מיני פנטהאוז ב-26 מיליון שקל, שכונה יוקרתית בלי ממ״ד. איך זה עובד ומה מקבלים במקום?

הממ"ק, מרחב מוגן קומתי, פחות מוכר לציבור הרחב מ"אחיו" הממ"ד. הוא למעשה משמש כמרחב מוגן אחד לדיירי קומה שלמה, כך שבמקרה של אזעקה חלילה - כל הדיירים מתכנסים בו יחד, במקום שכל אחד ישהה במרחב מוגן בדירתו.

הממ"ק מציג, לכאורה, תפיסה מיגונית מיושנת יותר, אך גם היום, בבנייה חדשה ואף בפרויקטי יוקרה חדשים שבהם נמכרות דירות במחיר של יותר מ־100 אלף שקל למ"ר, אפשר למצוא ממ"קים במקום ממ"דים. באילו פרויקטים מדובר ומדוע, בעצם, זה קורה?

פנטהאוז ב־26 מיליון שקל

בשנת 1992, לאחר מלחמת המפרץ, נקבע בתקנות ההתגוננות האזרחית כי כל בנייה חדשה תכלול מרחב מוגן תקני. מרחב כזה יכול להיות ממ"ד - מרחב מוגן דירתי הכולל בתוך דירת מגורים; ממ"ק - מרחב מוגן קומתי, אשר נמצא במרכז קומה בבניין ומשרת את באי הקומה; וממ"מ, מרחב מוגן מוסדי, במוסד ציבורי.

מרבית הדירות החדשות בישראל נבנות כיום עם ממ"ד. לצד זה, אפשר לראות לא מעט פרויקטים שנבנים היום עם ממ"קים, אחד המפורסמים שבהם הוא פרויקט UTOPIA של קבוצת נחמיאס, ברובע המבוקש והיוקרתי בצפון תל אביב־יפו, רובע שדה דב.

הפרויקט של נחמיאס כולל מגדל בן 35 קומות, בניין בן 15 קומות ושני בניינים בני שמונה קומות כל אחד, עם 337 יחידות דיור - כולן עם ממ"קים. בפרויקט נמכר מיני פנטהאוז ב־26 מיליון שקל, סכום המשקף מחיר של כ־100 אלף שקל למ"ר.

פרויקט יוקרתי נוסף שבו אפשר למצוא ממ"קים במקום ממ"דים הוא פרויקט "נוגה 1", בדרום תל אביב - במערב שכונת פלורנטין. הפרויקט, של חברת יוסי אברהמי, ממותג באתר החברה כמתחם הנמצא במרחק "חמש דקות הליכה מהים", וכולל 53 דירות בבניין בן 10 קומות, עם טרקלין עסקים, חדר כושר מאובזר, מתחם WEWORK וחלל פילאטיס. הדירות בו נמכרות החל במחיר של 5.99 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים.

עוד פרויקט יוקרה שאפשר למצוא בו ממ"קים הוא מגדל עלית, Elite Tower, שבצומת עלית ברמת גן, שאותו מקימה מצלאוי חברה לבניין - מגדל בן 30 קומות עם 153 יחידות דיור, שלצד מגדל המשרדים הצמוד נחשב לאחד היוקרתיים שנבנו בעת האחרונה באזור. המגדל כולל גם הוא ממ"קים, לא בכולו אך בחלק מהקומות (רק 28 דירות עם ממ"קים).

בפרויקט אלתרמן 6-8 של חברת מטרופוליס, שהשיווק שלו החל כבר בשנת 2023, "תויגו" הממ"קים בפרויקט כחללי כושר. בפרויקט זה נמכרה, בין היתר, דירה בשטח 128 מ"ר בקומה החמישית, תמורת 8.7 מיליון שקל, באוגוסט לפני שנה.

"העדיפות היא לממ"דים"

משיחות עם יזמים עולה כי הסיבה העיקרית לבניית ממ"ק ולא ממ"ד בפרויקט מסוים, היא תכנונית. "ככלל, העדיפות הראשונה אצלנו היא לממ"דים", אומר רו"ח גלעד אורן, מנכ"ל מצלאוי חברה לבניין. "אנחנו משתמשים בממ"קים רק אם המציאות התכנונית מחייבת. ממ"ד נתפס בעינינו כשירות טוב יותר לדיירים שלנו: עדיף לישון במרחב המוגן בדירה, ולא לצאת למסדרון בכל פעם שיש אזעקה".

