שוק הדיור | ניתוח

מה באמת קרה שלושה ימים לפני הסגר השני: מדוע רוכשי הדירות הסתערו על הנכסים ומה הם קנו

סקירת הכלכלנית הראשית מהשבוע שעבר גילתה ש-28% מהעסקאות בחודש ספטמבר נחתמו בתוך שלושה ימים בלבד, לפני הסגר השני • רבות מהעסקאות נחתמו במחירים הגבוהים ממחירי השוק • עורכי דין מספרים ל"גלובס": גם הקונים וגם הקבלנים רצו לחתום על העסקה לפני הסגר

המוכרים לחוצים וגם הקונים / איור: יעל שינקר, גלובס
המוכרים לחוצים וגם הקונים / איור: יעל שינקר, גלובס

ממצאי הכלכלנית הראשית בסקירה החודשית שלה על ענף הנדל"ן למגורים, היו מאלפים: 28% מסך העסקאות שבוצעו בחודש הזה נחתמו בשלושת הימים שלפני הסגר. הממצא היה נכון גם לגבי דירות יד שנייה וגם לגבי דירות קבלן.

עיון בנתוני העסקאות של אתר רשות המסים מעלה תמונה דומה: בשלושת הימים הראשונים מתוך ה-11 שקדמו לסגר, נרשמו באתר פחות מ-300 עסקאות ביום; בימים שלאחר מכן רף העסקאות היומי חצה את ה-300 ואילו בשלושת הימים מלפני הסגר, מספר העסקאות חצה את ה-400 וביום אחד אף את ה-500.

מה בעצם גרם לקפיצה הגדולה הזו במספר העסקאות שבוצעו לפני הסגר? הכלכלנית הראשית עונה בסקירה, כי "התנקזות חלק גדול מהעסקאות לשלושת הימים שקדמו לסגר עשויה לרמז על לחץ של הקונים או המוכרים לסגור עסקה, בפרט כאשר לא היה ברור במדויק אורך הסגר". אבל האם היו אלה הקונים שחששו שהמחיר יעלה לאחר הסגר ומיהרו לסגור עסקאות, או שמא היו אלה המוכרים שחששו שהתפתחות המגפה והסגר יגרמו לירידות מחיר ולכן לחצו הם על ביצוע העסקאות לפני הסגר?

הכלכלנית הראשית שירה גרינברג. "לחץ של המוכרים או הקונים לסגור עסקה" / צילום: איל יצהר, גלובס
 הכלכלנית הראשית שירה גרינברג. "לחץ של המוכרים או הקונים לסגור עסקה" / צילום: איל יצהר, גלובס

כשמדובר בתופעות של לחץ לסגירת עסקאות, הראשונים להבחין בזה הם עורכי הדין של הצדדים, שמקבלים הנחיות מהצדדים לעסקאות המתגבשות. ואכן, לא מעט עורכי דין מדווחים כי לפני הסגר השני הם חשו היטב את הלחץ.

"הסגרים שהושתו על ידי הממשלה יצרו פאניקה בקרב רוכשי הדירות", אומר עו"ד שחר לוינזון ממשרד יוסף ישורון עורכי דין. "זה נבע מחוסר הוודאות ביחס ליכולת להשלים עסקאות מכר שלצורך מימושן נדרשים המוכר והקונה לפעול מול בנקים, מול שמאים ומול רשויות ממשלתיות. החשש כי המצב יוביל לשינוי לרעה בתנאי המימון של הגופים המלווים ואי הוודאות ביחס למחירי הנדל"ן בעקבות השפעות הקורונה, כל אלה האיצו ברוכשים להשלים את העסקאות עד לתחילת הסגר".

עו"ד שחר לוינזון / צילום: אלוניס
 עו"ד שחר לוינזון / צילום: אלוניס

עו"ד לוינזון מזכיר את ההערכות המוקדמות ששררו בקרב חלק מהציבור, שהקורונה תגרום למפולת של מחירים, דבר שלא התרחש. "ניתן לראות כיום כי מחירי הדירות הפרטיות לא הושפעו לרעה ואפילו להיפך המחירים עולים גם בתחום המגרשים הפרטים שהם מצרך הולך ומתכלה".

אז מי היה לחוץ למכור עכשיו?
"גם בעלי הנכסים לא ישנים טוב בלילה בימים הללו. הם חוששים מפני ירידות מחירים אופציונליות בעקבות התפתחות לרעה של המצב הכלכלי, ויש משקיעים מסוימים שמממשים את נכסיהם. שלא לדבר על בעלי דירות הנאלצים למכור את נכסים בעקבות המצב הכלכלי", הוא מסכם.

