הסערה המשפטית שעלולה לעכב בנייה של עשרות אלפי יחידות דיור בפריפריה

האם אחד הפתרונות היעילים להגדלת היצע הדירות בישראל יתעכב, בשל מכשולים לא צפויים? נראה כי שתי סוגיות מרכזיות מעיבות על קידומם של הסכמי גג חדשים שטרם יושמו. הסכמי הגג נחתמים בין משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל ובין רשויות מקומיות עוד מאז 2013, ועד היום הביאו לקידום שכונות שלמות ולפיתוח אזורים חדשים. כעת מהלכים לקידום הסכמים חדשים כאלו, שחלקם כבר בשלבים מתקדמים מאוד, עשויים להתעכב משמעותית.

● בלעדי | ההחלטה שמאיימת לעצור בנייתן של עשרות אלפי דירות חדשות
● "המהלכים האחרונים במשכנתאות עלולים להוביל למשבר סאב פריים חמור"

הסכמי הגג הם תולדה של החלטת ממשלה מאוקטובר 2013, והם מציעים רעיון פשוט למדי: חתימה על הסכם עם ראש הרשות המקומית הרלוונטית, אשר מצד אחד מאפשר קידום תוכניות מגורים גדולות, ומצד שני מבטיח לאותה רשות מימון מדינה של כלל התשתיות הנדרשות - אחת הסוגיות המעכבות יותר מכול בנייה חדשה.

אחת הסוגיות המרכזיות מגיעה מהכיוון המשפטי, וליתר דיוק, מהיועצת המשפטית של משרד הבינוי והשיכון. כפי שפרסמנו לראשונה כאן בגלובס, עו"ד אפרת פרוקצ'יה טוענת כי לא ניתן יהיה לחתום על הסכמי גג חדשים כל עוד לא הוסדרו כללים לעבודת משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל סביב הסכמים אלו, וכל עוד לא הוסדרה עבודתה של הוועדה לתכנון ולפיתוח (הוות"פ) אשר אחראית על אישור הסכמי הגג.

עיכוב של תוכניות רבות

חוות דעתה של עו"ד פרוקצ'יה לא צפויה להתקבל כפי שהיא, ולא אמורה לגרום הקפאה של ממש בהסכמים, אך גם אם תגרום לעיכוב מסוים - לטובת התאמות שונות או שינויים שאנשי המקצוע כן יראו כנדרשים - מדובר בעיכוב משמעותי של תוכניות רבות וכבדות משקל, שהסכמי הגג לגביהן טרם נחתמו ואושרו באופן סופי.

מדובר, בין היתר, בהסכם גג להקמת כ-32 אלף יחידות דיור בנתיבות, הסכם גג להקמת 17 אלף יחידות דיור באופקים, הסכם גג עבור 14 אלף יחידות דיור בכרמיאל והסכמים נוספים בלוד, בשדרות וביקנעם.

על פי אותם גורמים שאיתם שוחחנו, העקרונות וסדרי העבודה שאותם דורשת לנסח היועמ"שית של משרד הבינוי והשיכון כבר קיימים היום, ולפיהם פועל גם המשרד וגם רמ"י. הם אינם כתובים באופן מסודר, בין היתר מחשש כי כתיבה של כללים מסודרים תקשה על העבודה ולא תאפשר גמישות ודינמיות.

כך או כך, מסתמן כי בזמן הקרוב אכן ייכתבו באופן מסודר עקרונות בנושא, שיאפשרו מצד אחד את הגמישות הנדרשת, ומצד שני ייתנו מענה לדרישות היועמ"שית - אך מהלך כזה עשוי, כמובן, לעכב במשהו את אישור ההסכמים ואת יישומם בהמשך.

