פסק הדין של העליון שישפיע על היזמים בפרויקטי מחיר למשתכן

בית המשפט העליון קבע כי לא יינתן פטור גורף של מחצית אגרת הבנייה ליזמים של "מחיר למשתכן". נקבע כי הפטור יינתן רק אם הרשות המקומית או משרד הבינוי והשיכון יקבעו כי מדובר ב"שיכון לזוגות צעירים", ורק אם ייקבע בכל מקרה לגופו כי הוא נבנה מטעם המדינה. ההערכה היא שמדובר במאות מיליוני שקלים שהרשויות לא ישיבו ליזמים.

● "כשל מתמשך": היזם איבד את הזכות לתקן את ליקויי הבנייה וישלם 1.5 מיליון שקל לדיירים
● בית המשפט פינה משפחה שהתגוררה יותר מעשור ברמת השרון. זו הסיבה

בכך התקבלה בקשות ערעור של הוועדה המקומית בית שמש על פסיקת בית המשפט המחוזי להשיב מחצית האגרה לחברת אופק שלי. מדובר בפסק דין תקדימי לו ממתינות שורת תביעות תלויות ועומדות נגד רשויות מקומיות להשבת האגרות.

תקנות התכנון והבנייה קובעות כי יינתן פטור ממחצית תשלום אגרת בנייה כאשר מתקיימים שני תנאים: הבנייה תיעשה בידי המדינה, מטעמה או ביוזמתה; והרשות המקומית או משרד הבינוי והשיכון יאשרו כי מדובר ב"שיכון לזוגות צעירים".

חברת אופק שלי הגישה תביעה בשנת 2021 נגד הוועדה המקומית בית שמש להשבת מחצית מסכום אגרת הבנייה. בית משפט השלום דחה את התביעה, והחברה ערערה לבית המשפט המחוזי. בשנת 2024 הערעור התקבל, ובית המשפט המחוזי בירושלים קבע כי יש לתת לחברה פטור מתשלום אגרת הבנייה.

על החלטה זו הגישה הוועדה המקומית בקשת רשות ערעור, באמצעות עורכי הדין אמיר בירנבוים ויונתן מוטעי ממשרד עפר שפיר ושות'. הסכום שהיה במחלוקת אינו גבוה - 118,886 שקל בלבד, אך לפסק הדין שניתן יש השלכות רוחב על הענף.

מיהו "זוג צעיר"?

השופטים נעם סולברג, דוד מינץ ויחיאל כשר קיבלו את בקשת רשות הערעור וקבעו כי לא יינתן פטור.

בית המשפט העליון נדרש לפרשנות ההוראה המעניקה את הפטור. חברת הבנייה טענה כי מגיע לה החזר של מחצית מאגרת הבנייה, בטענה כי פרויקט "מחיר למשתכן" הוא כזה שמקיים את התנאים בתקנה. נטען כי הגיל מהווה קריטריון מרכזי לזכאות, ועל כן מדובר ב"שיכון זוגות צעירים".

בנוסף, חברת אופק שלי טענה כי המעורבות העמוקה של המדינה בתכנון, פיקוח ושיווק הדירות הופכת את הבנייה לכזו המבוצעת ביוזמתה של המדינה ומטעמה. על כן, טענה החברה, קמה לה זכאות לפטור מאגרות בנייה.

הוועדה המקומית בבית שמש התנגדה, בטענה כי יש להפעיל שיקול-דעת בכל מקרה. היא טענה כי הקריטריונים מאפשרים זכאות גם ליחידים ולמבוגרים, וכי הקביעה מיהו "זוג" ומיהו "צעיר" מערבת שיקולי מדיניות מובהקים, ולכן מחייבת את אישור משרד הבינוי והשיכון. עוד טענה הוועדה המקומית כי מעורבות המדינה בפרויקטים נמוכה באופן מהותי.

בשל השאלה העקרונית שטרם הוכרעה בפסיקה, והשפעתה הרוחבית על עשרות תביעות שהוגשו נגד ועדות מקומיות ברחבי הארץ, היועצת המשפטית התייצבה בהליך, וכך גם מרכז השלטון המקומי והתאחדות הקבלנים ובוני הארץ.

