האם התפטרות מנכ"ל שיכון ובינוי תוציא את ענקית הנדל"ן מהבוץ?

ענקית הבנייה והתשתיות שיכון ובינוי, שחוגגת בימים אלה 100 שנים להיווסדה (אז תחת השם סולל בונה), היא אחת החברות הוותיקות בישראל, שהוקמה במקור על ידי ההסתדרות כדי לאגד את קבוצות הפועלים שסללו ובנו ברחבי ארץ ישראל. 

● ניתוח | הבעלים איבד כ־3 מיליארד שקל משווי מניותיו, והמנכ"ל שתוגמל ב־60 מיליון שקל משלם את המחיר 
● המניות נופלות, מנכ"לים פורשים: כך נפגעו חברות המוצרים לבית מההאטה בשוק הנדל"ן 
● עוד לא נולד מנהל הקרנות שיכול לנצח את השוק של היום. אלו הסיבות המרכזיות

אלא שעל החגיגות הללו מאפילה הטלטלה שעוברת החברה בשנים האחרונות, אשר בשיאה, לפי שעה, התפטר בשבוע שעבר המנכ"ל הדומיננטי תמיר כהן, לאחר שיחסיו עם בעל השליטה בחברה, איש העסקים הישראלי-אמריקאי נתי סיידוף, עלו על שרטון. זאת לנוכח הקריסה במניית החברה על רקע מצבת החובות התופחת של שיכון ובינוי.

כהן נחשב בעבר לאיש אמונו סיידוף, ולמי שהוביל מטעמו את העסקה לרכישת השליטה בשיכון ובינוי מידי שרי אריסון לפני כ-6 שנים. הוא שימש בתחילה כיו"ר הקבוצה ובהמשך מונה למנכ"ל, לאחר עזיבתו של אייל לפידות ששימש בתפקיד במשך כשנה.

ביום ראשון שעבר שיגר כהן מכתב ובו הודיע על התפטרותו. בשבוע שחלף מאז, זינקה מניית שיכון ובינוי  ב-16%, ובכך ביטאה את התקווה של השוק לניהול מוצלח יותר של החברה. עם זאת מחיר המניה עדיין נמוך ב-63% מרמת השיא שנרשמה בה לפני כשלוש שנים, במאי 2021. באותם ימים, שבהם שררה ריבית אפסית בעולם, והחברה סיפחה לעצמה פרויקטים שאפתניים בזה אחר זה, הגיע שווי השוק שלה לכמעט 10 מיליארד שקל (נכון להיום הוא עומד על 4.5 מיליארד שקל).

בזמן שחלף מאז התפטרות כהן, מינה את עצמו סיידוף ליו"ר זמני של שיכון ובינוי, ובהמשך מונה השבוע סמנכ"ל הכספים, עמית בירמן, לתפקיד ממלא-מקום מנכ"ל. בהמשך צפויה החברה לקיים הליך לבחירת מנכ"ל קבוע.

בשיחות עם גלובס ניסו בכירים בסביבת הקבוצה בהווה ובעבר לשרטט את מסלול הנפילה של שיכון ובינוי, ולהעריך לאן היא הולכת מכאן.

1 המנכ"ל המוערך נאלץ לעזוב

שיכון ובינוי היא לא רק חברה ותיקה, אלא גם אחת המורכבות לניהול ותפעול. היא חולשת על פרויקטים רחבי היקף של תשתיות בישראל, באפריקה ובארה"ב; יש לה פעילות ענפה של ייזום נדל"ן למגורים בארץ ובחו"ל, החזקות בתחנות כוח, בניית בסיסי צה"ל בדרום הארץ ועוד. בנוסף, היא מחזיקה במלאי קרקעות שנרכש במשך עשרות שנים ורשום בספריה בערכים מופחתים. גורם בכיר שמכיר את החברה טוען כי "שיכון ובינוי צברה במשך עשרות שנים נכסים מעולים, בעיקר קרקעות היסטוריות להקמה של כמעט 20 אלף דירות. יש לה אוצר בדוחות".

סיידוף רכש את השליטה בחברה (47% שהיו בידי שרי אריסון) תמורת 1.1 מיליארד שקל, לאחר שקיבל הנחה על מחיר המניה בשוק במועד העסקה. אריסון היתה להוטה למכור, בשל פרשיות השוחד שנקשרו בשם החברה בעסקיה באפריקה. "סיידוף העריך נכון שאם נכסי החברה ינוהלו כראוי, יש סיכוי טוב להצפת ערך", אומר הגורם הבכיר.

