העסקה: דירת 2.5 חדרים בשטח של 51 מ"ר, בבניין ישן הצפוי להיות חלק מפרויקט פינוי בינוי ברמת גן, נמכרה ב־2.3 מיליון שקל. הדירה בקומה הראשונה מתוך שלוש, ומושכרת כיום ב־4,500 שקל בחודש.
● השכונה החדשה בלב אזור הביקוש: מחירים גבוהים יחסית לשכנות
● הדירות החדשות בבת ים מתייבשות על המדף. מה יקרה למחירים?
המוכרים והקונים: "הדירה פורסמה במשך ארבעה־חמישה חודשים במחיר של 2.5 מיליון שקל", מספר צח בן בסט, מנהל משרדי תיווך מור נכסים ברמת גן ובגבעתיים, שתיווך בעסקה. "לאחר משא ומתן ולאחר שהושגו תנאי תשלום טובים, העסקה נסגרה במחיר של 2.3 מיליון שקל. הקונים שוקלים אם הדירה תהיה למגורים או להשקעה. לשוכר הנוכחי יש חוזה לעוד חצי שנה. המוכרים מחיפה, ורצו לממש את ההשקעה לצורך רכישת דירה מקבלן באזור מגוריהם.
הצפי לפינוי בינוי: הדירה שוכנת באחד ממתחמי הפינוי בינוי הגדולים המקודמים כיום בשכונת הראשונים ברמת גן, הסמוכה למתחם הבורסה ולקו האדום של הרכבת הקלה. הפרויקט מקודם על ידי חברת אקרו נדל"ן והמתחם כולל 20 בניינים ישנים ברחובות המתמיד, שמחה, שפירא וארלוזורוב.
על פי דיווח החברה, בספטמבר 2024 נחתם הסכם פינוי בינוי עם כ־70% מבעלי הזכויות במתחם. הבניינים הקיימים צפויים להיהרס, ובמקומם ייבנו 1,050 יחידות דיור במגדלים בני 54־60 קומות. מתוך יחידות הדיור שייבנו, יוקצו 341 לבעלים הקיימים. הפרויקט יכלול גם כ־1,115 מ"ר תעסוקה וכ־4,580 מ"ר מסחר שחלקם (1,952 מ"ר) עבור הבעלים הקיימים. קידום הפרויקט כפוף לתנאים מתלים בהם אישור התב"ע בוועדה המחוזית.
"זה נכס רביעי שאנחנו מוכרים במתחם", מספר בן בסט. "זה אחד ממתחמי הדגל של עיריית רמת גן. דירת תמורה הצפויה כנגד הדירה שנמכרה היא בשטח של כ־65 מ"ר הכוללת חניה מעלית, ממ"ד, מרפסת שמש ומחסן. דירה כזאת היום בבניין חדש אפשר לקנות תמורת כ־3 מיליון שקל".
שכונת הראשונים: השכונה נמצאת במערב רמת גן, בצמוד לציר ז'בוטינסקי הראשי, לרכבת הקלה ולמתחם הבורסה. היא כוללת מבני דירות קטנות במבנים ישנים, אך גם בנייה חדשה וגבוהה. חלק מהמבנים עברו התחדשות במסגרת תמ"א 38, ובמקום גם צפויה בנייה רבה במסגרת פינוי בינוי עם מגדלים גבוהים של 50 קומות ויותר.
על פי נתוני מדלן, המחיר הממוצע לקנייה בשכונה הוא 2.99 מיליון שקל ומחיר השכירות החודשית הממוצעת עומד על 7,000 שקל. בשנה האחרונה נמכרו 62 דירות במחיר ממוצע של 40.8 אלף שקל למ"ר.
"כבר אין באזור הזה נכסים ב־2.3 מיליון שקל", אומר בן בסט. "אלה קידומות שנעלמות מהשוק ברמת גן ובגבעתיים. כרגע השוק של הדירות היקרות בירידה, והשוק של הדירות שאינן יקרות בפריחה. כלומר יש קושי ואף ירידות מחירים בדירות במחיר של 4 מיליון ויותר, אך בדירות בטווח מחירים של 2-2.3 מיליון שקל קל יותר למכור - כי זה מה שיש לאנשים בכיס. זה אזור חם שהמחירים בו עולים, ויש תנועה חדה מאזור פארק צמרת לאזורים של רמת גן וגבעתיים".
הערכת שמאי: ליאור יוסף בדש, שמאי מקרקעין וכלכלן שבחן את העסקה אומר כי "העסקה הנבחנת במחיר של 2.3 מיליון שקל וכן עסקה באזור בסכום של 2.16 מיליון שקל מחודש אוגוסט 2024, הן במחיר של כ־35.5 אלף שקל למ"ר בנוי עתידי (לפי תמורה צפויה של כ־65 מ"ר).
"לעומת זאת, בדירות החדשות באזור בגודל דומה, המחיר הוא של כ־2.8 מיליון שקל. סכום של כ־44 אלף שקל בדירות החדשות שמגלם את הוודאות ברכישה עם מסירה בעוד שנתיים־שלוש. הפער של כ־10,000 שקל למ"ר בין דירות ישנות לחדשות באזור, כולל מצד אחד את האפשרות לפוטנציאל ההשבחה שייקח כמה שנים, אך גם את אי הוודאות והסיכונים לעומת נכס חדש עם מועד מסירה ידוע".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
