"מחיר שרוב הרוכשים לא יסכימו לשלם": בכמה נמכר בית באופקים?

העסקה: ברחוב הנגב 31 באופקים נמכר בית צמוד קרקע, בן 7 חדרים, בשטח של 228 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של 408 מ"ר תמורת 4 מיליון שקל. הבית הוקם ב־2021. זוהי העסקה השנייה בגובהה שבוצעה באופקים. לפני כשנתיים בוצעה עסקה במחיר גבוה יותר של בית בודד - 4.15 מיליון שקל.

● ועדת התכנון קבעה מיקום חדש לתחנת כוח גרעינית עתידית
● לוד מובילה במכירת דירות חדשות, אך עדיין מתקשה במשיכת כוח קנייה

האזור: הנכס נמצא בשכונת הפארק באופקים, שהיא שכונת צמודי קרקע חדשה, שמצויה בחלק הדרום מזרחי של היישוב, בסמוך לכביש שמוביל לבסיס חצרים.

השכונה מבוססת על תוכנית מ־2012, שעודכנה ב־2018, שמייעדת את השכונה לכ־1,200 יחידות דיור, רובן צמודי קרקע: כ־650 בתים חד־משפחתיים וכ־80 בתים חד־משפחתיים עם יחידת דיור נלווית, אך אלה יכולים להבנות רק במגרשים ששטחם עולה על 550 מ"ר. מכיוון שבשכונה חדשה - כל הנכסים הקיימים שנמכרים שם הם חדשים, והוקמו בשנים האחרונות ממש. דירות 4 חדרים בבנייה רווייה עולות 1.5־1.6 מיליון שקל; קוטג'ים דו וחד־משפחתיים בני 5־6 חדרים נמכרו בטווח של 2.7־3 מיליון שקל.

קוטג'ים ווילות על מפלס אחד מוצעים למכירה במחירים של 3־3.3 מיליון שקל.

להערכתנו, לפחות בחלק מהמקרים מדובר במשקיעים, שמנסים לגרוף רווחים מעליית שווי הדירות שרכשו. כבר מצאנו מספר עסקאות כפולות על דירות בבנייה רוויה, שהניבו למוכרים רווח נאה: כך למשל דירת 4 חדרים, שנרכשה ב־2022 ב־1.045 מיליון שקל, נמכרה לפני כשנה ב־1.45 מיליון שקל, רווח של כמעט 40%.

נכס מיוחד: מדובר בנכס נדיר מבחינת שטחו ומספר החדרים שבו. מכל העסקאות שבוצעו בשכונה ושתועדו ברשות המסים, לא מצאנו נכסים רבים שדומים לשטח הבית ולמספר החדרים שבו. רוב הקוטג'ים שנמכרו היו בני 5־6 חדרים, ושטחם הבנוי עד 200 מ"ר.

לפיכך ברור שהקוטג' הזה שווה הרבה יותר מאשר קוטג' מצוי בשכונה - השאלה בכמה. התשובה, לפחות שלנו, היא, שגם עם הנתונים הנדירים של הנכס הזה - קשה להגיע לתג מחיר של 4 מיליון שקל.

ייתכן שהרוכשים חיפשו בנרות נכס גדול במיוחד ולא מצאו, ואולי התרשמו מרמת התכנון והמפרט הטכני במקום והיו מוכנים לשלם הרבה מאוד.

הערכת שמאי: "מדובר בעסקת קיצון שאינה יכולה להיות מוסברת באמצעות העלויות שהושקעו בהקמת הנכס", אומר השמאי אוהד ורטש. "מחירי מגרשים בשטחים דומים לזה בשכונת הפארק נעים בין 1.1 ל־1.3 מיליון שקל מיליון שקל; עלויות הבנייה של נכס בשטח כזה מגיעות לסדר גודל של 2.2 מיליון שקל.

"גם אם נצא מנקודת הנחה, שמדובר במגרש שממוקם במיקום הכי טוב, העלויות הכוללות של המבנה יגיעו ל־3.5 מיליון שקל, וגם אחרי רווח יזמי יישארו כמה מאות אלפי שקלים מיותרים.

"ייתכן שהנכס מושקע ברמות יוצאות דופן, וזה מה שמסביר את המחיר. עדיין מדובר בעסקת קיצון, שרוב רוכשי הנכסים הללו בשכונה - לא יסכימו ולא יוכלו לשלם מחיר כזה".

בשורה התחתונה: נדל"ן הוא לא רק כלכלה ולא רק מתמטיקה של חישוב מחירים למ"ר והשוואות עם הסביבה. יש בו אלמנט מכריע של צרכים וטעמים אינדיווידואלים, שגורמים לרוכשים לשלם על נכסים מסויימים הרבה מעבר למחירי השוק - וזה ככל הנראה מה שקרה בעסקה הנוכחית.

דבר אחד בטוח: היא אינה מצביעה על עליות מחירים באופקים, או על איזשהו תהליך שעובר על שוק הנדל"ן המקומי.