פסיקות סותרות: האם חייבים מרפסות אחידות לבניין?

בהפרש של פחות מחודש ניתנו שתי פסיקות סותרות בעניין דרישת עיריית תל אביב מבעלי דירות בעיר לשפץ את חזית הבניין ולאחד את מראה החלונות והמרפסות. עתירה מנהלית נוספת, של בעלי דירות ברחוב גורדון בעיר, ממתינה להכרעה בפני השופטת אביגיל כהן מבית המשפט המחוזי בתל אביב.

● בעלי המניות אישרו: השליטה בצילו בלו בידי יצחק תשובה ודודו זבידה 
● החוק לא נותן מענה: "ההתמודדות עם בעלי חנויות בהתחדשות עירונית קשה יותר מאשר מול דיירים" 
● לאחר כחצי שנה של סחבת: הארכת גובה מס הרכישה על דירה נוספת מגיעה לוועדת הכספים 

פסק הדין הראשון ניתן ב־28 באוקטובר במסגרת תביעה אזרחית של העירייה לצו עשה נגד בעלי דירות של בניין בדיזנגוף פינת הוברמן שעל יד כיכר הבימה, על ידי השופט דוד יצחק מבית משפט השלום בהרצליה. השופט פסק לטובת בעלי הדירות בהחלטה דרמטית, מפורטת וחדשנית, והעירייה מתכוונת לצאת למאבק ולהגיש ערעור על פסק הדין.

הפסיקה השנייה ניתנה ב-25 בנובמבר על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים. במקרה זה, בעלי דירות בבניין ברחוב בן גוריון 72 הגישו עתירה מנהלית נגד דרישת העירייה לחייב אותם, בין היתר, להביא את החלונות והפתחים למצב אחיד. עתירתם נדחתה.

רקע: 1,300 דרישות לשיפוץ חזיתות

בשנים האחרונות שלחה עיריית תל אביב 1,300 דרישות לשיפוץ חזיתות לבעלי דירות בעיר. מפסקי הדין עולה כי היעד של העירייה עומד על הוצאת דרישות בקצב של 1,000 בכל שנה.

העירייה מנהלת תביעות נגד בעלי הדירות המסרבים לבצע את השיפוץ הכרוך בעשרות אלפי שקלים.

העירייה פועלת לפי מתחמים, ומעדיפה מתחמים מרכזיים בהם גם מבוצעות עבודות שדרוג ופיתוח. לטענתה, היא רואה בהם "חלק מכרטיס הביקור של העיר". העירייה מציינת כי היא פעלה בשנים האחרונות לאכוף שיפוץ חזיתות ברחוב הירקון, ביאליק, בוגרשוב, מדרחוב נחלת בנימין, גורדון, שינקין, דיזנגוף, בן יהודה, שדרות נורדאו, שלמה המלך, יהושע בן נון, פרישמן ושדרות בן גוריון שבענייננו.

בתיק בבית משפט השלום קבע השופט דוד יצחק לראשונה כי "אין מקום לדרישת ההאחדה של חזיתות הבתים ככל שהיא נוגעת להחלפת החלונות בחזיתות ולהביאן לאחדות, וזאת בנסיבות מקרה דנן מקום שבו לא הוכח (ולא נטען) כי החלונות מוזנחים או בלויים". בכך התקבלה טענת בעלי הדירות המיוצגים על ידי עורכי הדין דורון טל ואסף כהן.

העירייה טענה כי חזית הבניין "מוזנחת ובעלת מראה שאינו נאה ופוגעת בחזות העיר".

השופט ערך ניתוח מעמיק וקבע כי הפרשנות הלשונית של חוק העזר היא כי נדרש להוכיח כי החלונות במצב של בלאי או הזנחה, ואין די בהיעדר אחידות כדי לבסס דרישה להחלפת חלונות. דרישה כזו מטילה מעמסה כספית רבה על בעל הבית, מעבר למה שהתכוון המחוקק. השופט קבע כי העירייה לא הוכיחה כי החלונות מוזנחים או בלויים.

