פחות משרדים, יותר לוגיסטיקה: האתגר של איירפורט סיטי

בשבוע שעבר הודיעה חברת היבוא וההפצה דיפלומט, שיושבת יותר משני עשורים באיירפורט סיטי, כי תעביר את מטה החברה לפארק נעימי בצומת מסובים. במקביל, המרכז הלוגיסטי שלה, בשטח של כ־30 אלף מ"ר, יעבור לקיסריה. המהלך מגיע כשנה וחצי לאחר שחברת הטכנולוגיה אודיוקודס עזבה אף היא את איירפורט סיטי ועברה לפארק נעימי, ומאז עזיבתה השטח עדיין עומד ריק.

המעבר של שתי שוכרות ותיקות מעלה שאלות לגבי הביקוש למשרדים באיירפורט סיטי ובמעגל השני של תל אביב בכלל: האם המתחמים באזור מתקשים למשוך שוכרים, דווקא על רקע השקעות בשיפור הנגישות והתשתיות?

ירידה בשיעורי התפוסה

נכון לסוף 2025, במתחם איירפורט סיטי היו כ־329.9 אלף מ"ר של שטחי מבנים, מתוכם כ־286 אלף מ"ר מושכרים בפועל. במתחם תשעה מבני משרדים, ושיעור התפוסה בהם עמד על 73.4%, לעומת שיעור תפוסה של 98.1% בשטחי המסחר ו־97.4% בשטחי התעשייה והאחסנה.

הנתונים משתלבים במגמה רחבה בשוק המשרדים שמחוץ לתל אביב. לפי סקירת Newmark Natam למחצית הראשונה של 2026, בעלי הנכסים המניבים מתמודדים עם היצע גבוה של שטחי משרדים חדשים שנכנסו לשוק, מה שיוצר שחיקה בדמי השכירות בנכסים משניים מחוץ לטבעת של תל אביב. כך, באזור "מודיעין וסובב נתב"ג", לפי נתוני נת"מ, נרשמה ירידה בתפוסה מ־85.63% במחצית השנייה של 2025 ל־82.09% במחצית הראשונה של 2026.

לדברי איתי שפרן, יועץ כלכלי ושותף בחברת פתרונות כלכלה תכנונית, "באזור שבין כביש הטייסים, כביש 40 וכביש 4, ובכלל בטבעת השנייה והשלישית של המטרופולין בבקעת אונו, נבנו לאורך השנים שטחי משרדים רבים". לדבריו, מבחינה סטטוטורית יש באזור סדר גודל של 2-4 מיליון מ"ר של משרדים שניתן לבנות לאורך השנים.

"הבנייה החלה בעיקר באזור צומת סביון, ובהמשך התרחבה לרמת אפעל, לתל השומר דרום, ליהוד, לאור יהודה ולמתחמים נוספים. כולם, אגב, מתוכננים סביב הקו הסגול של הרכבת הקלה", אומר שפרן.

אלא שבינתיים, לדבריו, נוצר מצב שבו היצע המשרדים החדש מתחרה ישירות במבנים ותיקים יותר. "באיירפורט סיטי לאורך שנים לא נבנה היצע חדש", הוא אומר. לדבריו, רוב המבנים במתחם הם בנייני Class B, או בניינים שהיו יכולים להיחשב בעבר Class A אך כיום הם ישנים, בעוד שבסביבת המתחם נוצר היצע חדש.

וכאן נכנס גם עניין המחיר. על־פי הדוחות הכספיים של איירפורט סיטי, דמי השכירות במתחם עומדים סביב 80.5 שקל למ"ר, בעוד שבפארק נעימי לפי גורמים בענף, המחיר עומד סביב טווח של 55־70 שקל למ"ר. "לכך מצטרפים בפארק נעימי יתרונות נוספים מבחינת השוכר: בניינים חדשים, היקף חניה משמעותי, מיקום בצומת מסובים ונגישות לכבישים מרכזיים לאור העובדה שהוא ממוקם בסמוך לכבישים 4 ו־461 ולתוואי המתוכנן של הקו הסגול והמטרו", הוא מוסיף.

