מה עומד מאחורי ההצעה לשלם את המשכנתא בעוד שש שנים

גל הטבות המימון שמציעים היזמים אינו מראה סימני עצירה. חברות הנדל"ן משיקות בזו אחר זו מבצעי מכר "יצירתיים" בניסיון להתמודד עם ההאטה במכירות ולהניע את הביקושים. השבוע בחרנו לבדוק מבצע שבו החברות מאפשרות דחייה של תשלומי המשכנתא כפי שפרסמה חברת רוטשטיין.

● הביקוש קפא, המחירים ירדו: ענף הנדל"ן מסכם שנה מאתגרת, ומה צפוי ב־2026?
● תושבי החוץ לא חזרו בהמוניהם לשוק, אך המשכנתאות שלהם זינקו

המבצע

חברת רוטשטיין יצאה במבצע סוף שנה, הרלוונטי בפרויקטים חדשים באשדוד, ברמת השרון, בפתח תקווה, בתל אביב, בנתניה, בבית שמש, בלוד ובבת ים, שבהם ניתן לרכוש את הדירה ולדחות את תשלום המשכנתא עד שש שנים ממועד החתימה.

על־פי המידע שרוטשטיין פרסמה, במסגרת המבצע יינתן לרוכשים מימון בהיקף של עד 70% ממחיר הדירה, לחמש שנים במידת הצורך, ובהתאם למועד האכלוס. לצד זה מציעה החברה הטבות נוספות לרוכשים כגון פטור מהצמדה למדד עד מועד האכלוס, פטור מתשלום שכר‏־טרחה לעורך דין ואפילו ליווי של יועץ משכנתאות על חשבון החברה.

איך זה עובד

תנאי המבצע משתנים מפרויקט לפרויקט, וכוללים דירות בגדלים שונים וכן מועדי התחלה שונים לתשלומי המשכנתא. כך למשל, בפרויקט "פורטרט" ברמת השרון מציעים דירות חמישה חדרים (במחיר של החל מ־5.68 מיליון שקל) באכלוס מיידי, ומתחילים לשלם את המשכנתא שנתיים לאחר מועד החתימה.

בעיר לוד, בפרויקט "LOV" שמקימה רוטשטיין יחד עם חברת צפחה, מוצעות דירות שני חדרים במחיר של החל מ־1.71 מיליון שקל ודחיית תשלום המשכנתא לכחמש שנים ממועד החתימה.

דחייה של חמש שנים מוצעת גם בפרויקט ETOS בפתח תקווה. מחיר של דירות 4-5 חדרים מתחיל מ־3.51 מיליון שקל, ומועד האכלוס מתוכנן ביוני 2028.

המשמעות: לדירה במחיר 2 מיליון, עם משכנתא מסובסדת של 70% (1.4 מיליון שקל) וגרייס לחמש שנים (רק ריבית, בהנחת ריבית 4.65%), בהיוון של תשלומי הריבית, מדובר על הטבה ששווה 290 אלף שקל בערך - כלומר הנחה של כ־15%.

האותיות הקטנות

במסגרת הלוואת הקבלן מאפשרת רוטשטיין את דחיית תשלומי המשכנתא לבנק, אשר יחלו רק שנתיים לאחר האכלוס, (בפרויקט בלוד לדוגמה) כשתשלומי הריבית בתקופה זו חלים על רוטשטיין וצפחה (ששותפה בפרויקט בלוד).

עד תחילת אכלוס הפרויקט יש גם פטור מהצמדה למדד.

עוד צוין כי תנאי התשלום "נוחים וגמישים", כאשר היתרה תשולם באמצעות הלוואת קבלן ומשכנתא נוספת, כשתשלום ההחזר בגינן יחל רק לאחר תקופת הפטור. ברוטשטיין מציינים כי תאפשר למשפרי הדיור גמישות מרבית בעיתוי מכירת הדירה הישנה.

למי זה מתאים

נועם שפלטר, יו"ר בית ההשקעות בנדל"ן אינווסטו קפיטל, מסביר כי המבצע מתאים למי שיש לו הון עצמי בהישג יד, ואינו צריך לייצר הון ראשוני על־ידי מינוף. נוסף לכך, הוא מציין כי המבצע מתאים למי שיוכל להשלים את העסקה לאחר סיום מועד הלוואת הגרייס: "צריכים לזכור שהלוואות צריכים להחזיר, ואומנם רוטשטיין משלמת את הריבית, אך את הקרן יש להחזיר בסוף התקופה.

הסיכונים

שפלטר מציין כי המבצע מתאים למי שיש לו את ההון העצמי ועשוי לקבל אישור למימון. עם זאת, העסקה דורשת הון עצמי של 30% מהמחיר ולאחר מכן חתימה על הלוואה גבוהה.

אם מדובר למשל על הון עצמי בגובה 600 אלף שקל והלוואה בגובה 1.4 מיליון שקל, "יש לבחון אם הרוכש יכול לעמוד בתשלומים לאורך הדרך, ולא פחות - אם יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא לאחר סיום תקופת ה'גרייס'", הוא מציין.

במהלך חמש השנים האמורות משולמת רק הריבית (על־ידי החברה), אך החל מהשנה השישית, הלקוח יצטרך להחזיר את הלוואת קבלן על־ידי הון עצמי שלו או על־ידי לקיחת משכנתא נוספת אותה ייקח מהבנק ולשלם את הריבית על כלל הסכום, שכן הקרן לא קטנה כלל, יחד עם תשלומי הקרן, אשר יתפרסו על פחות שנים.

לדוגמה: אם נלקחה הלוואה ל־20 שנים, ובמשך חמש השנים הראשונות שולמה רק הריבית, החל מהשנה השישית על הלקוח לשלם הן את הריבית והן את הקרן, אשר תחולק עתה ל-15 שנים (היתרה להלוואה) - תשלום אשר יהיה גבוה משמעותית מאשר אם היה נפרס ל־20 שנים.

לבסוף הוא מציין כי על הרוכש לעשות חשבון האם הוא יכול להשלים את העסקה, לעמוד בכלל ההון העצמי הנדרש ובהלוואה העתידית, ולא להסתמך על עסקת מכר עתידית, שכן לא תמיד ערך הנכס עולה, והלקוח עשוי למצוא עצמו מנסה למכור נכס שירד בערכו ולא יכול להשלים את העסקה בעצמו.

תגובה

אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק של חברת רוטשטיין, מסרה בתגובה: "זיהינו עוד לפני המבצע את המציאות המאתגרת של רוכשי הדירות בישראל בתקופה האחרונה, במיוחד משפחות צעירות שנאלצו להתמודד עם שני תשלומים מקבילים בתקופת המעבר. מתוך כך פיתחנו מודל מימון ייעודי שנועד להעניק לרוכשים אוויר לנשימה. המבצע זכה להיענות מרשימה".