התקנות החדשות שיזמי הנדל"ן צריכים להכיר

בעוד כשבוע, ב־16 באוקטובר, ייכנסו לתוקף תקנות הבטיחות החדשות באתרי הבנייה, שירחיבו את מעגל האחריות לבטיחות בקרב היזמים והקבלנים. התקנות, שקודמו במשך כמה שנים ואושרו לפני כשנה, תוקנו על רקע מספרן הגבוה של תאונות עבודה במשק בכלל ובענף הבנייה בפרט.

● הדירה נמכרה ב־4.05 מיליון שקל: כמה שווה יחידת הדיור שבתוכה?
● מגדלי המשרדים החדשים: החללים המפוארים מכרסמים בשטחי העבודה

ענף הבנייה הוא המסוכן ביותר בהשוואה לענפים אחרים, ובו נרשמים הנפגעים וההרוגים הרבים ביותר. על פי נתוני קו לעובד, נכון לסוף ספטמבר 2026 היו 238 נפגעים באתרי בנייה, מהם 30 הרוגים - יותר ממחצית מכלל ההרוגים בתאונות עבודה בכלל הענפים, שעומד על 55. בין הנפגעים בענף נרשמו גם שני פצועים במצב אנוש, 47 במצב קשה, 157 במצב בינוני ושניים במצב קל.

מה המשמעות המעשית של השינוי? כמה יעלה ליזמים ולקבלנים ליישם את התקנות החדשות, כיצד תשתנה חלוקת האחריות ביניהם, ועד כמה יצליח הענף ליישם את הדרישות החדשות בפועל?

1 מה אומרות התקנות

עד היום, עיקר האחריות לבטיחות באתר הבנייה הייתה מוטלת על מנהל העבודה ומבצע הבנייה. התקנות החדשות מרחיבות בעיקרן את שרשרת האחריות ומטילות חובות גם על מזמין העבודה ובעלי תפקידים נוספים. במקרה של מזמין העבודה, אין מדובר דווקא ביזמיות נדל"ן: כל חברה, ציבורית או פרטית, ממשלתית ואחרת, תיחשב מזמינת עבודה לצורך העניין.

לדברי עו"ד הילה שמעון, שותפה בתחום הצווארון הלבן ומובילת תחום הבטיחות בעבודה במשרד גורניצקי GNY, "עיקר השינוי בכל הנושא של התקנות, הוא שנוצרת חשיפה משפטית גדולה ורחבה יותר גם לבעלי תפקידים נוספים. המחוקק מכניס עוד שחקנים חדשים לתוך מעגל האחריות לבטיחות, ביניהם גם מזמיני העבודה - היזמים".

במסגרת התקנות יידרש היזם לוודא שהוכנה תוכנית בטיחות, להגדיר את המשאבים הדרושים ליישומה ולמנות בקר בטיחות מטעמו. הבקר יהיה גורם מקצועי נוסף שיפקח על יישום הוראות הבטיחות וידווח ליזם על ליקויים ועל הטיפול בהם. באתרים גדולים יחויב מבצע הבנייה למנות מנהל אתר, שיבצע, בין היתר, בקרה תקופתית על הטיפול בסיכונים.

לדברי עו"ד שמעון, בקר הבטיחות הוא למעשה "זרועו הארוכה של המזמין באתר אך גם גורם בקרה עצמאי", אך אינו מחליף את גורמי הבטיחות ואת בעלי התפקידים הנדרשים מטעם הקבלן.

השינוי מחייב את המזמין להיערך לא רק ברמת השטח, אלא גם ברמה התאגידית, שכן הוא יצטרך לדברי עו"ד שמעון לקדם ההיערכות לתקנות החדשות - בחינת ועדכון הסכמי התקשרות, גיבוש נהלים מתאימים, תוכנית אכיפה בתחום הבטיחות ועוד, וכן הליכים משלימים של הטמעה, פיקוח ובקרה פנים־תאגידיים שיבוצעו ברמה השוטפת בתאגיד.

לדבריה, ההיערכות לתקנות החדשות אינה מהלך של "שגר ושכח", אלא שינוי התרבות הארגונית בתחום הבטיחות בעבודה.

2 ההשלכות על האתרים

הרחבת האחריות צפויה להשפיע גם על מערכת היחסים בין היזם לקבלן. לדברי עו"ד שמעון, "הצדדים יצטרכו ללמוד לעבוד בסינרגיה, שבה כל צד מכיר את חובותיו וסמכויותיו". זאת, בין היתר, משום ש"יכולות להיות סיטואציות בהן בקר הבטיחות מטעם המזמין מצביע על ליקוי מסויים, והקבלן חולק על כך". לכן, לדבריה, "יש פה שאלה של איזונים נכונים, ולכן צריך לבנות את ההיערכות וההתנהלות בשטח בצורה חכמה".