גם עו"ד ליאור מזור, שותף מייסד במשרד מזור בית הלחמי, מספר כי במשרדו התקבלו פניות מצד רוכשים להאיץ ולסגור עסקאות עד לפני תחילת הסגר. "רוכשי דירות ישבו על הגדר משך תקופה ארוכה, ונוכחו לדעת שהמשבר והסגר אינם מביאים לירידה במחירים, לפחות בטווח הקצר. מהחשש לעיכוב משמעותי ביכולת לקדם עסקאות במצב של סגר נוסף, לאור פגיעה בזמינות של יזמים/מייצגים/משרדים ממשלתיים, שאליו נלווה גם חשש כי המשך ביקוש לעסקאות יביא לעליית מחירים בטווח הקצר-בינוני".

בעקבות הסגר הראשון: היפוך מגמה

בניגוד לסגר השני, שהיה בעל כללים נוקשים יחסית, והודיעו עליו מראש, הסגר הראשון היה מדורג. הוא החל מספר ימים אחרי הבחירות וכלל מספר פעימות: ב-10 במרץ, הממשלה הטילה מגבלות שונות שכללו התקהלות, וסגירת עסקים וכיתות לימוד; ב-14 במרץ הוחלט על סגירת כלל המשק, ונאסר על התקהלות של עשרה אנשים; מאוחר יותר הוטל איסור על יציאה מהבתים.

הסגר ההוא הגיע לאחר גל של הרבה עסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2019 עד פברואר 2020, והוא כלל מעבר חד משאננות ותחושה שהקורונה לא תפגע כמעט בישראל, לבהלה שהמדינה עומדת בפני קריסה בריאותית וכלכלית. כך קרה בעצם בשוק דבר והיפוכו: בחודש מרץ נרשם מספר קטן של עסקאות, אבל נשברו שיאי המשכנתאות. ההסבר לכך הוא כנראה שבעלי המשכנתאות עסקו במיחזורי משכנתאות, ובלקיחת משכנתאות על חשבון הדירות.

מבחינת היקף עסקאות ניתן לראות מנתוני רשות המסים, כי בימים הראשונים שאחרי הבחירות (שהתקיימו ב-2 במרץ) נרשמה כמות גדולה של עסקאות, שירדה מאוד לקראת הפעימה הראשונה של הסגר ב-10 בחודש, והפעימה השנייה; לאחר מכן כמות העסקאות שבה לעלות, אך לא בהיקף שהיה לפני כן. מאוחר יותר היא צנחה, עקב התובנה שחלחלה, שלקורונה יהיו השפעות כלכליות מרחיקות לכת.

בסיכומו של דבר, במרץ נרשמו 6,600 עסקאות בלבד, ירידה של 32% לעומת מרץ 2019; בספטמבר לעומת זאת נרשמו 9,600 עסקאות, כמו בספטמבר שנה שעברה, ואולם מכיוון שהשנה חלו חגי תשרי בספטמבר ואילו בשנה שעברה רובם נפלו על אוקטובר, מדובר במספר גבוה במיוחד.

"בסגר הראשון הייתה הנחה שכדאי לדחות רכישה של דירות וציפייה לירידת מחירים. הציפייה לא מומשה ובשל כך נעשה היפוך מגמה ממשי בסגר השני", אומר מזור.

עו"ד ליאור מזור / צילום: יח"צ
 עו"ד ליאור מזור / צילום: יח"צ

עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות' המייצג יזמים בעסקאות מול דיירים, מציין כי הלחץ לרכישת דירות היה קיים עוד לפני הסגר אבל הוא בהחלט ממשיך גם היום, והסיבה המרכזית לדבריו היא החשש ממחירים שיעלו בעיקר בפרויקטים במרכז הארץ שבהם המלאי אינו גדול. "היזמים תמיד מעוניינים לסגור עסקה במחיר הנכון אבל הפעם גם מצד הרוכשים היה רצון לסגור עסקאות לפני הסגר בגלל תחושת אי הוודאות לגבי כמה זמן יימשך הסגר ומה יהיה אחריו.

"אחרי הסגר הראשון השוק חווה זינוק בעסקאות והחשש היה שגם בסוף הסגר הזה יהיה זינוק נוסף בעסקאות והרוכשים יפספסו את הדירות בהם התעניינו".

לדבריו, את הלחץ היה ניתן לזהות מכל סוגי הרוכשים. גם משקיעים, גם זוגות צעירים וגם משפרי דיור. אלה גם אלה חששו שבמצב הנזיל שנוצר, אחרי הסגר מצבם התעסוקתי ישתנה, והבנק יסרב לאשר את המשכנתה.

