הנתונים שחושפים: המבצע "נדיב" יותר? אתם משלמים יותר על הדירה

רוכשי הדירות במסלולי ההטבות הפיננסיות נוסח מבצעי ה־20%-80% אולי זוכים להטבות בעקבות הריביות וההצמדות שנחסכות מהם, אך משלמים מחירים גבוהים במיוחד על הדירות שהם רוכשים. כך מגלה בדיקה שערך הכלכלן הראשי באוצר, על מבצעים שנערכו בדירות חדשות בעיר נתיבות ברבעון האחרון של 2025.

● "עלייה בבקשות לחדלות פירעון": את מי מטרידים קשיי הקבלנים
● איך תשפיע המלחמה עם איראן על מחירי הדירות?

למחירים הנומינליים הגבוהים שנגבים מרוכשי הדירות במבצעים, יש השלכות גם לעליית מדדי מחירי הדירות של החודשים האחרונים של השנה שעברה.

החיסכון בריבית לא משתווה לתוספת המחיר

מהנתונים, אותם חשפה גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי בתחומי הנדל"ן עולה כי בנתיבות, עיר שהגיעה למקום השלישי מבחינת מכירת דירות חדשות, חלק גדול מאוד מהעסקאות בוצעו במסגרת מבצעים פיננסיים. על פי הכלכלן הראשי, 41% מהעסקאות על דירות חדשות בעיר בוצעו במבצעי 20%-80%, ו־25% מהן בוצעו במסגרת במבצעי 15%-85%.

עד כה אנשי המקצוע והרגולציה היו מסתכלים על ההטבות הללו לא רק כעל מבצעי תשלומים נדיבים, אלא גם כמבצעים שמשקפים ירידות מחירים ריאליות, שכן הרוכשים פטורים מהפרשי הצמדה למדדים וריביות שנחסכות מהם.

ואולם בדיקה של עסקאות בדירות דומות באותם פרויקטים, עם מועדי מסירה דומים, העלתה כי רוכשים שבחרו במבצע 15%-85% - שבו משולמים רק 15% ממחיר הדירה בעת חתימת החוזה - משלמים בפועל יותר ממי שרוכשים במסגרת מבצע 20%-80%. תוספת המחיר על הדירה קרובה לגובה החיסכון בריבית ובהצמדה על אותם 5% מהמחיר שהתשלום עליהם נדחה למועד המסירה - סכום שמגיע לעשרות אלפי שקלים.

בדיקת עומק העלתה כי אנשים שבחרו במבצע 15%-85% התקשו לגייס הון עצמי ויזמים רואים בהם רוכשים עתירי סיכון, שלא יצליחו להשלים את העיסקה בבוא היום. הכלכלן הראשי רואה את העלאות המחירים של היזמים כפעולות הגנה עצמית פיננסית, מפני מצב שהרוכשים לא יוכלו לעמוד בעסקה.

מדובר בממצא בעל הבט חברתי משמעותי. הכלכלן הראשי כבר מצא בעבר שמחוז הדרום הוא "אלוף" ביטולי העסקאות, ונראה כי חלק גדול מהעסקאות שבוצעו בו באחרונה יבוטלו אף הן, מה שעלול לגרור קנסות שהרוכשים יצטרכו לשלם ליזמים. כשמדובר באנשים שהתקשו מלכתחילה לגייס את ההון העצמי הנדרש, המשמעות תהיה לא פשוטה.

לריבוי המבצעים יש גם משמעות סטטיסטית

לריבוי המבצעים שאפיין את הרבעון האחרון של השנה יש משמעות לא רק פיננסית וחברתית, אלא גם סטטיסטית. כזכור, שניים מתוך שלושת מדדי סוף 2025 (השלישי עתיד להתפרסם בשבוע הבא) עלו במפתיע ב־1.4%, לאחר ששמונת המדדים הקודמים להם ירדו בשיעור של 2.8%. "האשם" העיקרי בזה היה מחוז תל אביב, שבו המחירים עלו בחודשיים הללו ב־3%.

השוואות מנתוני הלמ"ס העלו כי מספר הדירות החדשות שנרכשו בתל אביב ברבעון האחרון של שנה שעברה הגיע ל־864, עלייה של כ־40% לעומת זה של הרבעון השלישי של אותה שנה, ואילו בהרצליה נמכרו ברבעון האחרון 301 דירות, קפיצה של פי 3.5 לעומת הרבעון השלישי. המכירות הללו לוו במבצעים פיננסיים ויזמיים רבים, אך הדבר לא בא לידי ביטוי בנתוני הלמ"ס.

מה שכן בא לידי ביטוי אלה רמות המחירים הגבוהות יותר בשתי הערים על הדירות הפופולריות. בתל אביב מחירי דירות 2.5-3 חדרים קפצו בכ־6% בין הרבעון השלישי לרביעי של 2025, ובהרצליה מחירי דירות 3.5-4 חדרים (הפופולריות ביותר בעיר) עלו בכ־4%.