הפרויקט הכי סודי בארץ, והמתווך שמכר את הווילה של עצמו: מה קורה בשוק היוקרה הישראלי?

רוצים למכור נכס יוקרתי? צפו להרבה קשיים. על פי קצב מכירת הנכסים במחירים של 10 מיליון שקל ויותר במחצית הראשונה של השנה, שוק היוקרה של השנה הנוכחית צפוי להיזכר כאחד מהגרועים בשנים האחרונות, וזאת לאחר ש־2024 נחשבה דווקא לאחת מהשנים הפוריות ביותר בשוק זה.

● אחת העסקאות היקרות באזור: בכמה נמכר בית בקיבוץ הגושרים?
● כיכר המדינה בת"א עברה מהפך: כך היא עומדת להיראות
● עסקאות השבוע | הבית שנפגע מקטיושה ונמכר אחרי ארבע עסקאות שנפלו. מה המחיר?

במחצית הראשונה של השנה נרשמו כ־150 עסקאות במחירים של 10 מיליון שקל ויותר, באתר רשות המסים. מהנסיון שלנו ניתן לקבוע, כי אין מדובר במספר סופי, וכי בחודשים הקרובים הוא יעודכן בעסקאות נוספות שנרשמו ברשות המסים, אך מסיבות לא ברורות טרם נכללו באתר.

ועדיין, גם אם המספר הזה יעלה ב־20% (זו בדרך כלל כמות העסקאות שנוספת לאתר בשלבים מאוחרים יותר), עדיין מדובר בשנה שצפויה להיות שחונה מבחינת עסקאות היוקרה. במחצית הראשונה של 2024, לשם השוואה, בוצעו 309 עסקאות, ובמחצית הראשונה של 2022 - 264 עסקאות. אפילו במחצית הראשונה של 2023, שנחשבת לשנה הגרועה ביותר בשוק הנדל"ן מאז 2003, נרשמו 191 עסקאות יוקרה.

גם ההתפלגות הגיאוגרפית של שוק היוקרה הישראלי עוברת שינוי. עד לשנים האחרונות היוקרה בישראל התמקדה בשלושה מוקדים: בתל אביב, שבה רוכזו כ־60% מהעסקאות במחירים של 10 מיליון שקל ויותר, ובירושלים ובהרצליה שבכל אחת מהן רוכזו כ־15% מהעסקאות. יתרת העסקאות בוצעה במקומות אחרים.

בשנים האחרונות נחלש מעמדה של הרצליה מבחינת כמות העסקאות היוקרתית שמבוצעת בה, וכך ב־2023 משקל עסקאות היוקרה ב־10 מיליון שקל ומעלה שבוצעו בעיר הגיע ל־9% בלבד; בשנה שעברה הוא הוסיף לרדת והגיע ל־5%. לגבי 2025 - רק עסקה אחת שבוצעה בעיר נרשמה במחיר שגבוה מ־10 מיליון שקל במחצית הראשונה של השנה. גם אם בוצעו עסקאות נוספות בעיר שטרם נרשמו באתר רשות המסים - מדובר במספר נמוך במיוחד, שמעיד על כך שהרצליה מצויה בתהליך של ירידה מבחינת הפופולריות שלה בקרב רוכשי נכסי היוקרה (לפירוט על על משבר נדל"ן היוקרה בהרצליה - ראו תיבה).

את מקומה של הרצליה היורדת תופסת ירושלים, שבשנה שעברה עסקאות היוקרה שבה היוו כחמישית מכלל העסקאות שבוצעו בארץ, והשנה כרבע. להערכתנו הדבר נובע במידה רבה מגל תושבי החוץ החרדים שהסתער על נכסי היוקרה בעיר, וב־2024 ובמחצית הראשונה של השנה רכש כ־140 דירות.

מצב עניינים זה יכול להסביר במידה רבה את העובדה שבשנה העברית המסתיימת, לא נרשמו עסקאות חריגות של 100 מיליון שקל ויותר - אלא אם רשות המסים תעדכן בהמשך, כמובן. וכל אלה יכולים להסביר את העובדה, שהעסקה הגבוהה ביותר שבוצעה בשנה זו, לא נעשתה בתל אביב או בהרצליה כבעבר, אלא דווקא בקיסריה.

קיסריה: העסקה הגבוהה ביותר בארץ ברחוב של רה"מ

אנו בגלובס לא מתעניינים רק בעסקאות הגבוהות ביותר שבוצעו במדינה, שרובן מתמקדות בתל אביב ובירושלים, אלא גם בעסקאות יוקרה מקומיות, שבוצעו בערים חשובות באזורים שונים בארץ, כולל בפריפריה, ושמהן אנו יכולים לקבל פרופורציות על פערי היוקרה בין אזורי הביקוש לאלה האחרים.

