האם מדרגות מס הרכישה על משקיעים ישובו לרמתן מלפני 2015? אפשרות כזו הועלתה בוועידת מרכז הנדל"ן באילת לפני כשבועיים, ומי שהעלה אותה היה לא אחר מאשר מנהל רשות המסים שי אהרונוביץ'. ואולם המשקיעים, שממילא מצויים בהמתנה לימים טובים יותר מבחינתם, לא ממהרים לקנות את הדברים.
● נתוני האוצר חושפים: צניחה חדה בשיעור ההייטקיסטים שרוכשים דירות בתל אביב
● להפעיל עגורנים מהקרקע בזמן מלחמה? היוזמה שנתקעה בצנרת
מס הרכישה לרוכשי דירות להשקעה (המכונות בחוק "דירות נוספות") מגיע היום ל־8%, מכוח הוראות שעה שחודשו מדי שנתיים. בפעם האחרונה זה היה בדצמבר 2024, וההוראה אמורה לפקוע בסוף השנה הנוכחית, אלא אם תאושר בכנסת הוראה חדשה. באם תפקע ולא תוארך - ישוב המס לשיעורו הקודם - 5%.
צרכים כלכליים הקשורים להוצאות המלחמה
אהרונוביץ' אמר בוועידה כי "ב־1 בינואר 2027, מס רכישה על דירה נוספת אמור לחזור ל-5%־6%. אנחנו נהיה אז בסוג של ממשלת מעבר כנראה. בסופו של דבר הממשלה הבאה תצטרך לקבל החלטה האם מאריכים את הוראת השעה או לא. מס רכישה על דירות להשקעה זה עניין של מדיניות דיור, ולא עניין פיסקלי. בגדול אם תוריד אותו יהיו יותר עסקאות, ואז נראה יותר מסים. אני לא יודע מה תהיה ההחלטה. אני חושב שכדאי שהממשלה הנוכחית תגיד באופן ברור אם להאריך את הצו או לא".
אהרונוביץ' מתח ביקורת גם על כך שהמחוקקים חסמו עד כה את היוזמות של מנהלי רשות המסים האחרונים לבטל את הפטור מדיווח על הכנסות משכירות מתחת לתקרת המס (כיום כ־5,600 שקל בחודש) ואף את היוזמה לבטל לחלוטין את תקרת הפטור ממס על הכנסות משכר דירה. לדבריו, המצב הנוכחי פוגע הן בהכנסות המדינה והן במשלמי המסים, שנאלצים לשלם מס רכישה גבוה יותר.
ואולם נראה כי גם הפוליטיקאים סבורים כי מס רכישה על משקיעים צריך להיות חלק ממדיניות דיור. הם טוענים כי לא מוצגת בפניהם שום מדיניות, וכי הוכח שהמס לא ממלא אחר ייעודו המקורי מ־2015 ולא תורם לירידת מחירי דירות (ראו מסגרת). לפיכך, בניגוד לאהרונוביץ' הם טוענים כי המס הפך מחלק ממדיניות ל"סתם" עוד מס.
המס שהפך מחלק ממדיניות דיור לסתם עוד מס
ההחלטה להעלות את מס הרכישה למשקיעים התקבלה לפני 11 שנים בדיוק, ביוני 2015, אז הממשלה החדשה (דאז) והכנסת אישרו את ההעלאה, ומדרגת המס התחתונה הוקפצה ל־8%.
קשה להאמין, אבל הרציונל היה להוריד את מחירי הדירות. הטיעון הבסיסי היה שהמשקיעים לוחצים על שוק הדירות בצורה של הזרמת ביקושים לדירות, ולפיכך תורמים לעליות המחירים. באותם ימים התנהל מסע הסברתי אגרסיבי בראשותו של שר האוצר דאז, משה כחלון, נגד משקיעי הנדל"ן. כחלון אף ניסה לקדם מיסוי על דירה שלישית, אך נכשל בבג"ץ.
כאמור היום, 11 שנים מאז אושרה העלאת המס, שבמהלכן מחירי הדירות עלו בכמעט 70%, קשה לקבל את הטיעון. המציאות הראתה שגם אחרי שהמשקיעים הודרו מהשוק, עליות המחירים נמשכו.
ב־2020 השיב שר האוצר דאז ישראל כץ את מס הרכישה לשיעוריו הקודמים, אך זה היה לזמן קצר. ב־2021 מס הרכישה למשקיעים הועלה מחדש, ומאז הוא מאושר במסגרת הוראות שעה ממשלתיות, שמאושרות בכנסת.
"לא הסכמתי להוראה קבועה"
ואולם העלאת המס לא עברה באופן אוטומטי בוועדת הכספים. חברי הוועדה לא הסכימו מעולם להפוך את הוראת השעה לחוק קבוע.
בהארכת הוראת השעה האחרונה שנערכה בדצמבר 2024, אמר יו"ר הוועדה דאז, משה גפני, אמר כי "לא הסכמתי שזו תהיה הוראה קבועה, אמרתי שיש סמכות לשר האוצר להאריך את התוקף בצו לשנתיים, ושאנחנו לא נעשה חקיקה שהיא חקיקת קבע עד שהתמונה לא תהיה ברורה".
