למרות זיכרון הדברים, לא נחתם חוזה להעברת בעלות בשלוש דירות

בית המשפט המחוזי דחה תביעה שהגישה שולמן אחזקות נגד ביר גלוב בטענה כי היא זכאית לתמורה של שלוש דירות עליהן הוסכם בהסכם. בית המשפט קבע כי "בין הצדדים לא נכרת הסכם מחייב אלא הבנות מוקדמות שלא הבשילו לחוזה", וכי "באין אופציה תקפה, נשמט הבסיס העסקי והמסחרי שעליו נשענה הצעת התמורה של שלוש הדירות". התביעה נדחתה תוך שנפסקו 100 אלף שקל הוצאות לטובת ביר גלוב.

● התקנות החדשות שיזמי הנדל"ן צריכים להכיר
● כשהקבלן קורס: העליון נותן עדיפות לרוכשי הדירות על פני הבנק
● 5 הדירות של יהודה פוליקר יוצאות להתחדשות עירונית בתום סכסוך שכנים ארוך

לאחר שביר גלוב הקימה פרויקט מגורים מסחרי ומכרה עשרות דירות, צצה טיוטת הסכם מהעבר שאיימה לחייב אותה ב-5 מיליון שקל. לפי הטענה, ביר גלוב שלחה מכתב התחייבות לשולמן אחזקות, חברה העוסקת בפעילות יזמית בתחום המקרקעין, במסגרתו התחייבה להעמיד שלוש דירות בנות חמישה חדרים בפרויקט שייבנה, אם ייחתם הסכם מכר בינה לבין מוכרי קרקע.

שולמן עצמה הציגה לפני ביר גלוב שהיא בעלת אופציה במקרקעין. כנגד אותה התחייבות, שולמן עצרה התקשרויות אופציונליות אחרות שהיו לה.

לאחר זמן מה טענה שולמן כי ביר גלוב יצרה בפניה מצר שווא לפיו היא לא ממשיכה בהתקשרות מול המוכרים של הדירות, אך בפועל היא התקשרה עמם בסתר בהסכם אופציה, ובהמשך אף מימשה הסכמים אלה, תוך שהיא מעלימה, כך נטען, מידע זה משולמן ומציגה מצג של נטישת הפרויקט.

שולמן אחזקות, התובעת, טענה כי ביר גלוב הפרה חוזה מפורש וברור, אשר לא קיימה את התחייבותה להעביר את הבעלות בשלוש הדירות חרף חתימת הסכמי המכר והוצאת הפרויקט אל הפועל. כמו כן, נטען כי ביר גלוב פעלה בחוסר תום-לב גמור, תוך העלמת מידע חיוני, השתקת העסקאות ויצירת מצג שווא במטרה לנשל שולמן מזכויותיה ולמנוע ממנה לעמוד על שלה בזמן אמת.

מנגד, ביר גלוב הכחישה את קיומו של הסכם מחייב או זכות אופציה תקפה של שולמן במקרקעין. נטען כי המכתבים היו מותנים במפורש בביצוע בדיקת נאותות משפטית שלא צלחה בשל אי-קבלת הסכם האופציה הנטען.

"מסמכי ההתחייבות - שלב מקדמי"

בית המשפט בחן את נוסח ההתחייבות וקבע כי "כי מסמכי ההתחייבות הם שלב מקדמי במשא-ומתן שלא התגבש להסכם מלא ומחייב".

ראשית, בית המשפט עמד על כך שבהתחייבויות הותנה במפורש כי הן כפופות לבדיקה של נאותות משפטית. כמו כן, הבדיקה הקיפה את בחינת קיומו ותוקפו של הסכם האופציה הנטען על-ידי שולמן, כאשר בעלי הקרקע הבהירו כי מעולם לא נתנו אופציה לשולמן.

מניתוח המסמכים עלה כי בטיוטת ההסכם ששלחה שולמן לביר גלוב, לאחר מתן מכתבי ההתחייבות קיימים תנאים מהותיים רבים שאינם מופיעים במכתבי ההתחייבות. לבסוף, מכתבי ההתחייבות לא מילאו אחר דרישת המסוימות הקבועה בסעיף 2 לחוק החוזים.

בענייננו נקבע כי דרישת המסוימות אינה מתקיימת, ולכן לא נכרת הסכם מחייב, משום שאין זיהוי מספיק לאותן דירות שהתחייבה ביר גלוב להעביר לשולמן במכתבי ההתחייבות. לא היה ברור מה שטחן, באיזה קומה הן נמצאות בפרויקט ובאיזה מבנה מתוך ארבעת המבנים שיוקמו על המקרקעין. הצדדים לא חתמו על תכנון מפורט שבו נמצאות הדירות אשר יוקצו לשולמן בבוא העת.

"מצג מטעה"

לחילופין נקבע כי "גם אם אראה במכתבי ההתחייבות חוזה מחייב, הגעתי למסקנה שביר גלוב נתנה את אותה התחייבות לשולמן על סמך מצג מטעה שנמסר על-ידי נציגה של שולמן, שלפיו יש בידי שולמן אופציה מבעל הקרקע, בעוד שבפועל לא היה בידיה הסכם מחייב עם בעלי המקרקעין. על כן, במקרה כזה שבו התברר שאין בידי שולמן אופציה, קמה לביר גלוב הזכות לסגת מאותה התחייבות מקדימה שניתנה לשולמן, והאחרונה אינה זכאית לתמורה שהיא טוענת לה".

נתון זה מעניין במיוחד, שכן לא היה זכר במכתבי ההתחייבות למילה "אופציה". בית המשפט הגיע למסקנה כי הוצג לביר גלוב מצג שווא, שלפיו בידי שולמן הסכם אופציה עם בעלי המקרקעין, בצל שיחות שהוקלטו.

שולמן טענה כי לא היה מצידה מצג כאמור בעת שיצרה קשר עם ביר גלוב, בשים לב לכך שבמכתבי התחייבות אין זכר למילה אופציה. למרות זאת נקבע כי "למעשה במסגרת ההקלטה הודה נציג כי היה מצג מצד שולמן שיש בידיה אופציה מבעלי המקרקעין... מצג שווא זה יצר פער כלכלי עצום ופגע באינטרסים של ביר גלוב, שכן היעדר אופציה משפטית גרם לעליית עלות העסקה בפועל לסך של מעל 25 מיליון שקל במקום כ-15 מיליון שקל שהוצגו בתחילה. באין אופציה תקפה בכתב ודיווח כדין למיסוי מקרקעין, נשמט הבסיס העסקי והמסחרי שעליו נשענה הצעת התמורה של שלוש הדירות".