הנתונים מגלים: בשני הפרויקטים האלה של מחיר למשתכן כבר מוכרים דירות ברווח עצום

למעלה משישית רוכשי דירות במחיר למשתכן בשני פרויקטים מוקדמים של התוכנית, ניצלו עד כה את האפשרות שניתנה להם למכור דירות אחרי שחלפו 7 שנים מאז שזכו בהן. בלוד נמכרו עד כה כ-18% מהדירות בפרויקט, ואילו בעפולה - כ-16% - כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי באוצר את חודש פברואר 2024 בשוק הנדל"ן. המספרים שהובאו כוללים גם "דירות בהמתנה", כלומר שבעליהן רכשו קודם דירה חדשה, ועתה מוכרים את הדירה הקודמת שלהם. מהתמקדות בפרויקט בלוד עולה עוד כי עליית המחיר הממוצעת של הדירות בפרויקט הגיעה לכ-1.1 מיליון שקל.

● בלעדי | המתחם הלוהט של גבעתיים: הכירו את הפרויקט שמושך את כל היזמים הגדולים
● שתי השכונות סמוכות לפארק הירקון, אבל במחירי הדירות אין מה להשוות

מדובר במעקב שמנהל הכלכלן הראשי אחר הפרויקטים הללו, שהחל ביולי שנה שעברה, שאז השתחררה מגבלת מכירת הדירות בהם. בסקירה הנוכחית עלה כי חרף המלחמה, נמשך זרם המכירות בשני הפרויקטים הנ"ל, בפרט בלוד. כך, סך הדירות שנמכרו בפרויקט הזה הגיע בחודש פברואר ל-11.8%, גידול של 7.3 נקודות אחוז בהשוואה לתמונת המצב נכון לחודש אוגוסט; בהכללת דירות הממתינות על המדף מגיע שיעור הדירות שנמכרו וממתינות להימכר ל-17.9% מכלל הדירות בו. 

הכלכלן הראשי מציין כי הכמות הגדולה של הדירות שנרכשה בזמן הזה חריגה לתמונת המצב הכוללת של דירות יד שנייה, שמכירתן בסך-הכול מדשדשת, בעוד שבפלח הדירות החדשות חלה עלייה בחודשים האחרונים. ההסבר שלו הוא, שמדובר בדירות חדשות יחסית שכוללות ממ"ד, אבל לא ניתן לפסול על הסף גורמים נוספים שעשויים היו לתרום לתופעה, כמו למשל הגמישות הגדולה יחסית של בעלי הדירות הללו במחיר, עקב זה שהדירות נרכשו בהנחה משמעותית יתכן ומאפשרת למוכרים לגלות גמישות גבוהה יותר במחיר בתקופה של ירידה בביקוש לדירות יד שנייה. 

ואולם בדיקת המחירים העלתה, שגם כך הזוכים המוכרים זכו לרווחי הון נאים: מחירי הדירות בפרויקטים לפני כ-8 שנים הגיעו לכ-800 אלף שקל בממוצע, מחירי המכירה הגיעו לכ-1.9 מיליון שקל בממוצע. לשם השוואה, מדד מחירי הדירות מאז אמצע 2016 עלה בכ-45%, כך שהרווח שהפיקו זוכי מחיר למשתכן שמכרו את הדירות בלוד היה גבוה בהרבה מעליית המדד הזה. 

בעפולה הגיע שיעור הדירות שנמכרו בפרויקט זה נכון לפברואר-מרץ האחרונים ל-16.1% מהדירות בפרויקט, גידול של 5.2 נקודות אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בהכללת דירות הממתינות "על המדף" עומד שיעור זה על 18% מהדירות, מה שמשלים את התמונה, שבין שישית לחמישית מרוכשי הדירות בפרויקטים הללו כבר מכרו אותן. 

בדיקה נוספת העלתה כי מוכרי הדירות הללו הם בדרך כלל משקי בית מבוססים, ששכרם הממוצע הכולל (של שני בני הזוג) הגיע ל- 38.5 אלף שקל, ברוטו לחודש, נכון ל-2022.

השוק נתון עדיין במשבר כבד

באופן כללי מציין הכלכלן הראשי כי בחודש פברואר נמשכה ההתאוששות במספר העסקאות, לאחר השפל שנרשם בחודשיים הראשונים לפרוץ המלחמה. בחודש זה נמכרו 7,511 דירות, גידול של 19% בהשוואה לפברואר 2022, אך ירידה של 7% לעומת ינואר השנה. ועם זאת חשוב להדגיש כי עדיין כמות העסקאות שנרכשה בחודשיים הללו נמוכה בכ-15% מהכמות החודשית הממוצעת של רכישת דירות בעשורים האחרונים, כך שעל אף ההתאוששות, השוק נתון עדיין במשבר כבד, מה שצריך לשים בפרופורציות את הטענות שמושמעות בתקופה האחרונה מצד אנשי נדל"ן.

מצד שני, מכירות הקבלנים בחודש פברואר, כולל במסגרת התוכניות המסובסדות הממשלתיות הסתכמו ב-3,644 דירות, גידול חד של 44% בהשוואה לפברואר אשתקד; בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,702 דירות, גידול של 34% בהשוואה לפברואר אשתקד. "זוהי גם אחת הרמות הגבוהות ביותר במכירות הקבלנים בשוק החופשי בעשרים השנים האחרונות", מציין הכלכלן הראשי בסקירה. חלק משמעותי במכירות הללו מוסבר ע"י הכלכלן במבצעי המימון הקבלניים (נוסח "20-80"). 

כאמור, עיקר הבעיות מצויות כיום בשוק הדירות יד שנייה, ושם ככל הנראה מתקשים בעלי הדירות להתמודד עם המבצעים של היזמים, אך מה שנראה כיום חמור אף יותר זה עניין מיגון הדירות, שכן חלק גדול מהן אינן מצוידות בממ"דים, דבר שמרחיק מהן קונים פוטנציאליים.