עם הלוואות בריבית של 17%: יזם הנדל"ן הישראלי מניו יורק שמגייס חוב בת"א

​רצף הנפקות האג"ח בבורסה בת"א לא פוסק, ומביא איתו גם שורה ארוכה של חברות זרות, שמנצלות את תנאי השוק הנוחים כדי לגייס חוב מהגופים המקומיים. האחרונה שבהן לפי שעה היא חברת הנדל"ן המניב האמריקאית איה (AYA) ניו יורק, שפועלת לגייס סכום של כ־550 מיליון שקל באמצעות הנפקת איגרות חוב.

● "לא כי היזם רוצה יאכטה": יותר ויותר חברות הייטק מעדיפות אקזיט על הנפקה. וזו הסיבה
● "להמליץ על מניות ביטחוניות ובנקים נשמע מוזר. אבל אנחנו אוהבים 3 חברות"

כמקובל בהנפקות מסוג זה, איה התאגדה לפני מספר חודשים באיי הבתולה (BVI), במטרה לקלוט לתוכה 5 נכסים מניבים במנהטן, כחלק מהמהלך לגיוס חוב בארץ. בין אלה, שלושה נכסי מגורים (Multifamily) ועוד שני מלונות. בעל השליטה בחברה הוא אמיר שריקי, איש עסקים ישראלי לשעבר, העוסק בשני העשורים האחרונים בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב.

תמורת ההנפקה צפויה לשמש את חברת הנדל"ן של שריקי כדי לפרוע חובות יקרים עבור שלושה נכסים, בהיקף של כ־140 מיליון דולר, אותם נטלה איה כחלק מהליך רכישתם. בין החובות ניתן למצוא גם הלוואות מזנין בהיקף של כ־17 מיליון דולר, הנושאות ריבית ממוצעת של לא פחות מ־17%. בתוך כך, בתשקיף שהוגש החברה עדיין לא ציינה מה יהיו שיעורי הריבית שיישאו האיגרות החדשות.

לצד זאת, כספי ההנפקה צפויים גם לחזור אל בעלי המניות של החברה. כך, סכום של כ־13 מיליון דולר יופנה לתשלום לבעל השליטה, לטובת פירעון חוב אישי שנטל לרכישת חלק מהנכסים; סכום נוסף של כ־21 מיליון דולר יוקצה לרכישת חלקו של אחד משותפיה, שאול גוטמן, בשני נכסים.

מי שעוד צפויות ליהנות מההנפקה הן חברות החיתום - אקסטרה מייל חיתום שבשליטת איש העסקים מוטי בן משה ובניהולו של גלעד שמעוני, ואי.בי.אי חיתום שבניהולו של עופר גרינבאום. השתיים צפויות להכניס לקופתן סכום של כ־11.3 מיליון שקל (3% מכספי ההנפקה), כחלק מעמלות החיתום אותן הן גובות. זאת כמקובל בהנפקות של חברות BVI, בין היתר בשל האתגרים והקשיים הכרוכים בהבאת חברה זרה לארץ.

5 נכסים מניבים בניו יורק ובית מלון במיאמי

פעילותה של איה ניו יורק מתמקדת כאמור בתחום הנדל"ן המניב, עם החזקות בחמישה נכסים בשווי כולל של כ־272 מיליון דולר (מתוכו חלקה של החברה כ־156 מיליון דולר). את הנכסים רכשה החברה בשנתיים האחרונות ומאז ביצעה בהם לדבריה תהליכי השבחה. לצידם, חתמה החברה בחודש שעבר על הסכם לרכישת 46 יחידות במלון דירות (קונדו) במיאמי (Altair Miami), תמורת 13.5 מיליון דולר.

לטובת ההנפקה תשעבד החברה שלושה נכסים בשווי כולל של כ־229 מיליון דולר. נכסים אלו, כוללים פרויקט דירות שנרכש בתחילת השנה שעברה (Riverside), הכולל 82 דירות להשכרה בשיעור תפוסה של כ־94%. לצידו תשעבד החברה נכס למגורים נוסף (Renoir) אותו רכשה אשתקד, הכולל 151 יח"ד בשיעור תפוסה דומה. לבסוף, השיעבוד יכלול גם את מלון D Lady, אותו רכשה איה כחלק מהליך פשיטת רגל של רשת מלונות בינלאומית, הכולל 166 חדרים.

על פי נתוני הפרופורמה הנכללים בתשקיף, איה ניו יורק סיימה את תשעת החודשים הראשונים של השנה עם הכנסות של כ־12 מיליון דולר. מתוכן סכום של כ־1.9 מיליון דולר הגיע מהפעלה וניהול בתי המלון, בעוד היתר מהנדל"ן להשקעה. בשורה התחתונה, רשמה החברה רווח נקי של כ־18.2 מיליון דולר. זה מיוחס בעיקרו לעליית ערכו של הנדל"ן אותו היא מחזיקה, כתוצאה מהערכות שווי חדשות.

חברות ה-BVI חוזרות לבורסה בת"א

ההנפקה של איה ניו יורק מגיעה כאמור על רקע ההתעוררות המחודשת בשוק ההנפקות המקומי בעקבות הגאות בשווקים. עד כה, מתחילת השנה גייסו 24 חברות חדשות חוב בת"א, מתוכן 20 משתייכות לסקטור הנדל"ן. זאת, על רקע הרצון של החברות לגוון את מקורות המימון, מעבר לבנקים וחברות המימון החוץ בנקאיות, אשר לעיתים דורשים שיעבודים וערבויות מצד בעלי השליטה. אל החברות הללו צפויות להצטרף עד סוף השנה מספר לא מבוטל של חברות, כאשר בחודש החולף הגישו 4 חברות נדל"ן תשקיף לקראת גיוס חוב.

ההנפקה המתוכננת של איה מגיעה גם על רקע הזינוק בשנתיים האחרונות בגיוסי חוב של חברות זרות (בעיקר אמריקאיות מסוג BVI). לפי נתוני מידרוג, מתחילת השנה גייסו 16 חברות BVI סכום של כ־9 מיליארד שקל בשוק ההון המקומי - נתון דומה לזה שנרשם אשתקד, אך הרבה מתחת לגיוס של כ־3.6 מיליארד שקל ב־2023.

לכך קדמה תקופה ממושכת שבה חברות אלו הדירו רגליהן מת"א, לאחר שבעשור הקודם (2008־2019) גייסו החברות הזרות כ־30 מיליארד שקל. זאת, בין השאר בשל הקריסה של חברות כמו אול־ייר, סטארווד וברוקלנד, ונוספות שהתקשו לעמוד במחויבויותיהן.