לצד שינוי חלוקת האחריות, התקנות צפויות לייצר עלויות נוספות.

על פי הערכות בענף, העלויות השנתיות של יישום התקנות עשויות, בהערכה גסה, להגיע לכ־250 אלף שקל ליזם, כאשר היקפן צפוי להשתנות בהתאם למאפייני הפרויקט. הקבלנים צפויים לבקש לעגן בחוזים את העלויות הנוספות, כך שלא יידרשו לספוג הוצאות שלא הובאו בחשבון בעת הגשת הצעת המחיר.

השינוי עשוי להשפיע גם על ההיבט הביטוחי, משום שעמידה בדרישות, תיעוד ומנגנוני בקרה עשויים להפוך לחלק מההתנהלות מול חברות הביטוח.

אולם מבחינת עו"ד שמעון, האתגר המרכזי הוא לא רק העלות או מינוי בעלי התפקידים, אלא היכולת של החברה ומנהליה להוכיח כי נקטו "אמצעים סבירים למניעת ההפרה" בעת אירוע בטיחות. "שאלת הסבירות היא שאלת מיליון הדולר", היא אומרת. לדבריה, לא יהיה די בכך שהחברה היזמית תציג התקשרות עם בקר בטיחות או שהקבלן יראה שמינה את בעלי התפקידים שהוא נדרש למנות. "החברה ומנהליה יידרשו להראות שברמה התאגידית קיימים מנגנונים של פיקוח, דיווח ובקרה שוטפים", היא אומרת, ומי שלא יצליח להוכיח כי נקט אמצעים סבירים כאמור יימצא בחשיפה משפטית.

3 הקשיים הצפויים ביישום

גם עו"ד פנינה שפר עמנואל, ראשת מחלקת צווארון לבן ואיכות הסביבה במשרד ש. הורוביץ ושות', ועו"ד ירון דגן האחראי על תחום הבטיחות בעבודה במשרד, מסבירים כי יישום התיקון מעורר לא מעט קשיים, בקרב מזמיני עבודות וקבלנים כאחד.

לדבריהם, "הקושי המרכזי והמיידי הוא התחולה של התקנות על פרויקטים קיימים, בפרט לאור החובה של מזמין העבודות לאשר את תחילת ביצוע העבודות לאחר שווידא כי בהסכם ההתקשרות עם מבצע הבנייה יש התייחסות להקצאת המשאבים לתחום הבטיחות, בהתאם לפרקי תוכנית הבטיחות באתר".

לדברי עוה"ד, הדבר מעורר קשיים לא מבוטלים בפרויקטים קיימים, שכן הוא מחייב בחינה מחדש של הסכמים שנחתמו זמן רב לפני כניסת התקנות לתוקף. "בהקשר זה מתעורר גם קושי לגבי הסכמים עתידיים, שלכאורה אמורים להתייחס להקצאת המשאבים בהתאם לפרקי תוכנית הבטיחות, אף שבשלב חתימת הסכמי הקבלן טרם נכתבה תוכנית בטיחות", הם מציינים.

היבט בעייתי נוסף שהם מעלים נוגע לתחולת החובות מכוח התקנות בפרויקטים בעלי מאפיינים ייחודיים, כגון פרויקטים שאין בהם היתר בנייה, אך גם אינם עבודות שניתן להן פטור מהיתר. "לא ברור אם במקרים אלה יחולו הוראות התקנות, שאינן חלות על פרויקטים שאינם חייבים בהיתר בנייה", הם מסבירים.

קושי בולט נוסף שהם צופים ביישום התיקון הוא אכיפת חובות המזמין. לדבריהם, "במצב החוקי כיום, לעמדתנו, יש קושי משמעותי בהטלת אמצעי אכיפה מנהליים, כמו צווי בטיחות או עיצומים כספיים, שהם אמצעי האכיפה המרכזי של משרד העבודה בתחום, כלפי מזמינים שאינם נחשבים למחזיק באתר הבנייה".

לפיכך להערכתם ייתכנו מצבים 'אבסורדיים' שבהם המזמין לא קיים את חובותיו, אך צו בטיחות יוטל על הקבלן. "משרד העבודה הודיע שהוא מתכוון לפעול לשינוי החקיקה, אך הדבר ודאי יימשך זמן רב, וגם לא ברור כיצד מתכוון המשרד לאכוף את החובות הללו כלפי מזמיני עבודות בתקופת הביניים", הם מציינים.