שכונה 6 בקיסריה הופכת בשנים האחרונות לשכונה היוקרתית ביותר ביישוב היוקרתי, ובמיוחד רחוב הדר, שבו מצויה הווילה של משפחת נתניהו. העסקאות היקרות ביותר שבוצעו בקיסריה בעשור האחרון - נעשו בשכונה 6, שבה ניתן למצוא גם מגרשים גדולים של למעלה מדונם.

 הווילה ברחוב הדר בשכונה 6 בקיסריה / צילום: גיל ארבל

בעסקה הנוכחית רכשו בני הזוג ראובן וסנדי מוסקוביץ' מארה"ב וילה ענקית ברחוב הדר 55 תמורת 78 מיליון שקל. הווילה הייתה שייכת לפרופ' שלמה בן חיים, קרדיולוג ויזם ביוטק. הווילה, בשטח 1.7 דונם בנוי, משתרעת על שלוש חלקות בנות 6.4 דונם בסך הכול ברחוב הדר 55 בקו ראשון ובמרחק כ־400 מטר מהים.

הווילה נבנתה על ידי מנתח הלב המנוח פרופ' דני גור, וב־2001 נמכרה לאיש העסקים ארקדי גאידמק ב־33.2 מיליון שקל; בן חיים רכש אותה מגאידמק עשר שנים לאחר מכן ב־47 מיליון שקל, לאחר שזה נקלע לקשיים.

תל אביב: מתווך העל מכר את הדירה של עצמו

ברחוב השושנים בשכונת צהלה בתל אביב, בוצעה העסקה השנייה בגובהה בשנה האחרונה. וילה בשטח של 728 מ"ר על מגרש של 1.06 דונם, ברחוב השושנים 19, בקצה הצפון־מזרחי של השכונה נמכרה ב־62.1 מיליון שקל.

מוכר הווילה הוא מתווך העל רפי קלינה, והסוד של המחיר הגבוה הוא המיקום של הווילה, בחלק האינטימי והשקט ביותר של השכונה, שגובל בשטח המוניציפלי של רמת השרון, וכן שטח המגרש וגודל הווילה עצמה.

בימים אלה הבעלים החדשים מבצעים עבודות שיפוץ והריסה נרחבות במקום, כדי להתאימו לצרכיהם ולטעמם.

 הווילה ברחוב השושנים בשכונת צהלה בתל אביב. העסקה השנייה בגובהה השנה / צילום: תמר מצפי

כיצד ניתן להסביר את המחיר, שגבוה בעשרות ולעתים במאות אחוזים ממחירי עסקאות אחרות שבוצעו בשכונה? בשלושה מרכיבים: גודל המגרש, מיקומו וגודל הווילה.

מגרשים בשטח של דונם ויותר קיימים בצהלה, אך במספר קטן, ועל כן ניתן לקבל עליהם מחירים גבוהים יותר מאשר על מגרשים רגילים; המיקום בקצה השכונה הופך את הווילה לאחד מהמקומות האינטימיים, והשקטים ביותר שניתן למצוא בתל אביב, מציאה לחובבי פרטיות. ואילו הווילה עצמה בגודל בלתי מצוי בשכונה, כמו גם ברמות תכנון וגימור.

ירושלים: הפרויקט המגה־יוקרתי הכי סודי בארץ

ברחוב המלך ג'ורג' 47 בירושלים, במגרש שבו שכן בעבר הרחוק בית סולל בונה, מוקם בימים אלה מלון אינטרקונטיננטל, בן 22 קומות. לצידו מוקם מבנה מגורים בן 15 קומות, שבו דירה אחת בכל קומה, ושמו ויסטה ירושלים. החברה שמקימה אותו נמצאת בשליטת יזמים אמריקאים ושמה "מגדלי היכל שלמה". בניין המגורים משקיף על גן העצמאות.

על פי התוכניות המקוריות ניתן היה להקים בבניין המגורים 40 יחידות דיור, אך החברה היזמית החליטה להפחית אותן ל־15 דירות בלבד, והייתה לה סיבה טובה לכך. על פי הרשום באתר רשות המסים, עד כה נמכרו בפרויקט שש דירות, במחירים של 16.5־40.6 מיליון שקל. נציג הבעלים הארווי דוגלן מספר על עסקה נוספת שנסגרה באחרונה ב־43 מיליון שקל.

 רחוב המלך ג'ורג' בירושלים, היזמים בחרו להקים 15 דירות במקום 40 / צילום: פרטי

הפערים הגדולים בין מחירי הדירות בפרויקט מוסברים בשטחי הדירות, ובנוף שנשקף מהן. מהדירות בקומות התחתונות לא נשקף נוף, ואילו מהקומה העשירית ומעלה נשקף הנוף של העיר העתיקה ומהקומות האחרונות ממש נשקף גם הר הבית. כתוצאה מכך, המחירים למ"ר בדירות הללו קופצים בפראות מ־70 אלף שקל למ"ר בקומות התחתונות ל־125 אלף שקל למ"ר בקומות העליונות, וזאת ברמת גמר מעטפת, כלומר בקירות עירומים. זה הופך את הפרויקט ליוקרתי ביותר המשווק כיום בבירה.