שנה לאחר רכישת השליטה הובא לניהול החברה אייל לפידות - מנהל מוערך וקפדני שהיה אחראי לסיפור ההצלחה של קבוצת הביטוח הפניקס, שהפכה תחת ניהולו למובילה בישראל. המינוי הזניק את מניית שיכון ובינוי, אך להפתעת רבים בשוק עזב לפידות את התפקיד לאחר שנה בלבד (ביולי 2020), על רקע מחלוקות עם הדירקטוריון ותמיר כהן בראשו.

צעדים שהספיק לממש עד אז כללו קיצוץ חד בהוצאות ההנהלה לצד והשקעות בתחנות הכוח ברמת חובב, חגית ופרויקטים נוספים, שהתבררו כמוצלחים ומהווים כיום חלק ניכר מפעילות החברה הבת שיכון ובינוי אנרגיה, שהונפקה מאז בבורסה בת"א.

2 ההשקעה ה"הזויה" בשדה דב

מספר חודשים אחרי עזיבתו של לפידות, נכנס תמיר כהן לתפקיד המנכ"ל. תחת שרביטו נכנסה החברה להשקעות גדולות בשורה של פרויקטים בשלהי ימי הריבית האפסית במשק. אחד מאלו, שבדיעבד הוביל כנראה ל"פיצוץ" בין סייידוף לכהן, היה רכישת קרקעות מידי רמ"י להקמת בנייני דירות במתחם "שדה דב" בצפון ת"א (אותו מתחם שאחראי לקריסתה לאחרונה של חברת הנדל"ן חנן מור).

בתחילת 2022 רכשה החברה קרקעות להקמת 835 דירות להשכרה לטווח ארוך, תמורת 2 מיליארד שקל, ונטלה לשם כך הלוואה של 1.5 מיליארד שקל בריבית משתנה (צמודה לריבית הפריים). בהמשך, עם עליית הריבית החברה נאלצה להפחית מאות מיליוני שקלים בגין השקעתה בפרויקט, ובחודש שעבר בראיון לתקשורת כינה סיידוף את ההשקעה "הזויה".

גורם עימו שוחחנו טוען כי מדובר בכישלון שניתן היה למנוע. "מי שנכנס לפרויקט כמו שדה דב, נכשל בקורס יסודות המימון בשנה א' באוניברסיטה. אם אתה מתחייב לעשרות שנים לגובה שכר הדירה מפרויקט שאתה בונה, לפחות תשמור את ההלוואה שלקחת לבניית הדירות בריבית קבועה".

מנהל אחר טוען כי "את שדה דב עדיין לא הפחיתו עד הסוף. זה פרויקט מאוד בעייתי, אבל הוא רק חלק מהבעיות של שיכון ובינוי. זו חברה שצריכה תוכנית אסטרטגית נרחבת. הפיזור שם בין הפרויקטים מאוד גדול. היא גם מתעסקת באנרגיה, בונה בחו"ל, בונה דירות בארץ, תשתיות בישראל ובעולם. הניהול שם קטסטרופלי. בשנים האחרונות מימשו נכסים טובים, והכסף הלך לאיבוד".

3 כניסה לפרויקטי ענק ערב עליית הריבית

בתקופתו של כהן כמנכ"ל יצאה שיכון ובינוי להסתערות על סדרה רחבה של פרויקטי תשתיות לאומיים בישראל. כך, בתחילת העשור נראה היה שאין מכרז גדול בתחום שהחברה לא משחקת בו "התקפית", תוך הגשת הצעות אגרסיביות. בין היתר מדובר היה בהקמת בסיס קרית המודיעין של צה"ל בנגב, שהיקף ההקמה שלו הוא 4.7 מיליארד שקל, ללא שותפים. בד בבד נכנסה הקבוצה לפרויקט "אופק רחב", פרויקט להקמת מחנה רב זרועי לצבא, בהיקף של 2.1 מיליארד שקל. פרויקט נוסף עבור משרד הביטחון הוא הקמת קריית התקשוב בבאר שבע, המוערכת בעלות של קרוב ל-2 מיליארד שקל.

כדי להיכנס לפרויקטים העצומים התמנפה שיכון ובינוי בחובות, שהחלו "לחנוק" אותה כשהריבית החלה לטפס בשנת 2022 ברחבי העולם וגם בארץ. החוב הפיננסי (נטו) של שיכון ובינוי הכפיל עצמו מ-5.6 מיליארד שקל בשנת 2019, השנה שלאחר השתלטות סיידוף, לשיא של 12.1 מיליארד שקל בסוף המחצית הראשונה אשתקד (בהמשך הופחת החוב במקצת לכ-11.3 מיליארד שקל, נכון לסוף הרבעון הראשון).

