למה הצעירים בארה"ב מעדיפים לשכור במקום לקנות דירה

שוק המניות שנמצא בשיא עשוי להיות קשור לבעיית מחירי הדיור, על פי האופן שבו צעירים אמריקאים חושבים כיום על ניהול הכסף שלהם . במשך דורות, בעלות על בית נחשבה לאמצעי המרכזי של משפחות בארה"ב לבניית עושר. אך מחירי הנדל"ן הגבוהים כיום גורמים לכך שצעירים רבים אינם יכולים להרשות לעצמם להיכנס לשוק - או מאמינים שיוכלו להשיג תשואה גבוהה יותר בדרכים אחרות.

● השבתת הממשל מוסיפה לאתגרי שוק הדיור בוושינגטון הבירה
● קבוצת ישראלים מקימים מלון חדש במיאמי. בכמה יימכר הפנטהאוז?

למשפיענים ברשתות החברתיות יש השפעה על השיח. המסר שלהם: אל תהרגו את עצמכם כדי לקנות בית במחירים של היום - עדיף לשכור ולהשקיע את הכסף.

הוויכוח על השאלה אם כדאי לקנות או לשכור מתנהל כבר שנים רבות ומעורר מחלוקת עזה. אבל רצף של עליות בשוק המניות מוסיף לו ממד חדש.

משקיעים צעירים רבים מכירים רק תקופה שבה שוק המניות הניב תשואה ממוצעת של כ-14% בשנה - הרבה מעל הממוצע ההיסטורי. ולמרות זאת, שוק המניות אינו מציאה בימים אלו: מדד S&P 500 נסחר כיום לפי יחס רווח-מחיר (P/E) כמעט זהה לזה שהיה ערב פיצוץ בועת הדוט-קום.

ובכל זאת, הפער ההולך וגדל בין עלויות הבעלות על בית לעלות השכירות מחזק את הטיעון בעד שכירות והשקעה. זה קורה בדיוק בזמן שצעירים נמשכים לעולם ההשקעות בעקבות תופעת מניות ה"מם" ברשתות החברתיות, פריחת הקריפטו, ואפליקציות מסחר ללא עמלות כמו Robinhood.

ל־16% בלבד יש בית

דוח של JPMorgan Chase מצא כי 37% מהצעירים בני ה-25 החזיקו בחשבון השקעות ב-2024, לעומת 6% בלבד מקבוצת הגיל הזו ב-2015. זוהי עלייה של פי שישה במספר הצעירים המשקיעים בשוק המניות בעשור האחרון והיא מעידה על שינוי בדרך שבה הם תופסים את רעיון בניית העושר.

הדוח קובע: "תנאי שוק הדיור... עשויים לשנות את אופן הקצאת החסכונות, ולהפוך נכסים פיננסיים כמו מניות לאטרקטיביים או נגישים יותר בהשוואה להון עצמי שמושקע בבעלות על בית".

שיעור הבעלות על בתים בקרב דור ה -Z - ילידי 1997 עד 2012 - עומד על 16% בלבד, לפי נתוני איגוד המתווכים הלאומי. במקביל, שיעור רוכשי הדירה הראשונה נמצא בשפל היסטורי. ביחד, מדובר בבעיה חמורה עבור קבלנים ואנשים שמעוניינים למכור את בתיהם.

תשלום המשכנתא החודשי עבור בית ממוצע שמחירו 400,000 דולר עומד כיום על כ-2,170 דולר, בהתבסס על ריבית נוכחית והנחה שהרוכש משלם מקדמה של 60,000 דולר (15%). זהו סכום השווה לכ-36% מהכנסה פנויה של משק בית בעל הכנסה חציונית.

אבל עלויות הבעלות הכוללות גבוהות הרבה יותר, בגלל עלייה חדה בביטוח, מסי רכוש והוצאות תחזוקה בשנים האחרונות. כשמוסיפים את כל אלו, ייתכן שההוצאה הכוללת על דיור תצרוך כמעט מחצית מההכנסה החציונית של משק בית.

ההפרש בין העלות הכוללת של בית במחיר החציוני לבין עלות שכירות של דירת שני חדרים יכול לנוע בין 8,000 ל-14,000 דולר בשנה - תלוי במיקום ובמרכיבים כמו גובה מסי רכוש.

