האקזיט יחכה: אביב נדל"ן דוחה את ההנפקה ומגייסת אג"ח

קבוצת אביב נדל"ן, שבשליטת האחים דורון אביב ודפנה הרלב, צפויה לגייס 200 מיליון שקל במסגרת הנפקת אג"ח. זאת, לאחר שבחודש שעבר בחנה החברה גם הנפקה ראשונית של מניותיה לפי שווי של 1.5 מיליארד שקל (לפני הכסף).

● מייסד קבוצת הפיננסים מציג: הטוויסט בעלילה, הטעות הגדולה והתחזית להמשך השנה
● "טראמפ עושה בכאילו, אבל על הבורסה אי אפשר לעבוד. המלחמה תחזור"

במסגרת המהלך, שאותו מובילה חברת החיתום אוריון, תגייס חברת הנדל"ן הוותיקה סכום של 200 מיליון שקל באמצעות הנפקת אג"ח. בשלב זה בחרה החברה לסגת מהמלך המתוכנן, שכלל לצד הנפקת האג"ח גם גיוס הון של כ־375 מיליון שקל בהנפקת מניות ראשונית (IPO), שיוזרמו כולם לקופת החברה.

מגדל רוטשילד 22 מגיע לבורסה

קבוצת אביב נדל"ן היא חברה ותיקה שנוסדה בשנת 1963, על־ידי הקבלן והיזם משה אביב ז"ל, אביהם של צמד האחים. לאורך השנים הקימה החברה שורה ארוכה של מבנים מוכרים בנוף העירוני בגוש דן, בהם מגדל משה אביב ברמת גן ומגדל ספיר במתחם הבורסה בעיר. כמו כן, החברה הקימה שורה של מבנים ציבוריים דוגמת בית החולים אסותא; כיכר דיזינגוף; האיצטדיון הלאומי בר"ג; גשר יצחק שדה; מאיץ החלקיקים במכון ויצמן; ומתקן ההתפלה בפלמחים.

כיום החברה עוסקת בשלושה תחומי פעילות עיקריים: נדל"ן יזמי, נדל"ן מניב ומגורים להשכרה, ומחזיקה גם בפעילות קטנה בארה"ב באמצעות החזקה בשתי קרנות חוב לפרויקטים בתחום הנדל"ן.

בתחום הנדל"ן היזמי מחזיקה החברה בשני פרויקטים שנמצאים בשלבים שונים של ייזום. הראשון, פרויקט להקמת מגדל בן 18 קומות ברחוב הרברט סמואל בת"א, הכולל כ־50 יחידות דיור לצד כ־120 יחידות מלונאיות ושטחי מסחר. השני, פרויקט "פארק אביב - רמת אפעל החדשה", צפוי לכלול כ־722 יח"ד לצד מעל 4,700 מ"ר שטחי מסחר.

בתחום הנדל"ן המניב עיקר פעילות החברה היא באמצעות מגדל רוטשילד 22 בת"א, שבו היא מחזיקה כ־42.5%. שווי המגדל, בן 29 קומות, המאוכלס בתפוסה מלאה, מוערך בדוחות החברה בכ־669 מיליון שקל. שני השוכרים המרכזיים במגדל הם רשת המלונות פתאל, המפעילה בו את בית המלון רוטשילד 22, וענקית הטכנולוגיה מטא שמשרדיה פרוסים על פני הקומות 21-24.

הכנסות החברה מהמגדל עמדו אשתקד על כ־45 מיליון שקל, גידול קל של כ־3% ביחס לנתון בשנת 2024. ה־NOI (הכנסה תפעולית נטו) שהניב הפרויקט בשנה שעברה היה כ־40 מיליון שקל.

לבסוף, לחברה פעילות גם בתחום המגורים להשכרה, שבמסגרתה היא זכתה במכרז לבניית פרויקט להשכרה לטווח ארוך ברמת השרון, "אבי שלי", הכולל 281 יח"ד ומאוכלס כמעט במלואו. שווי הנכס בספרי אביב מוערך בכ־706 מיליון שקל, והוא מניב לה הכנסות שנתיות של כ־25.6 מיליון שקל.

את שנת 2025 סיימה קבוצת אביב עם הכנסות של כ־96 מיליון שקל, קיטון של כ־44% ביחס ל־2024, שמקורו בעיקר בכך שלקראת סוף אותה שנה הסתיימה הקמת פרויקט ויסוצקי בת"א. בשורה התחתונה הציגה חברת הנדל"ן מעבר לרווח נקי של כ־39 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ־90 מיליון שקל בשנת 2024, שנבע מהוצאות מס גבוהות שהיו כרוכות במכירת הפעילות למליסרון.

נדחה אקזיט שלישי

בתוך כך, דחיית הנפקת המניות דחתה גם את האקזיט עבור האחים אביב־הרלב, השלישי בעסקיהם. בשנת 2007 מכרו האחים את השליטה בחברה הבת, חברת הנדל"ן הציבורית אוסיף, לאיש העסקים ארקדי גאידמק שבאותה תקופה קנה כמעט מכל הבא ליד, בתמורה ל־600 מיליון שקל. עסקה זו שיקפה לחברה שווי של כ־1 מיליארד שקל (כמעט כפול ממחיר השוק).

כעבור שנה וחצי בלבד נמכרו המניות שוב, הפעם על ידי בנק מזרחי טפחות - אשר לו שועבדו מניות גאידמק שנקלע לחובות - לידי חברת הנדל"ן ישרס של שלמה איזנברג ב־135 מיליון שקל בלבד - כחמישית מהסכום שקיבלו האחים.

בשנים 2022-2024 רשמו האחים אביב־הרלב אקזיט נוסף, כשקבוצת אביב מכרה בשתי פעימות את החברה הבת, אביב ייזום, שעוסקת בתחום ההתחדשות העירונית, לידי ענקית הקניונים מליסרון שבשליטת ליאורה עופר, לפי שווי של 1.25 מיליארד שקל. המכירה הניבה בסך־הכול רווח לפני מס של 660 מיליון שקל.