האם ניתן לתקן את שווי המכירה?

פסק דין חדש (ע"א 7759/07) נדונה השאלה האם ניתן לתקן את שווי המכירה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין. זאת לאחר שעל העוררים, רוכשי דירות מקבלן במסגרת עסקת קומבינציה, הוטלו תשלומים נוספים על מנת להשלים את הבנייה לאחר קריסתו של הקבלן.

בפסה"ד שבנדון, התקשרו העוררים בעסקת קומבינציה עם קבלן אשר לימים קרס והבנייה הופסקה. לצורך השלמת הבנייה מונו כונסי נכסים, ואלה גבו לשם כך כספים מהעוררים ומרוכשי הדירות. בפסה"ד נדונה השאלה האם יש לתקן את שווי המכירה לפי סעיפים 85 ו-107 לחוק מיסוי מקרקעין, לאחר שחל שינוי לעומת מה שסוכם ביום חתימת ההסכם. העוררים טענו כי יש למנות את מועד ארבע שנים הקבוע בסעיף 85 לחוק החל מיום הוצאת השומה המתוקנת (הסכם הפשרה שנערך לאחר השגה שהוגשה). לחילופין טענו, כי אף אם מועד ארבע שנים יימנה מיום הוצאת השומה הסופית, הרי שדי בנסיבות המתוארות כדי לקבל הארכת מועד לפי סעיף 107 לחוק.

מנגד, טען המנהל כי התשלומים הנוספים שולמו לכונסים ואינם חלק מעסקת הקומבינציה. בנוסף, נטען כי יש למנות את מועד ארבע שנים מיום הוצאת השומה הראשונה, שכן השומה המתוקנת נערכה לפי סעיף 87 לחוק (שומה בעקבות השגה) וסעיף 85 אינו חל עליה. המנהל טען כי העוררים התמהמהו בבקשת תיקון השומה עד לאחר שחלף המועד. כמו כן הוא טען, כי את שווי המכירה יש לקבוע על פי התמורה המוסכמת ביום חתימת הסכם הקומבינציה ושהפתרון לבעיה שנוצרה יהיה בהתרת תשלומים אלו כהוצאות בעת מכירת הדירות בעתיד.

ביהמ"ש העליון לא הסכים עם הוועדה לעניין המועד ממנו יש למנות את ארבע השנים. לעמדתו, המועד הקובע הוא יום הוצאת השומה הסופית, קרי מועד חתימת הסכם הפשרה לאחר שהוגשה השגה, ולכן אין צורך בהארכת מועד לפי סעיף 107.

עם זאת, לעניין השאלה האם היה בנסיבות הנ"ל כדי להצדיק תיקון שומה לפי סעיף 85, קבע ביהמ"ש כי השינוי המבוקש לא בא בגדר העילות שבסעיף וכי תיקון השומה יעוות את ההסכמות המקוריות שהושגו ביום חתימת ההסכם. לכן, נקבע, כי יש להתיר בניכוי את התשלומים ששילמו העוררים, רוכשי הדירות, רק בשלב שומת מכירת הדירות בעתיד.

יש לציין, כי החלטה זו של בית המשפט העליון מביאה לתוצאת מס שאינה עולה בקנה אחד עם השבח האמיתי בעסקה. למעשה, היא קובעת שווי מכירה שגוי, ואין באפשרות ניכוי התשלומים בעתיד כדי לרפא אותו.