העמלות חותכות את הרווח

איך זה משפיע על ההחלטה בין לשכור ולהשקיע או לרכוש?

נניח שאדם לוקח 60,000 דולר שהיו אמורים לשמש כמקדמה, ומשקיע אותם בשוק המניות. בנוסף, הוא משקיע מדי שנה את החיסכון הנובע מהפער בין שכירות לבעלות - נאמר, 13,500 דולר בשנה. בהנחה שתשואת המניות הממוצעת היא 9% בשנה - לאחר עשר שנים יהיו לו 354,000 דולר.

בערים שבהן יוקר המחיה גבוה יותר, נותר פחות כסף להשקעה לאחר תשלום השכירות. שוכר שמוציא 2,300 דולר בחודש - 400 דולר מעל החציון הארצי - יצבור רק כ-277,000 דולר לאחר עשר שנים.

עכשיו נבחן את אותו אדם שבחר לרכוש בית ב-400,000 דולר עם מקדמה של 60,000 דולר, בריבית משכנתא של 6.5%. בהנחה שמחירי הדיור עולים בקצב ממוצע של 4% בשנה, שווי הבית יעמוד על 592,000 דולר לאחר עשר שנים.

אם אותו אדם ימכור את הבית, ייוותרו בידיו כ-305,000 דולר - הכוללים את המקדמה והסכום שנפרע מהקרן.

הסכומים אינם רחוקים כל כך זה מזה. הסיבה: לרוכש הדירה יש מינוף - הוא משתמש בכסף שאול, מה שמעצים את הרווחים כאשר מחירי הנדל"ן עולים.

"אתה לא צריך שמחירי הבתים יעלו באותה מידה כמו שוק המניות כדי להשיג תשואה דומה", אמר ג’ים איגן, אסטרטג נדל"ן אמריקאי במורגן סטנלי.

כמובן, כל ניתוח תלוי בנסיבות ספציפיות - למשל, הנחות לגבי עליות מחירים בשוק המניות ובשוק הדיור. אלו תנודתיים, ויכולים להיות גם נמוכים בהרבה מהממוצעים ההיסטוריים, ואף להניב הפסדים. גורמים נוספים הם היכולת של אדם להשקיע בעקביות את כספי השכירות שנחסכים, מדרגת המס שלו, הצורך בנזילות, ומשך הזמן שיישאר באותו מקום.

ישנם גם סיבוכים נוספים. עלויות מכירת הבית - כגון עמלות תיווך - יכולות להגיע ל-4%-6% ממחיר המכירה, מה שחותך נתח מהרווח.

יש גם היבטים מיסויים. רוכש הבית פטור ממס רווחי הון על רווח ממכירת הדירה עד 250,000 דולר ליחיד או 500,000 דולר לזוג נשוי. לעומת זאת, השוכר-המשקיע צפוי לשלם מס רווחי הון של 15% על רווחי המניות.

יש גם עלויות שקשורות לאפשרויות. "בית הוא נכס לא נזיל", אמר רוב וויליאמס, מנהל מחקר במרכז המחקר של שוואב לפיננסים. "אין לך גישה מהירה להון כמו שיש לך עם מניות - זו פשרה משמעותית".

כמובן, יש סיבות לרכוש בית שאינן קשורות לתשואה פיננסית, כמו ודאות תשלומי המשכנתא בעתיד, חופש לעשות בנכס ככל העולה על רוחך, והאפשרות לסיים לשלם על הבית עד גיל הפרישה - כך שלא תצטרך לדאוג לשכירות בזקנה.

אבל כיוון שהתוצאה הכלכלית בין האפשרויות עשויה להיות דומה, והחישוב תלוי כל כך בנסיבות האישיות - קניית בית כבר אינה הדרך הברורה לבניית עושר כפי שהייתה בעבר.

ייתכן שצעירים יחזרו בהמוניהם לשוק הדיור כשמחיריו יהפכו נגישים יותר. מצד שני, ייתכן שחברי הדור הדיגיטלי הראשון פשוט מחזיקים בהשקפת עולם אחרת באשר לדרך הנכונה לצבור עושר - לאור הגישה הרחבה שיש להם לאפשרויות השקעה.

התוצאה הסבירה ביותר היא שהתחרות על חסכונותיהם של הצעירים - בין שוק המניות לשוק הדיור - תימשך עד שאחד מהם יקרוס.