רושמים את הדירה על שם הילד? העברת נכסים במשפחה היא לא מקלט מס בטוח

מעשה באחות שביקשה להעביר זכויות בדירה לאחיה. האחות ביקשה פטור ממס שבח במתנה לקרוב, ואילו האח (מקבל המתנה) ביקש הנחה של קרוב משפחה ולשלם שליש מס רכישה. לרשות המסים הם דיווחו ששווי הדירה הוא 3 מיליון שקל.

● המשפחה שבונה אלפי דירות בפריפריה מגיעה לבורסה כדי להחליף חוב יקר ולשפר שכר 
● תשובה וזבידה יכולים לחייך: הסדר החוב הניב רווח של חצי מיליארד שקל לצילו בלו 
● בדיקת גלובס | הרווחיות הוכפלה: מאחורי הנסיקה בתוצאות רשתות המזון ובמניותיהן

בדיקה של מנהל מס שבח גילתה סיפור מורכב יותר: ראשית, שווי הדירה הוא 6 מיליון שקל, פי שניים ממה שהשניים דיווחו. שנית, מנהל מס שבח בחן את ההיסטוריה של הדירה ומצא שהיא נרכשה על ידי האחות תמורת 1.6 מיליון שקל מחברה. הזכויות בנכס נרשמו על שמה רק כעבור שמונה שנים ממועד האכלוס, וכשנה בלבד לפני עסקת המתנה לאח. לטענת מס שבח, רישום כה מאוחר זה נעשה כהכנה לקראת העברת הזכויות המתוכננת לאח.

המשך הבדיקה העלה כי האחות התגוררה בשכירות במשך כל התקופה במרכז הארץ, ולמעט הדירה שהועברה לאחיה אין על שמה דירות נוספות. בירור נוסף העלה כי האחות רכשה את הדירה במימון של גיסתה - אשתו של אחיה. וכדי להשלים את התמונה, התברר שמי שהתגורר בדירה לאורך כל השנים שבהן הדירה הייתה בבעלות האחות, היה האח שקיבל ממנה את המתנה.

לאור האמור טען מנהל מס שבח כי הקונה האמיתי של הדירה הייתה הגיסה, אשתו של האח. רשות המסים טענה כי מדובר בתכנון מס לא לגיטימי, שתכליתו לחמוק מתשלום מס רכישה כדירה שנייה. לאחות לא היה כל קשר לנכס, היא לא התגוררה בו, ולא הייתה לה בעלות כלכלית ומהותית בו (כגון היכולת למכור אותו או להשכירו), היא לא מימנה את רכישתו ושמה רק "הושאל" לצורך החיסכון במס. ולבסוף - עם כל הכבוד ליחסים החמים בין האחות לאח, אין זה הגיוני שאשה שמצבה הכלכלי ממוצע ושאין בבעלותה דירה תוותר על דירת יוקרה בשווי של מיליוני שקלים, ותעבירה במתנה חינם אין כסף לאחיה ותוסיף לגור בשכירות בדירה אחרת.

מתי העסקה היא עסקה מלאכותית

אין זה המקרה היחיד מסוג זה. מקרה דומה בעניין זה תואר בפסק דין נגה שמרת (בו"ע 24989-09-18) מלפני שנים אחדות, שדן בערעור של בני זוג נגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין אזור טבריה.

מדובר בבני זוג מהצפון שרכשו דירה שנייה והיו מעוניינים למכור את דירתם הראשונה. משלא הצליחו למכור את הדירה בזמן, החליטו להעבירה במתנה לאם של אחד מבני הזוג. האם נפטרה זמן קצר לאחר מכן, ועלתה שאלה משפטית, האם הדירה אכן הועברה במתנה לאם, או שדובר בעסקה מלאכותית, שמטרתה להפחית את מס הרכישה.

מנהל מס שבח באזור טבריה החליט שמדובר בעסקה מלאכותית, ובית המשפט המחוזי שדן בערעור הסכים שכל ההתנהלות של בני הזוג הצביעה על כך.

