חברה קבלנית כאיגוד מקרקעין

סיווג חברה כ"איגוד מקרקעין" או כאיגוד רגיל ממשיך להיות בעל נפקות מיסויית משמעותית בכל הקשור לפעולות הנעשות בחברה שבבעלותה מקרקעין. זאת, גם לאחר תיקון מס' 50 לחוק ובעיקר בגלל החיוב במס רכישה. אין תימה, איפוא, שסוגיה זו של סיווג איגוד כ"איגוד מקרקעין", אם לאו, ממשיכה להניב יבול מבורך של פסיקה ומאמרים מרובים.

בפסק דין מקיף שניתן לאחרונה בסוגיית סיווג איגוד כ"איגוד מקרקעין" (ו"ע 1086/03 לוי ואח' נ' מס שבח רחובות), קבעה ועדת הערר, כי חברה שהחזיקה נכסי מקרקעין, שהיו מסווגים בספריה כמלאי עסקי, תיחשב כ"איגוד מקרקעין" ואין בסיווג נכסיה כמלאי עסקי להוציאה מגדר הגדרה זו.

יצוין כי הגדרת "זכות במקרקעין" בחוק לא מבחינה בין זכות המסווגת כמלאי עיסקי לבין זו המסווגת כרכוש קבוע וזו גם זו תהווה "זכות במקרקעין" אם היא עומדת בתנאי ההגדרה. מכאן, שחברה שבבעלותה נכסי מקרקעין, המסווגים אצלה כמלאי עסקי, תיחשב כ"איגוד מקרקעין" אלא אם היא יכולה להצביע על נכסים אחרים בבעלותה המשמשים אותה לצורך ייצור הכנסתה ושאינם טפלים למטרותיה העיקריות.

לעניין זה חשוב להבהיר כי, גם אם המקרקעין נרכשו על ידי החברה ונרשמו בספריה כמלאי עיסקי מתוך כוונה להקים עליהם פרויקט של בנייה למכירה וגם אם החברה מוציאה כוונה זו אל הפועל על ידי נקיטת פעולות לשינוי התב"ע ולהוצאת היתרי בנייה, אין בכל אלו כדי להוציאה מגדר "איגוד מקרקעין". הטעם לכך הוא שאין בידי החברה "נכסים אחרים" שמשמשים אותה בייצור הכנסה כבר בעת הפעולה באיגוד.

אמנם, כל מטרת רכישת והחזקת המקרקעין היא לשמש בעתיד בייצור הכנסתה של החברה (ולכן נרשמו בספריה כמלאי עיסקי) אולם המועד הקובע לבחינת סיווג מעמדו של האיגוד הוא ביום הפעולה הנעשית בה. לכן, אם במועד זה יש בידי החברה תוכניות בנייה, אך הן עדיין לא מניבות הכנסה, לא תועיל לחברה העובדה שתוכניות אלו יניבו הכנסה בעתיד והחברה תסווג כ"איגוד מקרקעין" ביום הפעולה.

מכאן המסקנה, שרק פעילות ממשית של בנייה על המקרקעין, שתניב נכסים שישמשו את החברה בייצור הכנסתה, עשויה להוציאה מגדר "איגוד מקרקעין".

בפסק הדין הנ"ל התעוררה השאלה בהקשר לחברת ניו הופ אשר רכשה מקרקעין שנועדו לעסקת פינוי בינוי. פסק הדין דן בסוגיה נוספת שעניינה ביטול פעולת הקצאה שנעשתה בחברה ונפקויותיה.