עמדת הייעוץ המשפטי לממשלה הייתה לצד הוועדה המקומית. נטען כי זכייה במכרז "מחיר למשתכן" כשלעצמה אינה מלמדת על מעורבות של ממש מצד המדינה או שהפרויקט מבוצע ביוזמת המדינה. עוד נטען כי מטרת התוכנית היא שיכון "חסרי דיור", עימם נמנים לא רק "זוגות צעירים". גם מרכז השלטון המקומי הצטרף לעמדה זו.

העליון: לא ניתן לתת פטור אוטומטי

שופטי העליון קבעו פה-אחד כי לא ניתן לתת פטור אוטומטי מאגרת הבנייה, מאחר שההגדרה של המונח "זוגות צעירים" אינו חד-משמעי. מדובר במונח המחייב הפעלת שיקול-דעת: מהו גיל "צעיר"? האם יש משמעות למצב המשפחתי? כמה זמן אדם נשוי? האם רווקים נכללים? את ההכרעה בעניינים אלה הפקיד המחוקק בידי הרשות המקומית או משרד הבינוי והשיכון. לכן קבעו השופטים כי לא ניתן להחליף את שיקול-דעתם בקביעה שלפיה כל פרויקט "מחיר למשתכן" הוא בהכרח "שיכון לזוגות צעירים".

באשר לתנאי השני - האם פרויקטים של "מחיר למשתכן" מבוצעים מטענה של המדינה או מיוזמתה - בית המשפט קבע כי יש לבחון כל פרויקט לפי נסיבותיו, בחינת חלוקת הסיכונים בין המדינה ליזם, האפשרות למכור דירות בשוק החופשי והיקף הפיקוח הממשלתי. לכן לא ניתן לקבוע באופן גורף כי אלה פרויטים מטעם המדינה.

במקרה הנוכחי נקבע כי גם אם הוועדה המקומית כבר השיבה ליזם את מחצית האגרה - על היזם להחזיר לוועדה את הסכום שקיבל, בצירוף הצמדה וריבית. בנוסף, בוטלו חיובי ההוצאות שנפסקו במחוזי. היזם חויב בהוצאות של 20 אלף שקל לוועדה המקומית, ו-25 אלף שקל נוספים ישולמו על-ידי החברה והתאחדות הקבלנים.

"בשורה קשה למאות קבלנים"

לדברי עו"ד אמיר בירנבוים שייצג את הוועדה המקומית, "מדובר בפסק דין תקדימי וחשוב בעל השלכות רוחב על כל הפרויקטים של מחיר למשתכן ברחבי הארץ. פסק דין שם סוף לגל התביעות נגד ועדות בכל הארץ, ויסיים התדיינויות בעשרות הליכים משפטיים שהמתינו להכרעת בית המשפט העליון.

"משמעותה של תוצאה אחרת הייתה חיוב עשרות ועדות מקומיות בכל רחבי הארץ, ובפרט אלה הממוקמות בפריפריה, בהשבת אגרות בנייה בהיקפים שמעריכים שמגיעים לכדי מאות מיליוני שקלים".

עורכי הדין אלון לוונשטיין ומיכאל רוזן, שייצג את היזם, מסרו בתגובה: "פסק הדין מהווה בשורה קשה למאות קבלנים אשר בנו במסגרת התוכנית וציפו - בצדק לטעמנו - לקבל הנחה מאגרות הבנייה.

"אנו סבורים כי בית המשפט העליון הרחיק לכת כאשר קבע כי נדרש אישור פרטני וספציפי לכל פרויקט - קביעה שבכל הכבוד אין לה זכר בתקנות, ואף סותרת הלכה קודמת שדנה באותן תקנות. הרי המחוקק ביקש להעניק הנחה לבנייה המיועדת לזוגות צעירים, הוא לא התכוון שהרשות שנדרשת להעניק את ההנחה תחליט אם היא מעניקה אותה או לא. ההלכה החדשה מעניקה לרשות המקומית את כוחו של המחוקק - ברצותה תעניק את ההנחה וברצותה לא תעניק, דבר שצפוי להפוך את הוראות הדין בדבר מתן הנחה לאות מתה.

"חשוב לציין כי בכל ההליכים בהם משרדנו מייצג, הרשויות המקומיות סירבו לתת את האישור המיוחל לנוכח הפגיעה הכלכלית שלטענתן תיגרם להן - ולא משום שלשיטתן הבנייה לא מיועדת לזוגות צעירים. היות שמדובר בהלכה חדשה ובעלת השלכות רוחב, אנו שוקלים הגשת בקשה לדיון נוסף".

4379-24