תשע משימות חירום: סדר היום של הממשלה הבאה בשוק הדיור

לממשלה הבאה שתקום יחכו כמה אתגרים שצריך לפתור, ומהר. בלי שתחול מהפכה בתחום זה - קשה להאמין שמשהו ישתנה. ריכזנו כאן כמה סוגיות מפתח שעל הממשלה הבאה לחקור, לבדוק ולענות בצורה המסודרת ביותר, על מנת לגבש מדיניות דיור שונה.

● הרבה מילים, מעט על כלכלה: מה פרסמו הפוליטיקאים לפני הבחירות?
● 400 מיליארד שקל זו רק ההתחלה: ההכרעה של הממשלה הבאה

שיווק קרקעות | שנה חלשה במיוחד

שיווק הקרקעות של רמ"י השנה יהיה חלש במיוחד, ואחת הסיבות לכך היא המינוי מעורר המחלוקת של יהודה אליהו, מקורבו של סמוטריץ', למנהל רמ"י (ובעקבות פסילתו על ידי בג"ץ, לממלא מקום) בלי שיש לו הרקע והניסיון המתאימים.

היעדר מחליף קבוע כבר הביא לצניחה חדה במספר הקרקעות ששווקו השנה, אולם הבעיה בכלל במקום אחר.

נראה שהממשלה באמצעות רמ"י מתמקדות בשיווק קרקעות במקומות שאפשר ולא במקומות שצריך ולא תמיד בשיקול הדעת הנכון. דוגמה בולטת היא הסיפור של קרקעות המיליארדים שדה דב ששווקו בטרם נערכו עליהן בדיקות זיהום.

קל לשווק קרקעות חדשות בשטחים פתוחים במסגרת תוכניות ותמ"ל, אך קשה בהרבה ליצור מאגר של קרקעות משלימות לתוכניות התחדשות עירונית בפריפריה ועד כה רמ"י כמעט שלא התמודדה עם הסוגיה.

הגרלות הדיור | 5 שנות המתנה לזכאים

היום אנחנו יודעים שההגרלות לא הביאו לירידות מחירים. ההנחות אולי גדלו, אך מספר הדירות המוגרלות הצטמק ורק מעטים נהנים מהן. כמו כן, בניגוד לימי מחיר למשתכן הראשונים, אז אכלסו דירות אחרי שנתיים־שלוש, זוכי ההגרלות כיום נאלצים להמתין חמש שנים ויותר עד לאכלוס. הדבר נובע מכך שהדירה מוגרלות בקרקעות לא בשלות תכנונית ותשתיתית.

כבר לפני כמה שנים התריעה היועצת המשפטית לממשלה כי ההמתנה הארוכה הזו יוצרת אי־ודאות רבה בקרוב המגרילים, ואילו מבקר המדינה כתב באחד מהדוחות האחרונים כי ההגרלות לזכאים נעשות לפני קבלת היתרי בנייה, מה שמאריך את משך ההמתנה עד לקבלת הדירה.

הבעיה היא שהממשלות רואות בהגרלות צעד פופוליסטי שמראה על פעילות מצידן בתחום הדיור, והן אינן רואות בתהליך הזה שום בעיה.

ואולם קיימת בעיה גדולה בכל הנושא הזה. בשוק נורמלי אדם רוכש דירה מתוך כוונה להתגורר בה בתוך מספר חודשים עד שנה. מי שבדרך כלל רוכשים דירות שיהיו מוכנות בתוך חמש שנים ומעלה הם משקיעים, שמסתייעים במנגנוני תשלומים פיננסיים (20/80 למשל) ובונים על עליית ערך עתידית. דפוס זה אינו מתאים כמובן לרוכשי דירה יחידה ובמיוחד לא לרוכשי דירה ראשונה.

זוג צעיר שרוכש דירה שתהיה מוכנה בעודשש שנים, למשל, לא יודע מה יהיה גודל משק הבית כשהדירה תאוכלס, היכן בני הזוג יעבדו, ואולי - כפי שקורה לעתים - הם אף יתגרשו בינתיים. ובינתיים הם משלמים דמי שכירות ומשלמים משכנתא - מה שעלול לגרום להם נזקים כלכליים של ממש.