גם נציגי האופוזיציה התרעמו על הצגת המיסוי על משקיעים כצעד להורדת מחירי דירות. ולדימיר בליאק (יש עתיד) אמר לנציגי האוצר שזה "צעד שלא הוכיח את עצמו, לא הוכחתם לנו שזה מביא להורדת מחירי הדיור".
נאור שירי, אף הוא מיש עתיד, אמר כי "מציגים לנו שזה צעד להורדת מחירי הדיור, זה לא. המדינה רוצה עוד חצי מיליארד שקל ממסים. אם זה היה חלק ממלחמה ביוקר הדיור הייתי מבין, אבל אין שום תוכנית כזו. שוב אתם ניגשים לכיס של הציבור, הפעם זה המשקיעים, בלי להציג שום תוכנית התייעלות".
ואילו ח"כ אורית פרקש־הכהן הזכירה שהמס היה אמור להיות חלק ממדיניות דיור, שבמהלך השנים התפוגגה. "הייתי מצפה שתגיעו עם צעד משלים לגבי שוק השכירות, תראו לנו איפה הדברים עומדים בשוק השכירות? תראו איך אתם מנסים לייצר שוק שכירות יציב יותר בישראל", אמרה.
לכן, אם יאושר המס בידי הממשלה הבאה, זה יהיה כנראה על רקע הצרכים הכלכליים של הממשלה בעקבות המלחמה, ללא קשר לסוגיית הדיור.
אחד הרבעונים החלשים מאז שנת 2015
וכיצד מגיב השוק לשינוי האפשרי? עד כה באדישות. הרבעון הראשון של השנה הסתיים עם כמות רכישות קטנה מאוד של משקיעים, כ־3,600 דירות. מדובר באחד מהרבעונים החלשים ביותר מאז 2015. ליתר דיוק - במקום השלישי מהסוף.
נדגים: ברבעון הראשון של 2015, שבו מס הרכישה עדיין היה 5%, נרכשו 9,117 דירות להשקעה; ברבעון הראשון של 2026 נרכשו 3,568 דירות להשקעה בלבד. רק הרבעונים הראשונים של 2020 (תחילת הקורונה) ו־2023 היו חלשים יותר.
יש שתי סיבות עיקריות לכך ש־2026 היא שנה חלשה למשקיעים. הסיבה הראשונה: עם מיסוי גבוה ותשואה נמוכה אין טעם ברוב המקרים להיכנס לענף ההשקעות בישראל; הסיבה השנייה: כל השוק מצוי במשבר לנוכח הריביות הגבוהות והמחירים הגבוהים, וכך גם שוק ההשקעות.
"חשבו שאם תהיה ירידת ריבית, המשקיעים יחזרו לשוק, אבל למרות שהיו כבר מספר ירידות ריבית, וצפויות עוד - המשקיעים לא שבו לשוק, בגלל שהמחירים נותרו גבוהים, וזה השיקול העיקרי שמנחה אותם היום", אומר נחי פינקלשטיין, מלווה משקיעים.
לדבריו, "באשר לאפשרות להורדת המס, התחושה בשוק שזה לא יקרה, ושהמס יישאר על 8%, כי הממשלה, ולא משנה איזו ממשלה, לא רוצה להוריד. יש לנו הוצאות בגלל המלחמה, והממשלה מחפשת עוד מקורות הכנסה. הנדל"ן תמיד מהווה מקור הכנסה מאוד משמעותי. לכן השוק בכלל לא מתמחר תרחיש כזה. אני מצטער שלאף אחד - לא לקואליציה ולא לאופוזיציה - אין מדיניות דיור".
"רוב המשקיעים נטשו את השוק, ועברו להשקיע בשוקים אחרים, למשל שוק ההון", אומר שחר לרום, מלווה משקיעים. "היום אני עוסק בעיקר בזוגות צעירים שמחפשים לרכוש את דירתם הראשונה, אבל להשקעה. לכן מדרגות המס למשקיעים לא רלוונטיות עבורם".
לרום מספר שצעירים רבים אינם יכולים לרכוש דירות שהם רוצים לגור בהן, ולכן הוא מלווה אותם לרכישת דירות במתחמים פוטנציאליים להתחדשות עירונית במחירים של מיליון שקל ופחות. את הרווחים הם יפיקו כשיקבלו דירות חדשות וגדולות בפרויקטים שיוקמו במקום הדירות הישנות.
שניהם מסכימים כי אם המיסוי על דירות להשקעה באמת יירד, הדבר יקפיץ את השוק הרבה יותר מאשר הורדות ריבית. כי המשמעות ירידה של עשרות אלפי שקלים לפחות בעלויות הרכישה, ועלייה בתשואות.
ואולם בינתיים לא מאמינים בזה. "מנהל רשות המסים מתריע על אפשרות פקיעת הוראות השעה, כי זה תפקידו. עד כמה הוא מאמין בזה שהמס ירד? - אני לא יודע", מסכם פינקלשטיין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