המחנק הפיננסי התבטא במחירי איגרות החוב של הקבוצה שצנחו במרץ אשתקד. אג"ח 10 של שיכון ובינוי (הארוכה ביותר לפדיון) נגעה בתשואה דו-ספרתית (10.3%) בעת שבשוק חששו מסחרור אפשרי. הנהלת החברה הזדרזה לממש את חלקה בפרויקט כביש אגרה ביוסטון, טקסס, במהלך ששחרר אשתקד תזרים של מעל למיליארד שקל. הלחץ ירד ואג"ח 10 נסחרת כיום בתשואה לפדיון של 6.5% - מעט גבוהה מתשואת האג"ח של קבלנים כדוגמת דמרי (5.9% לאג"ח במח"מ דומה).

גורם בכיר מעריך כי בשיכון ובינוי פעלו בחודשים האחרונים לתיקון מכרזים קבלניים מול משרד הביטחון: "בוצעו שם התאמות בשני הפרויקטים בקריית המודיעין ובקרוב גם בקריית התקשוב. זה יקטין את החוב שלהם בכ-1.5 מיליארד שקל", העריך.

4 הצרות באפריקה ממשיכות להיערם

אם יש קונצנזוס אחד בקרב המנהלים עימם שוחחנו, הוא נוגע לצורך של שיכון ובינוי להיפטר מפעילות התשתיות ההיסטורית שלה באפריקה, שיצרה לה בשנים האחרונות הפסדים והטילה צל כבד על עסקיה. ביום חמישי האחרון הגיעה לסיומה פרשה שבה נחשדו עובדי החברה בתשלומי שוחד באפריקה - שהתפוצצה בשלהי העשור הקודם.

שיכון ובינוי דיווחה כי תיק החקירה נגדה נסגר על ידי הפרקליטות, והוסכם על הסדר טיעון בנוגע לחשדות בדבר מתן שוחד לעובדי ציבור זרים ועבירות נוספות שקשורות לפעילות באפריקה. במסגרת אותה עסקה יחולטו 250 מיליון שקל מכספי שיכון ובינוי, בנוסף ישולם קנס של 10 מיליון שקל וחברות בקבוצה יודו בעבירות שונות. אף אחת מהחברות לא תורשע בהסדר בעבירות של שוחד או הלבנת הון.

גם כך הפעילות באפריקה מסבה לשיכון ובינוי כאב ראש כלכלי. בפברואר השנה דווח כי היא צפויה למחוק כחצי מיליארד שקל בגין פרויקטי תשתיות באתיופיה וניגריה. "מאז שהתפוצצה שם הפרשה, המצב הלך והתדרדר", מודה גורם המכיר היטב את פעילות שיכון ובינוי. "כיום רק חברות שעובדות 'בשיטות הישנות' שהיו מקובלות באפריקה מסוגלות לשרוד שם. חברות כמו שיכון ובינוי של היום כבר לא יודעות לעבוד בצורות האלה זה כמה שנים טובות. החברה מבינה שהיא לא יכולה לעבוד יותר באפריקה, היא צריכה מנהל שיוביל אסטרטגיית יציאה".

5 מי ינהל את החברה והאם שוב תועמד למכירה?

בתקופה שלאחר עזיבת אייל לפידות, נרשם גל עזיבות של בכירים נוספים בחברה, וכיום קשה להצביע על מועמד "טבעי" לניהולה. מ"מ המנכ"ל בירמן נחשב כמועמד פוטנציאלי לתפקיד, אבל גורמים בשוק מעריכים כי סיידוף ינסה במקביל להביא גורם מבחוץ, פיגורה בקנה המידה של לפידות. לדברי אחד מהם, "אין הרבה מנהלים במשק שבקיאים בכל ספקטרום הפרויקטים של שיכון ובינוי", ולכן לא מדובר במשימה פשוטה.

מנהל ותיק בשוק מדגיש כי "שיכון ובינוי חשופה להרבה יותר סיכונים ממה שרואים במאזן שלה. כשיש לך חברה שעל הגב שלה יש מינוף מאוד גבוה - זה הופך לקשה הרבה יותר לנהל בהשוואה לסתם צבר פרויקטים בחברת החזקות".

האם בכוונתו של סיידוף למכור את השליטה בשיכון ובינוי? בשבוע שעבר, לאחר שתמיר כהן הצהיר כי בכוונתו להוביל מהלך לרכישת מניותיו, טען איש העסקים כי הללו אינן עומדות כיום למכירה. נזכיר כי נפילת מניית שיכון ובינוי מחקה לסיידוף רווח "על הנייר" של כ-3 מיליארד שקל מהשקעתו בחברה (והוא עומד כיום על קצת יותר מ-300 מיליון שקל). עם זאת גורמים בשוק טוענים כי סיידוף לא זנח את האפשרות למכור את החזקותיו, "אך הוא מבקש עבורן מחיר גבוה מדי".