הדירה שנמכרה ב־40.6 מיליון שקל מצויה בקומה ה־12 של הבניין וזו שנמכרה ב־43 מיליון שקל - בקומה שמעליה.

הפרויקט משווק מפה לאוזן, דבר שהופך אותו לפרויקט היוקרתי ביותר שמשווק "מתחת לרדאר".

אורן כהן, בעלי חברת אורן כהן גרופ המתמחה בנכסי יוקרה בירושלים ושיווקה כמה יחידות בפרויקט אישר את הנתונים, אך סירב למסור פרטים נוספים על הפרויקט היוקרתי.

חיפה: שכונת היוקרה מוסיפה להניב עסקאות גבוהות

בחיפה יש כמה פרויקטים יוקרתיים שהצליחו להניב עסקאות גבוהות ממש, אך בסופו של דבר השכונה היחידה שמצליחה לשמור על רצף של עסקאות יוקרה היא שכונת הווילות דניה.

וילה כזו בשטח של 400 מ"ר ברחוב נורווגיה 5, הצליחה להשיג את המחיר הגבוה ביותר שהושג על דירה בחיפה בשנה האחרונה, שהגיע ל־11.5 מיליון שקל.

 הווילה ברחוב נורווגיה 5 בשכונת דניה בחיפה. רחוב אינטימי ללא מוצא / צילום: דובי בן גדליהו

מדובר בווילה שמצויה בחלק העליון המבוקש של השכונה, דניה א', לא רחוק מהשטחים המסחריים שלה, בצד שפונה לכיוון דרום, וצופה אל הנוף של פארק הכרמל ואף לים. וכל זה, ברחוב אינטימי ללא מוצא.

בשנים האחרונות בוצעו ברחוב עוד שתי עסקאות במחירים של יותר מ־10 מיליון שקל, דבר שממצב אותו כאחד מהרחובות היקרים ביותר בחיפה.

באר שבע: הקוטג' נמכר בשיא אך הבעלים נהנו מרווח מינימלי

שוק היוקרה של באר שבע הוא צנוע יחסית למקובל במרכז הארץ, וכנהוג בפריפריה, מחיר דירת יוקרה שם דומה ולעתים אף נמוך ממחיר דירה רגילה בתל אביב, אך אין זה מפחית מהמשמעות המקומית של היוקרה.

וכך, ברחוב שושנה דמארי 30 בשכונת כלניות נמכר קוטג' בן 7 חדרים, 256 מ"ר, עם מרתף של כ־80 מ"ר, בריכת שחייה ויחידת תעסוקה, על מגרש בשטח של חצי דונם, ב־5.25 מיליון שקל.

 הקוטג' ברחוב שושנה דמארי 30, באר שבע. שוק היוקרה בעיר צנוע / צילום: יח''צ

שכונת הכלניות, המצויה בצפון־מערב באר שבע, כוללת קרקעות לבנייה עצמית שרמ"י שיווקה החל מ־2017. הן החלו להימכר במחירים של 1,700 שקל למ"ר, לפני כשנתיים הם הגיעו לכ־3,700 שקל למ"ר, אך עכשיו מחירן ירד והתייצבו סביב 3,300 שקל למ"ר.

בהינתן שמחיר חצי דונם בשכונה מגיע לכ־1.7 מיליון שקל, הקמת הקוטג' תביא את כלל העלויות להקמת מבנה כזה ל־4.8־5 מיליון שקל, כלומר לא רחוק מהמחיר שבו נמכר הנכס.

"אני חושב שהמספרים התכנסו פחות או יותר לכיוון המחיר שבו נמכר הבית. במחיר כזה בשכונת כלניות, שנחשב ליפה מאוד, גם קשה לדבר על רווחיות גדולה, ובסך הכול אין לשכוח, שבמקור המגרש נמכר במחיר נמוך בהרבה", אומר השמאי אוהד ורטש.

מודיעין: השוק מתבגר ועמו גם היצע היוקרה

קוטג' ברחוב אסתר המלכה 89 במודיעין, בשטח 164 מ"ר עם חצר בשטח של 191 מ"ר, נרכש תמורת 7.59 מיליון שקל, בעסקה הגבוהה ביותר שבוצעה בעיר בשנה האחרונה.

הדירה ממוקמת בשכונה הדרומית ביותר בעיר, מוריה (לשעבר בוכמן דרום), שניצני הבנייה הראשונים שלה ניראו לפני 20 שנים ומאז התפתחה.

