שוק הדירות בשפל של יותר משנה, ובחיפה דווקא נרשמת עליית מחירים

המגמה ההפוכה בשוק הדיור נמשכת: מחירי הדירות מוסיפים לרדת, אם כי במתינות, בעוד מחירי השכירות ממשיכים לעלות. בחודשים אוגוסט וספטמבר האחרונים ירד מדד מחירי הדירות בשיעור צנוע של 0.2%, אך הירידה במחירי הדירות החדשות הייתה חדה משמעותית והגיעה ל־0.7%. כך לפי נתוני הלמ"ס שמתפרסמים היום (א'). במקביל, מספר העסקאות שבוצעו ברבעון השלישי של השנה היה הנמוך ביותר מאז הרבעון השני של השנה שעברה.

● מרחק נגיעה מהגבול התחתון: מה הפיל את המדד רגע לפני החלטת הריבית?
● היקף המשכנתאות באוקטובר: 9.3 מיליארד שקל
● "כל הקונים יושבים כרגע בבית ומחליטים להמתין כי הם חושבים שמחירי הדירות יירדו"

גם בראייה קצת רחבה יותר, מחירי הדירות בירידה. אמנם לפי נתוני הלמ"ס, בשנה האחרונה ירדו המחירים ב־1.5%, אך אם מתמקדים בתשעת החודשים האחרונים, הירידה מגיעה לכ־2%. המשמעות היא שקצב ירידת המחירים הולך ומתגבר.

מתחילת השנה מחוז ירושלים מוביל את המגמה, והירידות הגיעו בו ל־3.5%. במחוז תל אביב הסתכמו הירידות ב־3.1%, במחוז הדרום ב־1.6%, במחוז המרכז ב־1.4% ובמחוז הצפון ב־0.8%. לעומת זאת, במחוז חיפה המחירים דווקא עלו באחוז.

ניתן להעריך, כי הבנייה האינטנסיבית בעיר אחרי עשורים רבים שבהם התחלות הבנייה בה היו נמוכות מאוד, תרמה לעליית המחירים. ברבעון השלישי של השנה חיפה הובילה לראשונה את מספר העסקאות (דירות חדשות ודירות יד שנייה) בארץ. זה היה נתון מאוד מפתיע, אך כזה שהוכיח, שהשוק בעיר שמר על איתנות גם בתקופת השפל הנוכחית, דבר שתרם מן הסתם גם למחירים.

אילו סוגי דירות ירדו בשיעורים הגבוהים ביותר?

בעוד שמדד מחירי הדירות הכללי ירד ב־0.2%, מחירי הדירות החדשות ירדו ב־0.7% בחודשים אוגוסט וספטמבר, מה שמעיד על כך שהדירות החדשות הן התורמות העיקריות לירידות המחירים. אם נוסיף לזה את הפרסומים של הכלכלן הראשי במשרד אוצר, לפיהם כמחצית מהדירות החדשות בספטמבר נמכרו במבצעים פיננסיים, נקבל שהמבצעים שבעבר טייחו ירידות מחירים - כבר לא מצליחים להסתיר את הדבר, אלא רק למתן את הירידות במקצת.

מה קורה למחירים עצמם?

מחירה של עסקה ממוצעת ברבעון השלישי של השנה עמד על 2.287 מיליון שקל - הרמה הממוצעת הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של השנה שעברה. מדובר בירידה רבעונית של 6%, שמלווה את הענף על כל גודלי הדירות שבו ובכל מחוזות המדינה.

הנתון הזה שכלעצמו אינו מעיד על משהו, אך הוא משלים את מדד מחירי הדירות ואת נתוני כמויות העסקאות, שכידוע מצויים עכשיו בשפל.

כלל אצבע אומר, שמצב כזה מתרחש בדרך כלל כשיש אווירה של ירידות מחירים, בעוד שכשיש אווירת עליות - אנשים מוכנים לשלם יותר על הדירות שרוכשים (ובכך כמובן תורמים להאצת העליות) מחשש שאם ישתהו - המחירים יעלו עוד יותר. כיום אנו רואים שאנשים לא מוכנים לשלם יותר ומעדיפים להמתין. המוכרים לעומתם - מוכנים להתפשר.

מה עם שוק השכירות?

הרי הפתעה: מדד שירותי דיור, שמתבסס על שכר דירה, ירד בחצי אחוז והרים תרומה גדולה לירידה הכוללת של מדד המחירים לצרכן. אך אין לטעות: משבר השכירות חי קיים ובועט, רק שחודש אוקטובר באופן מסורתי, הוא חודש של ירידות מחירים.

נדגים: מתוך 10 חודשי אוקטובר האחרונים, בשישה נרשמו ירידות, אחד היה מאופס, ורק בשלושה המדד עלה. שוק השכירות הוא שוק עונתי, שבתקופות חגי תשרי ואחריהם נוטה לרדת, עקב ירידות בביקושים לשכירות. ואולם מדד משלים הראה, כי מחירי השכירות שמשלמים שוכרים חדשים, עלו ב-5.5% לעומת מה ששילמו קודמיהם באותן דירות, וזה מעיד על כך שאווירת העליות עדיין עימנו.