בהמשך לדברי שפרן, גם אור בן צבי קליין, סמנכ"ל קבוצת ניומרק נת"מ, מצביע על השינוי במפת המשרדים באזור. לדבריו, איירפורט סיטי היה במשך שנים מתחם המשרדים המרכזי באזור נתב"ג, אך בשנים האחרונות נוצרו לו אלטרנטיבות, ובהן פארק נעימי. לדבריו, "מדובר במתחם ענק, ממש מיני־פארק גדול, ובעצם במיקום שלו הוא מהווה אלטרנטיבה לכל האזור של איירפורט סיטי מהצד השני. הוא מספיק קרוב לנמל התעופה, נמצא בצומת מאוד מרכזי, עם כל צירי התחבורה של 461, כביש 6, צומת טייסים ואיילון, ומאוד נוח גם לעובדים שמגיעים מאזור השפלה".

באיירפורט סיטי מסבירים כי "מתחם איירפורט סיטי הוא אחד המתחמים הגדולים והייחודיים ביותר בישראל, המשלב מאות אלפי מ"ר של משרדים, לוגיסטיקה ומסחר. לגבי מתחם המשרדים המצוין בכתבה, על אף הביקוש לשכור קומות שונות בבניין, הנהלת החברה החליטה כי היא מעוניינת להשכיר את הבניין במלואו לשוכר אחד מרכזי, ונכון לכרגע מתקיים משא ומתן עם כמה גופים בנושא. לצד זאת, למעט הבניין המדובר, אחוזי התפוסה של משרדים להשכרה במתחם גבוהים".

"מקבלים אינספור פניות"

בכל הנוגע למעבר של דיפלומט, באיירפורט סיטי מציינים כי "בנוגע למתחם הלוגיסטיקה המצוין בכתבה - לשמחתנו, הביקוש עבור מתחמי לוגיסטיקה בישראל, ובפרט במתחם איירפורט סיטי, הוא יוצא דופן, ומאז ההודעה של דיפלומט לעיתונות בשבוע שעבר אנו מקבלים אינספור פניות מחברות שמעוניינות להיכנס במקומם למתחם".

ואכן הפער הניכר בין שיעורי התפוסה של המשרדים במתחם לבין השטחים הלוגיסטיים מדגיש את הפער גם בביקוש לסוגי השימושים. לדברי שפרן, החולשה בשוק המשרדים מחוץ לתל אביב אינה מעידה על חולשה דומה בביקוש ללוגיסטיקה באיירפורט סיטי, ולדבריו, מדובר באחד היתרונות שיש לאיירפורט סיטי.

לדבריו, "המיקום בסמוך לנתב"ג, לכבישים המרכזיים ולצירי ההובלה ממשיך להיות רלוונטי לחברות שזקוקות לשטחי אחסנה, הפצה ולוגיסטיקה". לכן, לדבריו, ייתכן שבעוד ששוק המשרדים במתחם יידרש להתמודד עם תחרות גוברת מצד מתחמים חדשים, השימושים הלוגיסטיים יכולים להמשיך ליהנות מביקוש.

לצד זאת, איירפורט סיטי צפויה ליהנות בשנים הקרובות משני שיפורי תשתית מרכזיים. במסגרת פרויקט המסילה המזרחית מוקמת תחנת שוהם (תעופה), שתשפר את החיבור התחבורתי לאזור ותכלול גשר הולכי רגל ורוכבי אופניים שיחבר אותה למתחם. במקביל, מחלף אל על נמצא בביצוע מתקדם וצפוי לשדרג את הגישה לאזור, בין היתר באמצעות הרחבת כביש 40 וחיבור משופר לכבישים 40 ו־46.