אם מפחיתים את עלויות השכירות שבני הזוג נאלצים לשלם בהמתנה לדירה הנרכשת, ההנחה האמיתית על הדירה מתקזזת במאות אלפי שקלים. לכן יש פה גם הטעיה של ציבור המגרילים.

המלאי התכנוני | עודף עצום שמונחת מלמעלה

עד כה שמו דגש בממשלה על תכנון מהיר ומרובה דירות, וכתוצאה מזה אושרו בעשור האחרון כ־1.5 מיליון דירות, פי שניים ממספר הדירות שהוחל בהקמתן. חלק ניכר מהתכנון בוצע באמצעות הוותמ"ל בקרקעות חקלאיות שהופשרו בצפון ובדרום.

התוצאה של זה הייתה לא רק יצירת עודף עצום של מלאי תכנוני, אלא הפחתה בכדאיות הכלכלית של התחדשות עירונית, שקצב התכנון והביצוע שלה איטי בהרבה משל בנייה רגילה, עקב המורכבות הרבה שמלווה את תחום זה.

בשנים האחרונות חודשו הקדנציות של הוותמ"ל תוך שינוי במנדט שלה, כך, שתוכל לפעול גם בתחום ההתחדשות העירונית. עדיין רבים סבורים, כי פעילותה אינה נחוצה ובממשלה הבאה יצטרכו להחליט כיצד ממשיכים, או לא ממשיכים עם הוועדה הזו.

שאלה עקרונית אחרת שקשורה היא איזה סוג של תכנון נכון לישראל? האם להמשיך בתכנון ממשלתי שנאכף על הרשויות המקומיות, או תכנון שמגיע מהרשויות המקומיות? בעניין זה הממשלה הלכה בשתי מגמות סותרות, ולצד הצהרות על הגדלת סמכויות לרשויות המקומיות, התכנון בישראל נושא אופי ריכוזי מאוד. עד שהנושא לא יגיע לפתרונו - לא ייפתר גם הסעיף הבא שעל הממשלה לשקול.

נקודה אחרת היא התחדשות עירונית בפריפריה, שבה אין היתכנות כלכלית לפרויקטים כאלה. עוד לפני אישורה של תמ"א 38 ב־2005 ידוע היה שהממשלה צריכה לתקצב את הנושא, אולם עד כה לא פעלו בתחום זה כמעט בכלל.

תחבורה ציבורית | תנאי הכרחי לפיתוח הבנייה

כשבצלאל סמוטריץ' כיהן כשר תחבורה ב־2019 הוא קבע שמשבר התחבורה בישראל אינו פחות חמור ממשבר הדיור, וכי אם תיפתר בעיית התחבורה זה יהיה הפתרון האמיתי לבעיית הדיור.

אבל עניין שיפור התחבורה הציבורית עלה מעט מאוד במטה הדיור, וממילא לא יצא מזה הרבה, ומצוקת התחבורה רק גוברת וגורמת לצמצום באפשרויות המגורים, שכן לא ניתן לצפות ממישהו שירכוש דירה במרחק של יותר מחצי שעה־שעה של נסיעה לעבודה.

בשנים האחרונות נבנו אלפי דירות בערים פריפריאליות, בלי שהערים הללו עברו תנופת תעסוקה הולמת. התוצאה: צעירים רבים נוהרים מדי יום למרכזי התעסוקה במרכז הארץ, תוך שהם מעמיסים יותר ויותר על הרכבת ועל הכבישים. המצב הפך לכה חמור שגם תושבים מערים במרכז הארץ מתקשים להגיע לתל אביב ולסביבתה.

 פקקים בכבישי ישראל / צילום: שלומי יוסף

הרשויות המקומיות | גידול מהיר בלי עורף כלכלי

מימיו הראשונים של מטה הדיור הוכר הצורך בשיתוף פעולה בין הממשלה ומינהל התכנון לבין הרשויות המקומיות, שהן בסופו של דבר אלה שצריכות לחיות עם יחידות הדיור הרבות המוקמות בתחומיהן. יש רשויות מקומיות כמו אופקים, קריית גת, באר יעקב וגם לוד שעוברות מהפך של ממש בגודלן.