המגבלה התכנונית שיוצרים הממ"דים קשורה בהכרח לבנות אותם אחד מעל לשני, מהקומה העליונה ביותר ועד לתת הקרקע, כמעין "גרעין" ממ"דים. קירות הבטון העבים של הממ"דים נבנים לאורך כל המבנה, כיציקה אחת, ולכן בניגוד לקירות פנימיים רגילים, אי־אפשר לשנות את מקומם וכך הם יוצרים מבנה מסוים מאוד ולא דינאמי של החללים.

כך הם למעשה "מפריעים" להקמת חניונים, שדורשים חללים פתוחים גדולים מאוד, וגם חנויות שחלליהן לרוב גדולים משמעותית מחללים פנימיים של דירות. מכאן נובע האילוץ לבחירה בממ"קים ברוב המקרים.

"כשיש עשר דירות קטנות בכל קומה, מסובך לבנות לכל דירה כזו ממ"ד", מוסיף רו"ח אורן. "אחד הפתרונות שאנחנו מצאנו הוא לגוון: לבנות בקומות התחתונות דירות קטנות, עשר בכל קומה למשל, ובקומות העליונות דירות גדולות, עד חמש בכל קומה. בדירות הגדולות יהיו ממ"דים בכל דירה, ובקומות התחתונות, שגם בהן עוברים 'גרעיני' הממ"דים, הם יהפכו לממ"קים - וכך יהיו מספר ממ"קים בקומות שבהן דירות קטנות. זו הדרך לשלב ולמצוא פתרון טוב".

דוגמה נוספת לתכנון ייחודי הכולל ממ"קים אפשר לראות בפרויקט ארלוזורוב בר"ג של יוסי אברהמי. זהו פרויקט הבנוי בצורת האות רי"ש, ומשלב בין אגף עם דירות קטנות, ובו רק ממ"קים, לבין אגף עם דירות גדולות יותר - שבהן יש ממ"דים.

יפה סדן, סמנכ"לית השיווק של החברה, מציינת כי ישנם גם יתרונות בממ"קים: "כשאין ממ"ד בתוך הדירה, יש גמישות רבה יותר מבחינה תכנונית. זה משהו שקורץ מאוד למי שמחפש דירות יוקרה: בתחום הזה בעלי הדירות אוהבים מאוד לערוך שינויים פנימיים בדירות, וללא ממ"ד זה פשוט יותר".

"משפיע על הרוכשים"

עד כמה הימצאותו של ממ"ק בבניין משפיעה על מאמצי השיווק, והאם יש לכך השלכה על מחירי הדירות? סקר שביצעה בעבר חברת דרא לשיווק נדל"ן, בקרב כ־20 שמאי מקרקעין, ופורסם כאן בגלובס בשנת 2021, הראה כי ההבדל במחיר בין שתי דירות זהות במאפייניהן, האחת עם ממ"ק והשנייה עם ממ"ד, הוא כ־2.5% לטובת האחרונה.

כיום, לדברי דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא, הפער גדול עוד יותר: "אם בעבר היו מייחסים חשיבות פחותה לממ"ק - התפיסה הייתה שגם כך ישתמשו בו לכל היותר פעם-פעמיים בשנה - היום, אחרי המלחמה מול איראן והפגיעות שהיו, זה קריטי, עד כדי כך שזה יהיה הפרט המכריע: אנשים מסוימים לא יקנו דירה אם יש לה רק ממ"ק ולא ממ"ד. חד־משמעית זה משפיע. להערכתי, היום ההבדל במחיר מגיע ל־5% ויותר לטובת דירות עם ממ"ד. מדובר בהבדל לא קטן".

סדן מסויגת יותר באשר לאתגר השיווק של דירות בפרויקטים כאלו: "לפני המלחמה זה לא היה בשיח. היום זה כן משמעותי יותר - נכנסים לדירה ומייד שואלים 'איפה הממ"ד?' אבל ברגע שאנחנו מסבירים להם את הרציונל, את היתרונות שמציע הממ"ק, אנשים לרוב משתכנעים".