המתח בין מוסדות התכנון: החדר על הגג הבניין בבני ברק ייהרס, אף שאושר ע"י הוועדה המקומית

הכותב הוא מומחה בדיני תכנון ובנייה ובנדל"ן

ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב בראשות עו"ד רויטל אפלבוים, פרסמה לאחרונה החלטה תקדימית בערר שנגע לבקשה להכשיר בדיעבד חדר גג ברחוב רבי עקיבא 16 בבני ברק, שנבנה ללא היתר על גג בניין משותף. ועדת הערר ביטלה את החלטת הוועדה המקומית, שאישרה את הבקשה, וקבעה עקרונות חשובים בנוגע למתח שבין סמכות מוסדות התכנון לבין הכרעות קנייניות שניתנו על ידי ערכאות מוסמכות.

● הקבלנים שהפכו מיליארדרים בעזרת העלייה במחירי הדירות: מיעקב אטרקצ'י ועד האחים עמרם
● העיר הצומחת שזוכה לפרויקט פינוי בינוי הראשון בתולדותיה
● ה־FDA מתכוון לשים סוף לניסויים בחיות, וחברות ישראליות יכולות להרוויח מזה

עובדות המקרה: מבקש ההיתר ביקש להכשיר חדר גג בשטח של 90 מ"ר, והוועדה המקומית אישרה את בקשתו. נוסף להרחבת החדר, הבקשה כללה הריסת חריגות ויישום התאמות נוספות.

בעלי הזכויות בבניין הגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית, וטענו כי קיימת הכרעה קניינית קודמת של המפקח על הבתים המשותפים, אשר קבעה בבירור כי על מבקש ההיתר דווקא לסלק את ידו מהבנייה הלא חוקית, או לחלופין לעמוד בשני התנאים המצטברים, והם הפחתת הבניה ל־60 מ"ר המותרת בתוכנית הגגות, וכן קבלת הסכמת רוב בעלי הזכויות בהתאם לחוק המקרקעין.

מי הגוף המוסמך?

ההחלטה: ועדת הערר נדרשה לשאלה עקרונית אם מוסד תכנון רשאי להתעלם מהכרעה קניינית תקפה, והכרעתה הייתה ברורה: מוסדות התכנון, ובכללם הוועדה המקומית, אינם מוסמכים להכריע במחלוקות קנייניות. לפיכך, כאשר כבר קיימת הכרעה קניינית על ידי גוף מוסמך שבמקרה זה הוא המפקח על רישום בתים משותפים, מחובתם של מוסדות התכנון לפעול בהתאם לה. הוועדה הדגישה כי "משהונחה הכרעה קניינית, לא תוכל הוועדה המקומית ליתן החלטה תכנונית בעלת השלכה קניינית סותרת. אחרת, תיווצר מערכת משפט מקבילה ותיפגע הסמכות של הערכאה המוסמכת".

עוד נקבע כי בנסיבות המקרה, החלטת המפקח מחייבת שכן היא קבעה במפורש את התנאים המצטברים להכשרת הבנייה. המבקש, שהפר את ההחלטה, לא השלים את התנאים ולכן אין באפשרותו לקבל היתר בנייה כל עוד לא עמד בדרישות הקנייניות.

המשמעות: החלטת ועדת הערר חידדה כמה עקרונות חשובים בתחום המקרקעין: ראשית, הודגש עיקרון הסמכות המוגבלת, שלפיו מוסד תכנון אינו רשאי להכריע בנושאים קנייניים, גם אם אלו עולים כתוצאה מהליך תכנוני. שנית, הובהר עיקרון המחויבות להכרעה שיפוטית, שלפיו במקרה שבו ניתנה הכרעה קניינית מוסמכת, כגון זו של המפקח, אין להתעלם ממנה במסגרת החלטה תכנונית. נוסף לכך חיזקה ועדת הערר את החובה לשקיפות והצגת מצב קיים, שלפיה ועדות תכנון נדרשות לבחון את כלל הנתונים העובדתיים, לרבות קיומם של הליכים משפטיים קודמים. החלטת ועדת הערר דנה גם באיזון שבין חוק התכנון לבין שלטון החוק כעיקרון, שלפיו גם אם הבקשה תואמת את התוכנית התקפה, אין בהכרח מקום לאשרה כאשר מדובר בבנייה עבריינית, ובפרט כשנעשתה תוך התעלמות מצווים שיפוטיים או הליכים קודמים.

פרשנות: במקרה זה, לא רק שהוועדה המקומית פעלה בסתירה להחלטה מפורשת של המפקח, אלא שהיא אף הציבה את עצמה בעמדה שיפוטית ובכך, שלחה את המתנגדים להתדיינות נוספת בערכאות אחרות, על אף שכבר ניתן פסק דין מחייב. ועדת הערר, לעומת זאת, עמדה על עקרון יסוד של שמירת סמכויות: מי שדן בזכויות קנייניות הוא הגוף המוסמך לכך, ולא מוסד התכנון.

טוב עשתה ועדת הערר כאשר קבעה מפורשות שאין לאפשר למבקש היתר להכשיר בנייה תוך עקיפת הכרעה קניינית. מדובר בהחלטה מאזנת, שקולה, שמביאה לידי ביטוי את שלטון החוק, כיבוד סמכויות והגנה על זכויות קנייניות.

בב 1010/0224