המדינה מנסה לתת לצרכים של הרשויות מענה בצורה של הסכמי גג, שבהם היא מתחייבת להקים את התשתיות לשכונות החדשות הגדולות - אך זה אינו מספיק, שכן אחרי הקמת התשתיות ומוסדות הציבור, מישהו צריך לתפעל ולתחזק אותם בצורה שוטפת. הרוב נופל על כתפי הרשויות המקומיות, בלי שהארנונה למגורים תכסה את ההוצאות.

בחלק ניכר מהמקומות הללו מערך התכנון המקומי אינו מספיק לניהול העיר במתכונתה החדשה. כל זה יצטרך לקבל מענה מסודר מהממשלה הבאה. ללא מענה כזה - ענף הדיור ימשיך לקרטע, גם אם מוסדות התכנון הממשלתיים ימשיכו לייצר אלפי דירות על הנייר.

שוק השכירות | רק 4% מהדירות לטווח ארוך

למשך זמן מה נראה היה כי הממשלה דואגת לשוק השכירות באמצעות הקמת חברת "דירה להשכיר" ועידוד שכירות לטווח ארוך באמצעות חוק עידוד השקעות הון. אבל זה היה מצג שווא. בחלוף 12 שנים מאז הקמתה, רק כ־4% מכלל הדירות המושכרות בישראל מוחזקות בידי חברות פרטיות וקרנות ריט, בעוד ש־96% מהדירות להשכרה מצויות בידי משקיעים פרטיים. מדובר בכישלון כבד.

במקביל, צריך לפתוח מחדש את הדיון על משקיעי נדל"ן, מה באמת תרומתם לעליית מחירי הדירות, ואם המיסוי הגבוה שמוטל עליהם (8% על מלוא מחיר הדירה, ו־10% לדירות יקרות) באמת שווה את עליית מחירי השכירות.

לאחרונה הודיע משרד השיכון על תוכנית אסטרטגית לשוק השכירות, שתכלול גם מאגר מידע על מחירים - ולנו נותר לראות אם גם הפעם זה יתמסמס.

מס רכוש | חוק קשה ביותר ליישום

בתוכנית הכלכלית ל־2026 היה אמור להיכלל גם מס רכוש בשיעור של 1.5% על קרקע פנויה, לרבות קרקעות המהוות מלאי עסקי. זה לא קרה, משום שמס רכוש הוא עוד צעד פופוליסטי שמוכרז מדי שנה, בדרך כלל בסמיכות להעלאת הדיונים על חוק ההסדרים.

לכאורה מדובר בחוק טוב, שאמור להמריץ בעלי קרקעות לעשות בהן שימוש או למכור אותן, ובמקרה הזה נועד גם להעלות את הכנסות המדינה ממסים על רקע עלויות המלחמה הכבדות.

אולם ניסיון העבר מלמד כי מדובר בחוק קשה מאוד ליישום, שגורר עמו הרבה עוולות ובסופו של דבר גם לא מתמרץ בנייה. אז האם באמת צריך את כאב הראש הזה, שיפרנס הרבה עורכי דין ושמאים ויפוצץ בתי משפט?

 מנהל רשות המסים שי אהרונוביץ' / צילום: עודד קרני

מינויים | תפקידי מפתח לא מאוישים

נוסף להיעדר מנהל קבוע לרמ"י, שכבר הזכרנו, יש עוד שורה של תפקידי מפתח שמחכים לאיוש ותקועים בהיעדר שר פנים קבוע.

שירה תלמי־באבאי, יו"ר הוועדה המחוזית ירושלים, מונתה ליו"ר הוועדה המחוזית תל אביב - אולם מאז מכהנת במקביל בשתי הערים (בתל אביב כמ"מ) משום שאין שר שיחתום על המינוי. בינתיים גם לא נמצא מי שיכהן במקומה בעיר הבירה.

במחוז המרכז סיים את תפקידו עו"ד מיכה גדרון, וגם לו עדיין לא נמצא מחליף.

כיו"ר מחוז הצפון מכהן כרגע בועז יוסף, שהוא גם מנהל רשות האוכלוסין וההגירה.

