"הרוכשים מופקרים לגורלם": מה אפשר ללמוד מהקריסה החדשה בנדל"ן

​מהדוח שהגישו אתמול (ג') הנאמנים של חברת רום כנרת לבית המשפט עולה תמונה מדאיגה, בעיקר בנוגע לכספם של אלו שבחרו להצטרף לקבוצות הרכישה שקידמה החברה. האזהרה מפני "אירוע שחור משחור, יוצא דופן בחומרתו" מחזירה רבים אל אירועים מהעבר, החל בפרשת ענבל אור ועד לאלדד פרי ז"ל.

● "אירוע שחור משחור": חשד לתרמית ענק בחברת הנדל"ן רום כנרת
● בתוך חודש - שתי חברות נדל"ן נקלעו לקשיים: מה יעלה בגורל הדירות?
● קבינט הדיור מתכנן: בקרוב תוכלו לקנות דירה בעד 800 אלף שקל. כך זה יעבוד  

תחום קבוצות הרכישה הוא סקטור נפרד בתוך ענף הנדל"ן: כאן ישנו מארגן קבוצה אשר מגבש סביבו קבוצת משקיעים שמזרימים את כספם לקבוצה, כל אחד את חלקו, כדי לאפשר את קידום הפרויקט. חברי הקבוצה הם היזמים, והמארגן כשמו כן הוא: מארגן הקבוצה, ה"דבק" בין חבריה, ולא יותר.

שוק עם שורה של כשלים

"בתחום קבוצות הרכישה קיימים כשלים צרכניים ומשפטיים רבים", נכתב בדוח שפרסם הצוות הבין־משרדי שהוקם לבחינת התחום ב־2017. הצוות טען לסוגיות רבות שבהן קיימי פערי מידע בין חברי קבוצת הרכישה לבין המארגן, אשר מובילים בסופו של דבר לתוצאה העגומה שכבר ראינו בעבר, ושמתגלה כנראה גם הפעם בסיפורה של רום כנרת.

"חברי קבוצות הרכישה ניזונים רק מהמידע שמעביר להם המארגן, ויש שם הרבה מאוד פערים", אומרת עו"ד יעל נתן־תשבי, שותפה במשרד עורכי הדין פירון. "הם תלויים באיכות המארגן - יש מארגנים מנוסים וטובים שיודעים להתמודד גם עם מורכבויות, ויש כאלה שלא. למעשה, חברי קבוצות הרכישה מופקרים לגורלם, כל עוד אין חקיקה מסודרת בנושא. וכל עוד לא תהיה, אחת לכמה שנים נראה לצערי התמוטטות של עוד קבוצת רכישה שהתנהלה בצורה לא תקינה".

נכון להיום קיים רק כלי אחד לטיפול בהתנהלות לא תקינה של קבוצות רכישה: הממונה על חוק המכר במשרד השיכון יכול להטיל קנסות על חברות אשר מציגות עצמן כקבוצות רכישה, בעוד שבפועל הן מתפקדות כיזמיות לכל דבר. זהו כלי שאין בכוחו למנוע התנהלות כזו, אלא רק להטיל סנקציה בדיעבד. קנס שכזה, אגב, הוטל על רום כנרת עצמה ב־2022 - עיצום כספי בסך של כרבע מיליון שקל - מהלך שלא מנע את התסבוכת שבה נמצאת החברה כעת.

דרושות חקיקה והסברה

הצוות הבין־משרדי הוקם לפני כשש שנים, ובראשו עמד מי שהיה אז המשנה ליועמ"ש לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ. בין ההמלצות של הצוות: הטלת חובות גילוי ייחודיות שיבטיחו שהמצטרף לקבוצת רכישה יבין את עיקרי העסקה; גיבוש טופס גילוי; קביעת גודל נורמטיבי של קבוצת רכישה (על-פי מספר החברים בה) שממנו ישנה הצדקה לאכוף את כללי קבוצות הרכישה ועוד.

"ברור שהמצב הנוכחי הוא לא רצוי", אומר עו"ד אבנר כהן, שותף מייסד במשרד כהן וילצ'יק ושות' ומומחה לחדלות פירעון. "אחת לכמה זמן מתרחשת קריסה דרמטית, כולם עומדים נדהמים - וחוזר חלילה. נדרשת חקיקה, וגם הסברה מצד המדינה, להבהיר כי עסקה כזו חייבת להיעשות בליווי מקצועי. אולי גם ליצור מנגנונים דומים לאלו שמתבצעים בארה"ב, שם הליך רישום המקרקעין מלווה על־ידי חברת ביטוח שבודקת בעצמה את הנכס".

"החקיקה מחייבת", מוסיפה עו"ד נתן־תשבי, "כי אין שום חובות שמוטלות על מארגנים - איזה מידע חובה שיציגו לרוכשים, אילו דוחות הם אמורים לתת, מתי הם יכולים להתחיל בשיווק, מה הן הבטוחות שעליהם לתת לרוכשים. אומנם חקיקה כזו תגביל את השוק, אך זה עדיף מאשר לחזור שוב ושוב לסיטואציה שבה אנשים נותרים חסרי כל".

עם זאת, "לא הכול אפשר למנוע בעזרת מסמכים וחקיקות", אומר עו"ד כהן, שייצג בעבר נושים גם בפרשת ענבל אור וגם בפרשת חפציבה. "אם הרוכש יצטייד בעורך דין מטעמו, אפשר למנוע את הנפילה. לא קשה לבדוק שאכן הזכויות קיימות, שהתוכנית לקרקע מאפשרת את מה שמבטיח המארגן, שאין שום הערת אזהרה או משכון על שם אדם אחר, או שהתב"ע שלה לא מאושרת".