רכשת דירה על הנייר ומכרת אותה הלאה? ייתכן שאתה "יזם" לפי החוק

עו"ד הוברמן הוא שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד פירון. עו"ד קורל נזרי־פרץ היא עורכת דין במשרד

על רקע מבצעי 20%-80% ודומיהם, המציאות בשנתיים האחרונות מאפשרת לרוכשים פרטיים לנצל חלון הזדמנויות כלכלי ולהתקשר בעסקאות רכישה של דירות למגורים "על הנייר", במינימום הון עצמי למטרות השקעה, ולאחר מכן "למנף" את העסקה באמצעות מכירתה לאחר (הרוכש השני) ברווח, וזאת אף בטרם נסתיימה בנייתה.

● בכמה נמכרה דירת ענק במגדל הכי שנוי במחלוקת ברמת גן
● כסף בקיר | דירה אחת ברמלה, שנייה בבת ים ושלישית באילת: בדקנו מה קרה לשלוש השקעות נדל"ן

רוכשי דירה "על הנייר" חשופים לכמה סיכונים שהמרכזי שביניהם הוא שהפרויקט לא יושלם (עקב חדלות פירעון, קושי במימון, כשל תכנוני וכיו"ב). במטרה למגר את הסיכונים ולהגן על כספי רוכשי דירות "על הנייר", חוק המכר מטיל על מוכר דירה "על הנייר" חובות רבות, וביניהן החובה להעניק בטוחות, כך שבמקרה שבו בניית הדירה כשלה, ולא ניתן למוסרה לרוכשיה, אלה יוכלו, בכפוף להוראות החוק, לממש את הבטוחה ולקבל חזרה את הכספים ששילמו עבור הדירה.

בעיתוי שאינו מקרי, וככל הנראה לאור תנועה ערה בהיקף הרכישות של דירה "על הנייר" - פרסם הממונה על חוק המכר נייר עמדה אשר מחדד את פרשנות ואכיפת החוק, כך שגם אדם פרטי הרוכש דירה "על הנייר" ומוכר אותה בטרם קבלת החזקה, עלול להיחשב, בדומה ליזם, כמוכר כהגדרתו לפי החוק - ומשכך משיתה עליו חובות רבים, ובין היתר מחייבת אותו להעניק לרוכש השני בטוחה גם על חלק השווי שמעבר למחיר שבו רכש מהיזם (קרי על הרווח הנומינלי), וזאת לצד חובות נוספות שבחוק.

לא העמידו בטוחות על הרווח

ברבות השנים, נראה כי החוק לא יושם על אנשים פרטיים שמכרו דירות על הנייר טרם מסירתן להם, והם הסבו את הבטוחות שקיבלו מהיזם, אולם לא העמידו בטוחות כנגד הרווח הנומינלי.

העמדת בטוחה על־ידי אדם פרטי לצורך הבטחת הרווח הנומינלי, בהתאם להוראות החוק, בעייתית וככל הנראה לא מעשית.

יזם, בשונה מאדם פרטי, מוכר דירות "על הנייר" כחלק מפרויקט בנייה, המלווה על־ידי תאגיד בנקאי או על־ידי מבטח אשר מנפיקים בטוחות להבטחת כספי הרוכשים ממנו בהתאם להוראות חוק המכר. ואולם נכון להיום, תאגידים בנקאיים ומבטחים לא מנפיקים בטוחה לצורך הבטחת דירה בודדת שאינה חלק מפרויקט בנייה שלם ובוודאי לא עבור הבטחת הרווח הנומינלי גרידא.

לוודא מה כתוב בחוזה הרכישה המקורי

על רוכשי דירות "על הנייר" לדעת כי מכירת זכויותיהם בדירה בטרם חלף פרק הזמן המעיד על כוונה למכור עלולה לחייב אותם בכל החובות בחוק.

משום כך, אנחנו ממליצים לרוכשי הדירות:

● ראשית - לוודא שבחוזה הרכישה המקורי מעוגן מנגנון העברת הזכויות טרם מסירת החזקה והסבת הבטוחות בהתאם לנהלי הבנק המלווה.

● שנית - לבנות בהסכם המכירה (בין הרוכש הראשון לרוכש השני) לוח תשלומים מדורג, כך שכנגד כל תשלום מהרוכש השני תינתן בטוחה שניתנת להסבה וניתנה על־ידי הבנק המלווה לרוכש הראשון.

● שלישית - לגבות את סכום הרווח הנומינלי בד־בבד עם השלמת בניית הדירה, מסירת החזקה בדירה לרוכש השני, רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש השני והפקת מכתב החרגה סופי מאת הבנק המלווה.

ייתכן כי עמדת הממונה תבלום את הרלוונטיות של מבצעי המכירה, אך בד־בבד תדרוש פתרונות ישימים מהמערכת הבנקאית והרגולטורית, ולכן אין ספק כי בשנים הקרובות נושא זה ימשיך להעסיק יזמים, גורמי ליווי פיננסים, משקיעים ורוכשים כאחד.