המוטיבציה: המסים הגבוהים על משקיעים

בשוק אומרים כי ברשות המסים חלה החמרה ביחס לעסקאות שנרשמות על שם הילדים, ומספרים כי אמצעים טכנולוגיים מאפשרים כיום לרשות לבצע מעקבים אחרי פעולות של חשודים בהעלמות מס בצורה הרבה יותר יעילה מאשר פעם.

נזכיר כי יש שני מסי נדל"ן עיקריים - מס רכישה (המוטל על רוכשים) ומס שבח (המוטל על מוכרים).

מס רכישה, במקרה של דירה יחידה, מתחיל במדרגת מס של 3.5% במחיר דירה של 1.98 מיליון שקל, ועולה ככל שמחיר הדירה עולה; משקיע, לעומת זאת, משלם מס של 8% מהשקל הראשון של שווי הדירה.

ההפרש במיסוי שיוטל על משקיע לבין זה שיוטל על רוכש דירה יחידה אדיר - לדוגמה דירה שנרכשת ב־2 מיליון שקל תמוסה עבור משקיע ב־160 אלף שקל מס רכישה ועבור רוכש דירה יחידה ב־744 שקל. לכן ברור, שלמשקיע יש מוטיבציה גבוהה מאוד "להתחפש" לרוכש דירה יחידה.

מס שבח מוטל על השבח, כלומר על עליית השווי הנקייה של הדירה (לא כולל אינפלציה למשל), במהלך החזקת הדירה ע"י המוכרים. בעלי דירה יחידה, שהחזיקו בה שנה וחצי לפחות, זכאים לפטור ממס שבח. משקיעים - לא. גם כאן ברורה המוטיבציה של אנשים, בעיקר משקיעים, לפעול להפחתת המס שיוטל עליהם.

"תכנון מס זה בסדר אבל בהתאם לחוק"

"לאורך הסיפורים הללו עובר קו גבול דק בין עסקה פטורה לגיטימית, לבין רצון ליהנות מפטור מהמס ומהנכס", אומר עו"ד ורו"ח ג'ק בלנגה, מ"מ נשיא לשכת רואי חשבון. "הורים רוצים לקנות דירה נוספת ולא רוצים למכור את שלהם. מעבירים אותה לילד, וכאן השאלה הרלוונטית היא האם הילד יכול לעשות איתה מה שהוא רוצה, או שהדירה ממשיכה לשרת את ההורים, והילד 'מושאל' לצורך מס".

רו"ח דורית גבאי מסבירה כי "הרעיון של תכנון מס הוא לתכנן את הפעולות שלך כך שלא תשלם מס סתם. מדובר בשימוש בחוק, כדי להפחית תשלומי מס, ובית המשפט העליון כבר אמר שתכנון מס הוא כלי משפטי שחייבים להשתמש בו, שאחרת, לשם מה קיים החוק. בין זה לבין פעולות מלאכותיות, שאין בהן טעם כלכלי ושבעצם הפעולה נועדו לחסוך למשקיע 8% מס רכישה, ולצורך זה הדירה שלו מפריעה לו - יש פער", היא מוסיפה.

"אם אתה רוצה להעביר את הדירה לבן שלך אגב תכנון מס - זה בסדר, אבל עליך להתנהג בהתאם לפעולה המשפטית. המסמכים אינם חזות הכול. מנהל המס יכול להחליט שעל אף שלמסמכי העברת זכויות לבן יש תוקף משפטי, ההתנהגות היא שקובעת את אופי העסקה", מדגישה גבאי. "אנחנו אומרים לאנשים - אל תמכרו נכסים אם אתה לא צריכים את הכסף. אם אתם רוצים לעזור לבן - יש שתי דרכים: או שתמכרו ותעבירו לו את הכסף והוא יקנה דירה, או שתעבירו את הדירה על שמו. הוא יכול לגור בה, או להשכיר אותה ולהיעזר בדמי השכירות".