מארגן הדיירים תבע - ויתוגמל על חלקו בקידום פרויקט התחדשות עירונית

בית משפט השלום בתל אביב חייב יזמי התחדשות עירונית ברחוב י.ל. פרץ בתל אביב לשלם למארגן דיירים ("מעאכר") שכר-טרחה בגין עבודתו - תוך שהוא עורך אבחנה בין מתווכים, שעובדים תחת חוק התיווך, לבין מארגנים בהתחדשות עירונית, שפועלים תחת חוק המארגנים.

● "פגם משמעותי של חוסר תום-לב": פסק הדין שכל מתווך חייב להכיר
● המהלך שעשוי להשפיע על פרויקטי פינוי-בינוי - וגם על נשיא העליון
● בעד ונגד: פסק הדין שמטלטל את עולם ההתחדשות העירונית

מארגן מוגדר בחוק ההתחדשות העירונית (הסכמים לארגון עסקאות) כמי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, או מבצע פעולות לקראת התקשרות עם בעל דירה בהסכם כאמור.

המארגן: סוכם שאקבל 2% מההכנסות

המארגן, ישראל אמזל, טען בתביעתו נגד ישראל יצחק זילברשטיין, אברהם יוסף בקנרוט, כספי פרץ התחדשות בע"מ וי.א.ב.ז החזקות בע"מ, כי בשנים 2018-2022 הוא קידם פרויקט התחדשות עירונית, שבמסגרתו ייהרסו שני מבנים ישנים ברחוב י.ל. פרץ 24 ו-26 בתל אביב, שבהם היו 12 דירות, ויוקם תחתם מבנה חדש. כמקובל בענף זה, הנוסחה הייתה שבעלי הדירות יקבלו דירות חדשות בפרויקט, ואילו יתרת הדירות יועברו לבעלות היזם שיבצע את הפרויקט.

אמזל טען בתביעתו, שהוגשה על-ידי עורכי הדין ישראל זיסקינד ואליהו אמינוב ממשרד אוסדיטשר, כי סוכם בינו לבין היזמים (הנתבעים) כי הוא יקבל 2% מההכנסות הצפויות מהפרויקט, בחלוקה לשלוש פעימות, לפי התקדמות הפרויקט. לטענתו, פעימה ראשונה הגיעה בשעה שהיזמים חתמו על ההסכמים עם בעלי הדירות בבניינים, ועל כן מגיע לו שליש מהגמול עליו סוכם.

היזמים: המארגן לא זכאי לעמלת תיווך

היזמים טענו מנגד, באמצעות עורכי הדין ישי מאירסדורף וסתו ינוברג, כי אמזל עותר לתשלום דמי תיווך, על אף שאינו מתווך ואינו זכאי לקבל עמלות תיווך. עוד הם טענו כי הפרויקט אותו הציג אמזל בפניהם היה גדול בהרבה מזה שקודם לבסוף.

עוד טענו הנתבעים כי כלל לא נכרת הסכם בין הצדדים, אלא רק הועלתה אפשרות לחתום על הסכם כזה. ואולם במשפט הוצגו חילופי הודעות בוואטסאפ בין אמזל לבין אחד הנתבעים, בקנרוט, שהוא אחד מבעלי החברה היזמית, שבהם אוזכרו תנאי העסקה ביניהם ואף אושרו על-ידי האחרון.

השופט: התובע לגמול על חלקו בפרויקט

על כך כתב השופט אילן רונן כי "לא זו בלבד שחילופי מסרונים אלה תומכים בגרסת התובע, יש בהם כדי לבטא את ליבת ההסכם שנכרת בין הצדדים ואת זכותו של התובע לגמול על חלקו בפרויקט, בשיעור לו הוא טוען ובחלוקה לתשלומים".

יתרה מזו, השופט גם דחה את טענת הנתבעים כי השטחים שאושרו להם היו קטנים מכפי שנראה היה בהתחלה, ואת טענתם כי הם יכולים לקזז מהגמול לאמזל "דמי זכויות שאבדו בפרויקט".

לבסוף, השופט רונן התמקד בשאלה האם אמזל זכאי לגמול על ארגון הפרויקט, שעה שאינו מתווך. על כך כתב השופט: "יש להבחין בין 'פעולת תיווך במקרקעין' לבין פעולתו של 'מארגן' לפי חוק המארגנים ובקידום פרויקט התחדשות עירונית. זו האחרונה, על אף שיש בה מאפיינים של תיווך, הוכרה כפעולה בעלת ייחוד נוכח מורכבותם של פרויקטים מסוג של התחדשות עירונית, ולכן גם זכתה להסדרה נפרדת בנוגע לפעולותיו של 'מארגן', יחסיו מול בעלי הדירות, מגבלות וחובות כמוסדר בחוק המארגנים.

"מאידך, מובהר כי פעולת המארגן בעסקת התחדשות עירונית איננה 'תיווך' ואיננה כפופה לחוק המתווכים. כך ביחסיו של המארגן עם בעלי הדירות, וכך גם ביחסיו עם היזם. הטענה לדחיית התביעה על בסיס חוק המתווכים - נדחתה".

השופט הטיל על הנתבעים לשלם לאמזל 411 אלף שקל, בתוספת אגרת בית משפט בסך 11,700 שקל ושכר-טרחת עורכי דין בסך 30 אלף שקל.