אתגר משמעותי נוסף שעולה מהשטח הוא כוח־האדם הדרוש ליישום התיקון. לדבריהם, "התיקון מוסיף לאתר הבנייה פונקציות חדשות: בקר בטיחות מטעם המזמין, ומנהל אתר מטעם הקבלן - באתרים מעל גודל מסוים. אלה בעלי תפקידים שחייבים בהכשרה ובהסמכה כמהנדס או כהנדסאי אזרחי רשום, ובקר הבטיחות יכול להיות גם ממונה בטיחות מוסמך בענף הבנייה.

"כאשר מזמין העבודות אינו מתחום הבנייה או ההנדסה, יהיה צורך לשכור שירותים חיצוניים. ההיצע של חברות ופרילנסרים המספקים שירותי בקר בטיחות מוגבל מאוד ולכן צפוי מחסור חמור בבקרים".

קושי זה מצטרף לדבריהם להנחיה של מפקח העבודה הראשי שפורסמה בחודש מרץ, הקובעת כי בכל אתר בנייה שמועסקים בו יותר מ־50 עובדים חלה חובת מינוי ממונה בטיחות. "כיום תלויה ועומדת בבית המשפט העליון עתירה נגד הנחיה זו, שהמשמעות המעשית שלה היא החרפה נוספת של מצוקת כוח־האדם בענף, בנוסף לקושי ביישום חובת מינוי בקר הבטיחות מכוח התיקון", הם אומרים.

עו"ד יואב רוה, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד מיתר עורכי דין, מציין כי התקנות נוגעות ליזמים אך לא רק להם. "למשל, רשת אופנה שמשפצת סניף, חברה תעשייתית שבונה מפעל, חברת הייטק שמבצעת התאמות משמעותיות במשרדיה או חברה שמקימה מרכז לוגיסטי - כולן צריכות לבדוק האם הן נכנסות להגדרת 'מזמין' לפי התקנות", הוא מוסר.

אז מה צריכות החברות לעשות כעת?

1. למפות את הפרויקטים הקיימים והעתידיים בחברה
צריך לעבור על עבודות בנייה, שיפוץ והתאמה שמתבצעות בחברה ולבדוק מהותית מה נכנס לתקנות. לא כל החלפת ריצוף או צביעה תפעיל את מלוא החובות, אבל הריסת קיר, שינוי פתחים, עבודות שלד, גלריה, עבודות משמעותיות על גג או ציוד המחייב חיזוקים כבר עלולים להקים חבויות בהתאם לתקנות החדשות

2. לבדוק מי הוא ה"מזמין".
בעבודה הטעונה היתר, המזמין הוא בעל ההיתר. בעבודה שאינה טעונה היתר המזמין הוא בעל הנכס. לכן אחת הבדיקות הפשוטות והחשובות ביותר כרגע היא לפתוח את היתר הבנייה, ככל שקיים, ולראות מי רשום בו כבעל ההיתר.

3. עדכון כל הסכמי הקבלנות הקיימים בחברה וכן את הנוסח ההסכמים העתידיים
הסעיף המוכר בהסכמי קבלן מבצע שלפיו "הקבלן אחראי לבטיחות ולקיום הוראות הדין" כבר אינו נותן מענה מלא. כאשר חלות חובות המזמין על פי התקנות החדשות, לפני מתן צו התחלת עבודה (או אישור להמשך עבודה בפרויקטים שכבר מצויים בביצוע) צריכים להתקיים שלושה תנאים מרכזיים מצד המזמין: הכנה ואישור של תוכנית בטיחות, חתימת הסכם ביצוע שמפרט את המשאבים שיוקצו ליישומה, ומינוי בקר בטיחות. רק לאחר מכן ניתן לתת למבצע הבנייה אישור בכתב להתחיל. כלומר, על החברות לבצע עדכון של נוסחים קיימים וכן לעדכן הסכמים חתומים על ידי הכנת תוספת או תיקון שייחתמו על ידי המזמין והקבלן המבצע

4. למנות אחראי בתוך החברה
מינוי בקר בטיחות אינו מספיק. צריך לקבוע מי הגורם בחברה שמקבל את הדוחות שלו, מי מטפל בליקויים ומי דואג לכך שכאשר מדווח סיכון שאינו קביל ניתן לו מענה והחברה מאשרת זאת בכתב בתוך 48 שעות. מומלץ לבנות מאגר בקרי בטיחות, הסכמי מסגרת ומנגנון פנימי לשמירת הדוחות והטיפול בהם.