תנאים לפירוק שותפות

שיתוף במקרקעין הוא מצב שכיח בו מספר גורמים מחזיקים יחד בזכויות הבעלות בנכס מקרקעין.

חוק המקרקעין מאפשר לשותף במקרקעין לעתור לפירוק השיתוף בכל עת ומכל סיבה ולרוב יעתר בית המשפט לתביעה מעין זו על מנת שלא יוחזקו בעלי הזכויות כשותפים במקרקעין בעל כורחם. המדיניות המשפטית מעדיפה שלא לכפות שותפויות במקרקעין אלא "לשחרר" בעלי זכויות לדרכם ככל שאינם חפצים עוד בשיתוף.

לרוב יעדיף בית המשפט להורות על פירוק השיתוף על דרך של "פירוק בעין" היינו חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים, אולם לעיתים פתרון זה איננו אפשרי, או אז יורה בית המשפט על פירוק השיתוף בדרך של מכירתו לצד שלישי וחלוקת התמורה הכספית שתתקבל בין השותפים על פי חלקיהם במקרקעין.

בפני בית המשפט המחוזי בירושלים נדונה לאחרונה סוגיה מעניינת במסגרת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

במרכזו של ההליך המשפטי עמדה קרקע שהיתה בבעלות אדם שנפטר בשנת 1993. בצו הירושה שניתן בעניינו של המנוח נקבע כי יורשיו הם אשתו ושבעת ילדיו.

אשת המנוח וששת ילדיו מכרו לתובע את הקרקע. אחת מבנותיו של המנוח לא הסכימה למכירת חלקה. משכך עתר התובע לבית המשפט לפירוק השיתוף בקרקע.

הנתבעת, ביתו של המנוח, טענה כי למנוח כלל לא היו אישה ועוד ששה ילדים וכי צו הירושה איננו אמיתי. לטענתה, המנוח היה נשוי בחייו לאימה אשר הורישה לה את מלוא הזכויות בקרקע.

עוד התברר, כי הקרקע אינה מוסדרת אלא מצויה בעיצומו של הליך ההסדר וכי הזכויות בקרקע רשומות בשלב זה עדיין על שם המנוח.

הנתבעת טענה, כי יש להורות על מחיקת התביעה על הסף מכיוון שבנסיבות העניין משלא הוכחה עדיין שותפות במקרקעין בין התובע ובין הנתבעת, אין התובע זכאי לעתור לפירוק השיתוף במקרקעין.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את בקשת הנתבעת ולהורות על מחיקת התביעה על הסף.

נקבע על ידי בית המשפט, כי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969, מקנה את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף לשותפים, אולם הזכות מושתתת על קיומה של שותפות אותה ניתן לפרק.

"בנסיבות שבפני", קבע בית המשפט, "בהן קיימת מחלוקת של ממש בשאלה האם התובע והנתבעת שותפים במקרקעין, לא ניתן לקיים הליך של פירוק שיתוף".

בית המשפט דחה אף את טענתו החילופית של התובע לפיה ניתן להורות על פירוק השיתוף על פי חוק המטלטלין, התשל"א - 1971, וקבע כי גם במקרה זה לא ניתן לפרק את השיתוף בטרם הובררה המחלוקת בשאלת עצם קיומה.

סופו של דבר, נקבע, כי על הצדדים לברר את זכויותיהם בקרקע בערכאות המוסמכות לכך, לסיים את רישום הזכויות אצל פקיד ההסדר ורק לאחר רישומם של הצדדים כבעלים בחלקה ניתן יהיה לפעול לפירוק השיתוף ביניהם.

נמצאנו למדים, כי פירוק שיתוף ניתן לבצע רק לאחר שהוכח קיומו של שיתוף וכן כי ראוי לערוך בדיקות מעמיקות ביחס לזהות בעלי הזכויות בנכס (במיוחד במקרה של רכישה מיורשים) וזאת בטרם רכישתו, על מנת שלא לגלות מאוחר יותר כי קיים ספק באשר לזהות בעלי הזכויות.

הכותב, עוסק במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל  משרד עורכי דין ונוטריון