דוח פושר לענקית המשרדים: מורידה תחזיות ומציגה שיעור תפוסה נמוך יחסית

חברת הנדל"ן המניב אמות השקעות , מקבוצת אלוני חץ , סיימה את הרבעון השלישי עם צמיחה מתונה בפעילות ההשכרה והורדה של תחזית ה-FFO (רווח תפעולי מפעילות הליבה) שלה לשנה כולה. ההכנסות מנכסים קיימים גדלו, אבל מכירת נכסים קיזזה חלק מהצמיחה. במקביל, התפוסה בתיק הנכסים נותרה כמעט ללא שינוי לעומת אשתקד, ובמשרדים היא עדיין נמוכה משמעותית מבמרכזים המסחריים ובנכסי הלוגיסטיקה של החברה.

● אנלייט בהכנסות שיא, ושוב מעלה תחזיות
● מנכ"לית גב-ים בשיחת המשקיעים: "במגורים כל השוק בקיפאון, אבל במשרדים יש מגדלים עם רשימות המתנה"

אמות צופה כעת כי ה-FFO המתואם יסתכם ב-2026 ב-780-790 מיליון שקל, לעומת 790-800 מיליון שקל בתחזית הקודמת. זו הפעם השנייה השנה שבה החברה מעדכנת את הטווח כלפי מטה, לאחר שבתחילת השנה צפתה 790-810 מיליון שקל. התחזית המעודכנת נמוכה גם מכ-802 מיליון שקל שרשמה אמות ב-2025. תחזית ה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) נותרה בטווח של 1.07-1.08 מיליארד שקל, לעומת 1.06 מיליארד שקל אשתקד.

לפי אמות, הורדת התחזית קשורה לעדכון התחזית לגבי האינפלציה השנתית, ל-1.7% לעומת 2% בתחזית המקורית. לחברה יש חוב צמוד למדד, ולכן כשהמדד עולה בשיעור נמוך יותר, הוצאות ההצמדה קטנות. הדבר מצמצם את הוצאות המימון שמקטינות את ההכנסה החייבת במס, ומגדיל את הוצאות המס השוטפות.

הרווח מהנכסים עלה

הכנסות אמות משכירות ומניהול נכסים, כולל חלקה בנכסים שבשליטה משותפת, עלו ברבעון בכ-1.8% לכ-314 מיליון שקל. ה-NOI עלה בכ-1.1% לכ-268 מיליון שקל. בנכסים זהים עלה ה-NOI לכ-265 מיליון שקל, לעומת כ-262 מיליון שקל אשתקד. בנטרול השפעות חד-פעמיות בשני הרבעונים, העלייה בנכסים הזהים עמדה על 2.6%.

ה-FFO המתואם הסתכם ב-206.7 מיליון שקל, לעומת 207.1 מיליון שקל ברבעון המקביל. עם זאת, ה-FFO הרשמי, לפי גישת רשות ני"ע, נמוך בהרבה. ברבעון האחרון הןא עמד על 115 מיליון שקל, עלייה של 33% לעומת אשתקד. הפער בין שתי המגמות נובע בעיקר מהירידה בהוצאות ההצמדה על קרן החוב, שהסתכמו בכ-89 מיליון שקל, לעומת כ-118 מיליון שקל ברבעון המקביל. הרווח הנקי עלה בכ-8% לכ-110 מיליון שקל, לעומת כ-102 מיליון שקל.

בתשעת החודשים הראשונים של השנה עלה ה-NOI בכ-2% לכ-807 מיליון שקל. העלייה ברווח מהנכסים קוזזה בהוצאות ריבית ריאלית ומסים שוטפים גבוהות יותר, והFFO המתואם ירד בכ-1% לכ-607 מיליון שקל.

הרווח הנקי בתשעת החודשים עלה בכ-8% לכ-603 מיליון שקל, לעומת כ-560 מיליון שקל. בין הגורמים לעלייה היו שערוכים גבוהים יותר והוצאות מימון נמוכות יותר. התזרים מפעילות שוטפת, לעומת זאת, ירד בכ-12% לכ-562 מיליון שקל, לעומת כ-641 מיליון שקל. החברה מייחסת את עיקר הירידה לתשלום מס בעקבות הסכם שומות לשנים קודמות.

במשרדים התפוסה יציבה, והרווח מהם ירד מעט

שיעור התפוסה בכלל נכסי אמות עמד בסוף ספטמבר על 92.7%, לעומת 92.6% בספטמבר אשתקד ו-93.3% בסוף 2025. במשרדים עמדה התפוסה על 85.4%, לעומת 85.2% אשתקד. במרכזים המסחריים היא עלתה מ-97.4% ל-97.7%, ובנכסי הלוגיסטיקה והתעשייה ירדה מ-96.5% ל-96%. נתוני התפוסה בדוח הנוכחי מחושבים בנטרול נכסים שסווגו כמוחזקים למכירה, וחלק מהם נכסי משרדים.

המשרדים הם עדיין מקור ההכנסה הגדול ביותר של אמות מנכסיה המניבים, אך ה-NOI מהם ירד בתשעת החודשים הראשונים לכ-375 מיליון שקל, לעומת כ-378 מיליון שקל אשתקד. מנגד, ה-NOI מנכסי הלוגיסטיקה והתעשייה עלה לכ-230 מיליון שקל, לעומת כ-222 מיליון שקל, ובמרכזים המסחריים הוא עלה לכ-145 מיליון שקל, לעומת כ-138 מיליון שקל.

במגדל תוה"א 2 בתל אביב, החברה ממשיכה לצפות להשלמת הבנייה ולקבלת טופס 4 עד סוף השנה, בהתאם ללוח הזמנים שהציגה גם אשתקד. בדומה לדוח הרבעון הקודם, אמות דיווחה כי לגבי כ-75% מהשטחים המיועדים לשיווק נחתמו חוזי שכירות או מתנהל משא ומתן מתקדם.