לעניין זה מתווספת סוגיה אחרת, אשר מחזקת את סימני השאלה סביב הסכמי הגג הללו: מחלוקת בין רמ"י ומשרד האוצר סביב אישור ההסכמים. בוועידת הדרום לעסקים של גלובס שנערכה לפני שבועיים ציין מנכ"ל הרשות, עו"ד ינקי קוינט, כי האוצר מעכב את אישור הסכם הגג בנתיבות, כבר יותר משנה לאחר שהכריזה עליו הרשות, וכעת מתברר כי עיכוב נוסף קורה עם הסכם הגג באופקים, שלגביו יצאה הכרזה בתחילת השנה הנוכחית.

מהאוצר נמסר כי המשרד "הציע כמה פתרונות ומנכ"ל רמ"י סירב לקבלן. אנו ממשיכים במגעים מול רמ"י כדי ללבן את הסוגיה. מסמכי הסכמים שנוסחו שלא בהתאם לכללים, ככל שישנם, נדרש לתקן בהתאם לכללים לצורך חתימתם".

"ישיבה של צעקות"

ברקע, כך נודע לגלובס, ישיבה שבה הוצגה חוות הדעת של עו"ד פרוקצ'יה והוצגו הטענות שלה הפכה לישיבה סוערת במיוחד, "ישיבת צעקות שכמוה לא נשמעה כאן הרבה זמן", כפי שטוען גורם אחד ששוחחנו איתו. את הישיבה הובילה המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, ובהמשך אף הצטרף אליה המשנה ד"ר גיל לימון, ונכחו בה אנשי המקצוע ממשרד הבינוי והשיכון ומרמ"י, אנשי אגף התקציבים באוצר ועוד. נראה כי רוב הנוכחים בחדר הופתעו מחריפות דבריה של פרוקצ'יה כפי שהופיעו בחוות הדעת.

"אנשי המקצוע יצאו מהישיבה בתחושה שהיא מטילה דופי במקצועיות שלהם, ולוקחת את הדברים לתרחיש הקיצוני ביותר", אמר אחד הגורמים שאיתו שוחחנו, וציין כי לא מדובר בדבר חדש: "היועמ"שית של המשרד פועלת בכוחניות, ועולה השאלה אם מדובר באמת בעניינים משפטיים, או בעניינים אישיים, מאבקי כוח מול אנשי המשרד או מול גורמים אחרים. היא מסנדלת את עבודת המשרד, וגורמת לתחושת רדיפה אחרי עובדיו.

"חווה"ד חושפת גם חוסר מקצועיות, שכן טיעונים להתנגשות בין המשרד לרמ"י ותחרות על רשויות, לדוגמה, אינם נכונים כלל: סדרי העבודה בנושא סוכמו כבר ב-2016. יש כללים, ורמ"י עובדת לפיהם כבר תקופה ארוכה. כל הסכם מלווה על ידי אנשי מקצוע ועל ידי הייעוץ המשפטי של הרשות, ומוצג תמיד בפני אנשי המקצוע הרלוונטיים".

לדברי גורם אחר, "נראה שהיועמ"שית סטתה מהדרך, ועברה להתעסק בענייני מדיניות במקום בענייני ייעוץ. הסכמי הגג פועלים מאז 2013, ויועצים לפניה אישרו אותם. הטענות שלה לא נוגעות לדברים חדשים, לכן לא ברור איך פתאום היא מוצאת בהסכמים בעיה".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "יש להמשיך ולחתום על הסכמי גג, המהווים כלי מרכזי לקידום פתרונות דיור בהיקפים משמעותיים. נעשתה פנייה מצד מנכ"ל המשרד לייעוץ המשפטי לממשלה לבירור טענות משפטיות שעלו בדבר היכולת להמשיך לחתום על הסכמי גג ואם נדרשות התאמות שונות, והנושא נמצא בבדיקה. עם זאת, העבודה במשרד נמשכת כסדרה". באשר לביקורת כלפי יועמ"שית המשרד נמסר: "אנו לא מתעסקים ברכילות ושמועות, ישנם דיונים מקצועיים שוטפים והם מתבררים בדרכים המקובלות ולא על דפי העיתון".