העליון הכריע סופית: ת"א וירושלים ייפרדו ממיליארדי שקלים בהיטלי השבחה

סופית: נכס שנהנה מעליית שווי שנובעת מתמ"א 38, אך לא הוצא היתר בנייה מכוח התוכנית, לא יחויב בהיטל השבחה שנובע מהתמ"א - כך החליטה שופטת בית המשפט העליון, יעל וילנר. וילנר דחתה בקשות לדיון נוסף בנושא, שהוגשו על-ידי עיריות תל אביב וירושלים, ולמעשה אישררה פסק דין ברוח זו שניתן בשנה שעברה.

● בשורה ליזמים: הפטור מהיטל השבחה חל גם בעסקאות קומבינציה
● האוצר: הרפורמה בהנחות בארנונה פוגעת משמעותית בהכנסות הרשויות, בעיקר החלשות

באותו פסק דין מאוקטובר 2025 דן בית המשפט העליון בהרכב של שלושה (אלכס שטיין, נעם סולברג ויוסף אלרון) בשאלה כיצד יש לחשב היטל השבחה על נכסים שערכם עלה בעקבות הידיעה שניתן לבצע בהם פרויקטים של תמ"א 38, ותוכניות נגזרות, בהן תוכניות הרובעים בתל אביב ותוכנית מרחביה בירושלים.

הגישה השלטת בשתי העיריות הייתה שמכיוון שבשכונות הללו אושרו תוכניות משביחות שחלקן נגזרו מתמ"א 38, נוצר בנכסים שם פוטנציאל להשבחה עתידית, שהעלה את שווי הדירות, גם אם בפועל לא נעשה בהן דבר.

ואולם בית המשפט העליון פסק כי אישור תמ"א 38 אינו מהווה כשלעצמו אירוע מס המצדיק הטלת היטל השבחה, ולא ניתן לגבות בגינו היטל בעת מכירת הנכס, וזאת משום שתמ"א 38, כמו גם תוכניות הרובעים ורחביה, הן תוכניות כלליות שאין שום ביטחון שהן ישימות בכל נכס. זאת בניגוד לתוכניות רגילות, שמידת הוודאות לישימותן גבוהה ועל כן מצדיקה את הטלת ההיטל.

פסק הדין אינו סותר הלכות קודמות

"חיוב הנישום בהיטל השבחה תלוי בקיומו של קשר סיבתי בין התעשרותו לבין התוכנית המשביחה", כתב השופט שטיין בהחלטתו בשנה שעברה. "באין קשר סיבתי כאמור, חיוב בהיטל השבחה לא יכול לקום. בעניינה של התכלית העומדת ביסוד גבייתו של היטל השבחה נאמר כי 'הוועדה המקומית נתנה - הוועדה המקומית תיקח'. בהתאם לאותו עיקרון, אמרו מעתה: הוועדה המקומית לא נתנה - הוועדה המקומית לא תיקח".

פסיקה ברוח זו כבר ניתנה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, ועיריות תל אביב וירושלים - שבנו על היטלי השבחה בגובה מיליארדי שקלים על הדירות שבשטחן שזכאיות לתמ"א 38 או למימוש התוכניות הנגזרות - ערערו לעליון, וכאמור הפסידו.

בעקבות זאת העיריות הגישו בקשות לדיון נוסף, כשהן מצביעות על השלכות רוחב כלכליות משמעותיות לקופת הרשויות המקומיות, על מורכבות הסוגיה ועל חוסר אחידות בפסיקות קודמות.

השופטת וילנר שדנה בבקשות דחתה אותן וקבעה כי הן לא כלולות בגדר המקרים החריגים המצדיקים דיון נוסף בעליון, וכי פסק הדין אינו סותר הלכות קודמות, אלא מיישם אותן בנסיבות המקרה. עוד כתבה וילנר כי השלכות כלכליות וחוסר אחידות בפסיקה בעבר אינם מהווים, כשלעצמם, הצדקה לדיון נוסף, כאשר מדובר בפסק דין מנומק שניתן פה-אחד.

מאות שומות להיטלים לא היו מוצדקות

בעקבות החלטתה, בית המשפט העליון דחה את הבקשות לדיון נוסף וחייב את הוועדות המקומיות של תל אביב וירושלים בהוצאות משפט של 15 אלף שקל כל אחת.

מדובר כאמור באישרור של פסק הדין הדרמטי שניתן בשנה שעברה, שמשמעותו היא שמאות שומות להיטלים שהוצאו בעיריות תל אביב וירושלים לא היו מוצדקות, ושיש להפסיק עם הנהלים הללו.

עורכי דין ושמאים מהמגזר הפרטי מברכים על ההחלטה. עו"ד אריאל קמנקוביץ ממשרד עורכי הדין קמנקוביץ-זלמנוביץ סיפר כי הוא מעורב בתוכניות הרבעים החל מ-2019, וכי הוא שמח על הפסיקה וההחלטה, אך הוא חושש שבמישור הפרקטי ייתכן שזהו אינו סוף פסוק: "עיריית תל אביב לא תוותר על מאות מיליונים של היטלי ההשבחה אותם ניסתה לגבות בהתבסס על טענות משפטיות, ועתה תנסה לבסס את טענותיה בנימוקים שמאיים. לכן צפוי עוד סבב ארוך של התדיינויות שיכלול ועדות ערר וערכאות משפטיות, והסיפור עוד רחוק מסיומו".

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל ציין כי "עיריות תל אביב וירושלים ניסו ליצור מסלול עוקף-תמ"א לאורך שנים על-מנת לגבות היטלי השבחה מבעלי דירות, אולם בית המשפט אימץ את עמדתנו השמאית, המכירה בתרומת תמ"א 38 לשווי הדירות - ודחה את גישה עיריית תל אביב לפיה יש להתעלם משווי זה, אשר הוכח על-ידינו בעסקאות ובמחקרים שערכנו".

עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן פרשקר ושות' בירך על "סוף פסוק לסאגה האינסופית". לדבריו, "מאות רבות של תיקים שתקועים בוועדות הערר המתינו להחלטה שהגיעה היום. זהו, לא משלמים היטל השבחה על תמ"א - לא בכלל ולא לצד תוכנית משביחה אחרת. יש להביא בחשבון את השפעתה על השווי במצב הקודם לתוכנית המשביחה, וכך לנטרל את ההשבחה בגין התמ"א. הוגן? אולי. לפחות יש ודאות".

ואילו עו"ד צבי שוב מסר בתגובה כי "פסיקת בית המשפט העליון בנושא היטלי ההשבחה מהווה צעד חשוב בתיקון עיוות שמאי ומשפטי. בפועל, בית המשפט מעגן את התפיסה שחישוב ההיטל חייב להתבסס על המציאות הכלכלית בשוק, ולא על מניפולציות של 'מצב קודם' תאורטי. במקום להתפלפל משפטית על פוטנציאל של תמ"א 38 שלא מומש, חוזרים לבסיס: שווי השוק האמיתי של הנכס. שינוי זה מפשט את הליכי השמאות, מפחית את ההתערבות המשפטית המיותרת ומייצר ודאות עבור בעלי הנכסים. בעת הנוכחית, כששוק הנדל"ן מתמודד עם לא מעט אתגרים, אין הצדקה להעמיס על בעלי הנכסים נטל מס המבוסס על חישובים תאורטיים הרחוקים מהערך הריאלי של הנכס שלהם".