הבניין שבו בוצעה העסקה הוא בניין חדש שנרכש מהחברה היזמית א.כ. מגורים 38. זו רכשה את המגרש, עליו הוקמו 24 קוטג'ים, במכרז רמ"י מ־2016 כשגברה על 17 חברות נוספות. החברה שילמה אז 22.6 מיליון שקל (ללא מע"מ) על המגרש ועוד 13.6 מיליון שקל על הפיתוח.

"מדובר במיקום מבוקש מאוד, כפי שבא לידי ביטוי במכרז", אומרת זכיינית רי/מקס יוניק רונית אלעד, הפועלת במודיעין. "מדובר בעתודת הקרקע האחרונה בשכונת מוריה שמצויה בקו התפר בין השכונה לבין רעות".

ככלל ניתן לראות בעסקה הזו ביטוי לסוג של התבגרות השוק. מודיעין הוקמה לפני כ ־30 שנה ובמשך שנים רבות הנכסים היקרים ביותר בעיר, היו צמודי קרקע ברעות ובמכבים הוותיקות, שבמקור קדמו כיישובים עצמאיים לעיר עצמה. בשנים האחרונות ניתן לראות גם דירות מיוחדות בתחומי העיר "החדשה", שמתמודדות יפה עם הנכסים בשכונות הוותיקות.

הרצליה: הקרקע שווה הרבה יותר מאשר הבית

העסקה היקרה ביותר בהרצליה בשנה האחרונה נרשמה בנובמבר שנה שעברה ברחוב האשל 114. בניין מעוגל מיוחד בשטח של כ־400 מ"ר מעל מרתף, שהוקם על מגרש בן כדונם, נמכר ב־30 מיליון שקל לבני הזוג רונית ורמי שבירו, בעלי חברת הנדל"ן שנושאת את שמם. הבניין הוקם לפני כ־30 שנים.

"מדובר בדרום רחוב האשל, שנחשב לאזור מבוקש ביותר. אני מעריך שעל המגרש שולמו 25 מיליון שקל ועל המבנה 5 מיליון, והמבנה מיועד להריסה. תחתיו יוקם ככל הנראה מבנה אחר", אומר השמאי ישראל יעקב.

רמת גן: את מקום הנוף לים תפס הנוף לאגם

ארבע עסקאות בגובה של יותר מ־10 מיליון שקל בוצעו ברמת גן מאז ראש השנה הקודם. היקרה שבהן, ובפער ניכר, הייתה על דירת פנטהאוז חדשה שמצויה בשלב הקמה בפרויקט The Lake של היזמים סרוגו וצמח המרמן. הפרויקט כולל 180 דירות בשלושה מגדלים מפוארים בני 16 קומות מעל לאגם של הספארי.

מדובר בפנטהאוז עליון בודד בקומה ה־16, בשטח של כ־230 מ"ר במפלס אחד עם שלוש מרפסות בשטח כולל של כ־140 מ"ר הכולל הכנה לבריכת שחייה במרפסת. הפנטהאוז משקיף לפארק ולאגם ונהנה מנוף פתוח של 360 מעלות.

העסקה הזו ממחישה שוב שלא רק נוף לים מעלה מחירים, אלא גם נוף לאגמים מלאכותיים, לשמורות טבע ולמקומות קדושים תורם מאוד למחיר.

נהריה: קו חמישי לים ב־5 מיליון שקל

למרות סוגי נוף אחרים - הים הוא עדיין קלף מנצח, בטח בעיר חופית כמו נהריה. במסגרת העסקה היקרה ביותר שבוצעה בעיר בשנה החולפת נמכר פנטהאוז ברחוב סוקולוב 29 ב־5.4 מיליון שקל. רוכשי הפנטהאוז יוכלו להנות מנוף פתוח לים, וגם מקרבה של 200 מטר לים.

מדובר בדירה בת 5 חדרים בקומה השביעית, בשטח של 197 מ"ר עם מרפסת של 133 מ"ר.

 הפנטהאוז ברחוב סוקולוב 29 בנהריה. נוף פתוח לים / צילום: עירית מרום

הבית, שהוקם כחלק מפרויקט של התחדשות עירונית, מצוי בקו חמישי לים, אך מתנשא מעל לכל הבתים שלפניו, כך שנוף הים הפתוח - מובטח לפחות לעתיד הקרוב.

פרט מעניין הוא שבמרחק של עשרות בודדות של מטרים, ברחוב סאלד, במבנה שקרוב יותר לים, נמכרה דירת גן 142 מ"ר עם חצר בשטח של 185 מ"ר ב־5.1 מיליון שקל. במקרה זה הנוף לים לא שיחק תפקיד כלל. הפרשי המחיר נבעו מכך, שמרפסת עם נוף עדיין שווה יותר מחצר בלי נוף.