שוק הדיור | ניתוח

הורדת מס הרכישה: הממשלה מוותרת על מחירי הדירות ובונה על המשקיעים

מדרגות המיסוי המופחתות קורצות למשקיעים, אך יש בצעד שדוחף שר האוצר פוטנציאל לעליית מחירים • ארבע הערות על התוכנית שמבקשת להחזיר את משקיעי הנדל"ן מיוון ומגרמניה

שר האוצר ישראל כ"ץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת
שר האוצר ישראל כ"ץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

מס הרכישה שמוטל על משקיעי נדל"ן מצטמק, מה שצפוי להגדיל את חלקם בקרב רוכשי הדירות בישראל. בעידודו של שר האוצר הקודם, משה כחלון, עלו שיעורי המס באופן משמעותי לכדי שמונה אחוזים, ועשרה אחוזים לנכסים יקרים יותר - בהתאם לרמות המחיר. זאת כחלק מתוכניתו של כחלון משנת 2015 להורדת מחירים והקטנת הביקושים.

העלאת שיעורי המס נעשתה בהוראת שעה אשר מסתיימת בסוף 2020, אלא ששר האוצר הנוכחי, ישראל כ"ץ, הודיע לפני כמה שבועות שבכוונתו להוריד את שיעורי המס עוד קודם לכן. כעת המהלך התגבש, בעיקר אחרי העברתו בוועדת הכספים, שבראשות ח"כ משה גפני, וחקיקתו בכנסת.

משחקים המיסוי דרגות המס החדשות למשקיעי נדלן
 משחקים המיסוי דרגות המס החדשות למשקיעי נדלן

שיעורי המס החדשים-ישנים יחושבו לפי חמש מדרגות מס שנקבעו בימיו של יאיר לפיד כשר אוצר. רכישת דירה להשקעה במחיר של עד 1.29 מיליון שקל, תלווה בתשלום מס רכישה של 5%. על חלק השווי של בין סכום זה ועד 3.86 מיליון שקל, התשלום יעמוד על 6%. ומעבר לכך יהיו עוד שלוש מדרגות מס (ר' טבלה). יודגש כי אין שינוי במדרגות מס הרכישה לרוכשי דירת מגורים שזו דירתם היחידה. מה המשמעות בשטח? "גלובס" עושה סדר.

1. פוטנציאל להעלאת מחירי הדירות


כחלון ושר האוצר לפיד לפניו, ביקשו להוציא את משקיעי הנדל"ן מהשוק, במטרה להוריד ביקושים ולעצור את השתוללות המחירים. אם באמצע העשור הקודם המשקיעים - מילת קוד לכל מי שקונה דירה שנייה ומעלה -רכשו כל דירה רביעית שנמכרה כאן, הרי שכיום חלקם הצטמצם לכדי 13% בקירוב. התוכנית הצליחה, אבל התכלית לא, שכן המחירים המשיכו לטפס. בניגוד לכחלון שראה בהורדת מחירי הדירות יעד, כ"ץ מתמודד עם כלכלה במשבר חסר תקדים, וחלק מהקריצה למשקיעים נועדה להחזיר כסף לישראל ולהכניס כסף לקופה הציבורית באמצעות המיסוי. עם זאת בצעד הזה קיים פוטנציאל לעליית מחירים, שכן הביקושים צפויים לעלות. זאת, מהטעם הפשוט שהמשקיעים יוזילו את עלויות רכישת הדירות בעשרות אלפי שקלים לפחות.

2. עשרת אלפים דירות בדרך?


לפי המספרים שראינו בעבר, הפוטנציאל של המשקיעים מוערך בכ-25 אלף יחידות דיור בשנה. בשנת 2019 הם רכשו 14 אלף דירות בלבד, ומאז פרץ משבר הקורונה המספר ירד אפילו יותר. אם המשקיעים יחזרו לשוק, מדובר על תוספת של עשרת אלפים עסקאות בשנה - לא מספר נמוך בכלל. סימן השאלה הוא דווקא מה יעשו הזוגות הצעירים. בתקופתו של כחלון, תוכנית מחיר למשתכן דחפה אותם לרכוש דירה, ובחודשים האחרונים ראינו כיצד חלקם בשוק מאמיר לכדי 53%. על רקע המשבר הנוכחי וללא תמריץ ממשלתי, חלקם בשוק צפוי כעת לרדת. בהינתן, שהקורונה גרמה לירידה במספר העסקאות, אין סיכוי רב שבעתיד הקרוב נראה גידול משמעותי במספר הכולל של העסקאות.

3. מבצע "שובו משקיעים"


מי שצפויים להפסיד מהצעד הנוכחי הם ללא ספק החברות והמשווקים של נכסים מעבר לים. בצל המיסוי הכבד שהונהג בשנים האחרונות, עלו בצורה ניכרת ההשקעות של ישראלים במדינות כמו יוון, גרמניה ועוד. היציאה להשקעות בחו"ל נעשתה מתוך צורך. לצד זה היציאה מהארץ מלווה בסיכון גדול ותחושת בטחון נמוכה מזו של השקעה במקום שניתן לראות בעין, ולקפוץ אליו מבלי לרכוש כרטיס טיסה. כעת כשהרווחים בישראל עשויים לגדול, וכשמדינות היעד נקלעו לקשיי קורונה בעצמן, יתכן והפער בין הרווחים בחו"ל, לבין הרווחים האפשריים בארץ, לא יצדיק רכישת דירות להשקעה מחוץ לישראל.

4. מי חשב על ההוראה?


למרות שהמהלך מיטיב עם המשקיעים, משמעותו לא זהה לכל דירה. בדירות זולות מאוד, פער שלושת האחוזים משמעותי, אבל בשורה התחתונה במחיר, הוא יכול לבוא לידי ביטוי בכ-20 אלף שקל - לא סכום שבגללו מוותרים על עסקה טובה. בדירות של בין מיליון ל-1.29 מיליון שקל (מדרגת המיסוי הראשונה), הפער כבר משמעותי יותר. עוד דוגמה: קחו דירה של 2 מיליון שקל. הפער בין המצב בעבר, למצב החדש עומד על כ-40 אלף שקל בלבד. האם זה הנשק הסודי שיחזיר את המשקיעים לרכוש דירות בישראל, במיוחד לנוכח סיכוני הקורונה? אנחנו לא בטוחים, וכאן נשאלת השאלה האם נעשתה בדיקה מעמיקה לגבי משמעויות המיסוי החדש. לפחות ברמה ההצהרתית לא התקבלה לכך כל תשובה. 

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988