בשורה התחתונה | מה ללמוד מכחלון ומה לא

האתגר הגדול של הממשלה הבאה בתחום הדיור הוא לחשוב מחדש על הענף החיוני הזה, דבר שלא נעשה ב־11 השנים האחרונות. תוקפה של המדיניות הנוכחית, ששאובה כמעט במלואה ממורשתו של שר האוצר לשעבר משה כחלון, פקע לפני שנים לאחר שכשלה ביעדה העיקרי, להוריד את מחירי הדירות, אך על אף זאת הממשלות האחרונות המשיכו אותה.

התוצאה - מאז הוחל במדיניות הזו מחירי הדירות עלו ביותר מ־60%. הממשלה הבאה צריכה להתחיל לאמץ חשיבה אחרת, כמעט בכל תחום שקשור בדיור: תכנון ובנייה, מיסוי, טכנולוגיה, תעסוקה, תחבורה.

כדי להבין מה עושים בעתיד, צריך להבין מה היה בעבר. המדיניות של כחלון כללה כמה רכיבים: הראשון כינוס כל מה שהוא כינה "ארגז הכלים", תחת משרד אחד, משרד האוצר.

תפקידו של מטה הדיור היה להסיר חסמי תכנון, לתווך בין היזמים לוועדות המקומיות ולמוסדות התכנון המחוזיים והארציים, להסדיר הקמת תשתיות ועוד.

פעולה נוספת נועדה ללחוץ בצורה ישירה את מחירי הדירות כלפי מטה, באמצעות הגרלות הדירות במחירים מסובסדים לזכאים, ולהקצות את רוב הקרקעות של רמ"י לצורך אותן הגרלות. בין הייתר הוקמה אז הוועדה לטיפול מהיר בתוכניות גדולות - הוותמ"ל.

הרעיון היה שכאשר לשוק יזרום היצע של עשרות אלפי דירות מוזלות, בעלי דירות יד שנייה ויזמים בשוק החופשי לא יוכלו להשאר אדישים לעניין, והם יהיו חייבים להוריד מחירים.

ולבסוף, כחלון סבר, שכדי לאפשר את הורדת המחירים יש לסלק מהשוק גורם שלדעתו תרם להעלאת מחירי הדירות, שזה המשקיעים. להם הוא העלה את מס הרכישה ממדרגה מינימלית של 5% למדרגה מינימלית של 8%.

לכאורה, זו היתה המערכת היעילה ביותר שפעלה בתחום הדיור, מאז הבנייה המואצת של תחילת שנות ה־90. בפועל זה הוכיח את עצמו בתגבור המערך התכנוני, בשיווק הקרקעות ובהגדלת היצע הדירות אך כשל במטרה להוריד את מחירי הדירות.

אחת מהמשימות הראשונות של הממונים על תחום הדיור תהיה לחקור את הנושא לעומק. אנו מעלים כאן שלושה נושאים שלדעתנו ראויים לעיון: הראשון הוא "ארגז הכלים". הרעיון לרכז את הכל תחת משרד אחד הוא טוב, אך כנראה שאינו מתאים לשיטה הפוליטית בישראל. ברגע שכחלון נפרד מהמשרד ב־2020, הארגז פורק וחולק מחדש בין המשרדים השונים.

השני - שאלת כמות הדירות המסובסדות שנדרשת, כדי להוריד את מחירי הדירות. במחצית השנייה של 2017 הוגרלו כמעט 35 אלף דירות, ומחירי הדירות רשמו ירידה מסוימת. מאז, המדינה לא הצליחה לייצר מסה דומה של הגרלות, וההגרלות כיום משפיעות בצורה מזערית על המחירים, אם בכלל. כיום יש לצאת מנקודת הנחה, שהמדינה לא תצליח לייצר את המסה הנדרשת.

עניין אחרון הוא ניפוץ התזה שהיצע דירות קטן הוא הגורם שמביא לעליות מחירים. היצע גדול הוא תנאי הכרחי לירידת מחירים - אך אינו מספיק.

בדיקה מקיפה של הדברים שנכשלו בשיטה הזו היא מחויבת המציאות.