"חופש הבעה אדריכלי" גם אם החזית שונתה

בתיק של הבניין ברחוב בן גוריון, טענו בעלי הדירות כי דרישת העירייה תמוהה כי כל הפתחים והחלונות אחידים ותקינים. הם גם טענו כי "גם אם קיימים מקומות בחזיתות הבניין שבהם אין אחידות בפתחים, הרי שעניין הפתחים וגודלם הוא עניין של טעם אסתטי ושל חופש ההבעה האדריכלי ודרישת האחדת הפתחים מקומה במשטרים קומוניסטיים שעברו מן העולם. אין לדרישה זו של האחדה כל זכר בהגדרת עבודות השיפוץ בסעיף 1 לחוק העזר שהוקנתה למהנדס לצורך שמירה על חזית נאה".

השופטת מייחסת משמעות לכך שמרפסת בבניין נסגרה ללא היתר, באופן שונה מיתר הקומות. מאחר שלא ניתן היתר, קובעת השופטת כי הדיירים אינם יכולים לטעון ל"חופש הבעה אדריכלי" לאחר שהחזית שונתה. "גם אם אין מקום לנקוט הליכים משפטיים בשל ביצוע עבודות ללא היתר לאור השנים שחלפו מאז סגרו בעלי הדירות את המרפסות, אין הדבר גורע מהסמכות המנהלית לנקוט בדרישת שיפוץ לפי חוק עזר שיפוץ חזיתות, שתכליתה שונה מזו של הדין הפלילי, ובמטרה לקדם את השגת המטרה של חזות נאה של פני העיר" קבעה.

היא דוחה את הטענה כי דרישת העירייה נובעת מ"טעם אסתטי" אלא מ"שיקול דעת תכנוני" שנתון למוסדות התכנון. בהשוואה לבניין בדיזנגוף, שם המרפסות נסגרו לפי ההיתר שלא כלל דרישה להאחדה.

שורש המחלוקת: האם לחייב האחדה של החזית

המחלוקת היא על השאלה האם האחדה משמעה תקינות החזית. סעיף 4 לחוק העזר העירוני מאפשר לעירייה לדרוש שיפוץ וקובע כי העירייה יכולה להביא בחשבון גם את "מראה חזית הבית, לרבות הצורך באחידות צורתה". בעוד השופטת רואה בנוסח כמאפשר, באופן ברור, לעירייה לדרוש האחדה של החלונות, השופט יצחק מגיע למסקנה שונה - לא מספיק חוסר אחידות כדי לבסס דרישה להחלפת חלונות. נדרש מצב של בלאי או הזנחה כדי שיהיה מראה "לא תקין".

השופטת בלכר ערה לפסיקה הקודמת, ומציינת כי פסק הדין בשלום ניתן לגבי נסיבות אותו המקרה ואין הוא בבחינת הלכה מחייבת או מנחה כלפי בית המשפט המחוזי. היא גם מציינת כי פסק הדין אינו חלוט ומוסיפה "לא ארחיב בעניין" כמעין רומזת שפסק הדין עשוי להתהפך.

המחוזי צפוי להכריע בסוגיה בהרכב של שלושה שופטים במסגרת הערעור שהעירייה צפויה להגיש עד סוף החודש על פסק דינו של השופט יצחק. העתירה המנהלית בפני השופטת אביגיל כהן ממתינה לתוצאות הערעור בהסכמת הצדדים.

לדברי עו"ד אלון סמואל, שייצג את בעלי הדירות ברחוב בן גוריון, "פסק הדין מחמיר מאוד בגישה כלפי תושבי העיר, במיוחד למי שהפרוטה אינה בכיסם. אם ישאר על כנו, הוא יביא להקשחת העמדה ולמצב שאנשים יצטרכו למכור כי לא יוכלו לעמוד בעלויות השיפוץ העצום".

עו"ד סמואל מוסיף כי העירייה מפלה את התושבים כי במבנים שבבעלותה היא לא מיישמת את הדרישות - למשל להעברת המזגנים מהחזית.

26900-09-22, 21956-09-21