ההנחה היא שנתוני הלמ"ס מסתנכרנים עם מגמה כלשהי, כמעין 'נתון אמת'".

האם ישנו סיכוי לשינוי מגמה?

"המדיניות המוניטרית על סעיפים מסוימים עובדת בעיכוב מסוים", מסביר בהר, "בהם גם סעיף השכירות. אבל שכר הדירה, בראייה ארוכת טווח, מושפע גם ממחירי הדירות וככל שהם יורדים, כך גם הוא צפוי לרדת בסופו של דבר. הקורלציה ההפוכה בין השכירות לבין מחירי הדירות זמנית: כאשר הריבית מתייצבת והשוק 'מעכל' את העליות, גם מחיר שכר הדירה יתייצב. אנחנו מעריכים שלא נראה עצירה במחירים, אבל קצב עליות המחירים יתמתן באופן משמעותי".

מתי נראה עצירה של העליות?

"בארה"ב אנחנו כבר רואים ששכר הדירה אמנם עולה, אך בקצב איטי יותר ויותר", ממשיך בהר. לטעמנו, בחודשים הבאים נראה מדי חודש בחודשו התמתנות בקצב העלייה השנתי של מחירי שכר הדירה. לפי המודל שלנו, בעוד שנה וחצי המדד יגיע לעלייה של כ־3.5% - כלומר העלייה במחירי השכירות תיחתך בחצי".

ואיך השוק הזה יושפע מירידת ריבית?

כל המומחים מסכימים שהריבית לא תישאר ברמתה כיום, ובעוד שנתיים, פחות או יותר, תרד משמעותית. יש הטוענים כי כבר היום השוק משקף ריבית נמוכה יותר, ובהמשך היא תורד על ידי בנק ישראל אפילו באחוז ויותר. האם שוק השכירות יושפע משינוי כזה? "הכול תלוי בסיבה להפחתת הריבית", מדגיש בהר. "אם מהאטה בפעילות הכלכלית, סביר להניח שנראה את קצב העלייה במחירי השכירות מואט אפילו עוד יותר מהתחזית שלנו. אם מדובר בגורם אחר - למשל צניחה במחירי חומרי הגלם, ברמה עולמית, לעומת המשך עלייה בישראל - קשה לחזות מה תהיה ההשפעה המדויקת על שוק השכירות".