עו"ד שמואל שוב / צילום: איל יצהר, גלובס
 עו"ד שמואל שוב / צילום: איל יצהר, גלובס

הקבלנים: הנחה על חתימה לפני הסגר

אבל לא רק הרוכשים היו בלחץ, אומרת עו"ד חרות בן יאיר, שותפה במשרד גינדי כספי ושות’. "היה יותר מאשר קבלן אחד שאני מייצגת שהיה בלחץ גדול מאוד לסגור עסקאות. זה בא לידי ביטוי בהנחה מסוימת שניתנה על מחיר הדירה, בתנאי שהעסקה תיחתם עד למועד מסוים לפני הסגר.

"לרוב הקבלנים מציבים לרוכשים ‘דד ליין’ לסגירת עסקאות, שאורכו בדרך כלל כשלושה שבועות. לפני הסגר נתקלנו במקרים שבהם טווח הסגירה היה קצר יותר, והיה לחץ גדול מאוד לסגור את העסקאות לפני ראש השנה", מספרת עו"ד בן יאיר.

עו"ד חרות בן יאיר / צילום: אלי דסה
 עו"ד חרות בן יאיר / צילום: אלי דסה

"ההטבות כללו סוגי שדרוגים או תוספת של כסף לרכישת אביזרים לבית, וזה הוגבל עד למועד ההוא. לאחר מכן הקבלנים הודיעו לרוכשים, שהתנאים ישובו להיות כמו קודם. הלחץ היה מאוד מאוד גדול. היה למשל יזם שמוכר מגרשים שהודיע לקונה, שהוא יכול לרכוש מגרש עד לראש השנה, ואולם לאחר מכן הוא לא בטוח שהוא ימכור. זה נועד כמובן להפעיל לחץ על הרוכש".

עו"ד בן יאיר מסבירה כי ההתנהגות הזו נבעה מלחץ גדול מאוד שהיה אצל הקבלנים גם לתזרים השוטף שלהם, אבל גם מחוסר הוודאות. "היזמים ידעו איך הם נכנסים לסגר, אבל לא כיצד ומתי יוצאים ממנו. גם הם וגם הרוכשים ראו מה קרה עם מקומות עבודה, שסטטוס של אנשים השתנה פתאום, וגם המורל הלאומי שעשוי למנוע מהם להתחייב לעסקה כזו גדולה בעתיד. הקבלנים הבינו, שכל מה שנחתם לפני הסגר כבקשת הרשמה, ולא יתורגם במהירות לעסקה - אין כל ודאות שימומש אחרי הסגר".

ואכן, בניתוח שעשתה הכלכלנית הראשית למכירות הקבלנים בשוק החופשי התברר כי בדומה לעסקאות יד שנייה רוכזו 28% מסך המכירות בשלושת הימים שקדמו לסגר.

המחירים: יותר דירות יקרות נמכרו

ממצא מפתיע נוסף שהתגלה בבדיקת הכלכלנית הראשית היה שהמחירים החציוניים של הדירות שנרכשו באותם שלושה ימים שלפני הסגר, 15-17 בספטמבר, היו גבוהים בכ-5.5% ממחירי הדירות שנרכשו בשבועיים הראשונים של החודש. הכלכלנית הראשית מציינת שייתכן שהעסקאות שבוצעו באותם שלושה ימים היו על דירות באיכויות שונות מאלה שנרכשו בשבועיים שקדמו להם - כלומר שהקונים קנו דירות יקרות יותר.

עו"ד שוב מאשר את התיאוריה הזו. לדבריו, היו עסקאות לא מעטות לרכישת דירות פרימיום כמו דירות גן, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים על ידי משפרי דיור, ובחלק מהמקרים אלו הדירות היחידות שנותרו בפרויקט. ואכן, יזמים מדווחים על גידול משמעותי במכירת דירות פרימיום, ובמיוחד דירות גן, שלפני הקורונה סבלו מביקוש נמוך יחסית.

הלחץ שמוקרן כלפי השחקנים בשוק מסביר במידה רבה מדוע המחירים לא ממהרים לרדת. לפני חצי שנה הצביעו במיוחד על בעלי נכסים שיש להם משכנתאות גדולות כעל החוליה החלשה, וההערכה הייתה שחלקם ייאלצו למכור את הדירות במחירים נמוכים, מה שיביא לירידות מחירים כלליות.

המוכרים לחוצים וגם הקונים
 המוכרים לחוצים וגם הקונים

היום מבינים שהמציאות מורכבת יותר: הבנקים למשכנתאות נתנו לבעלי אותן דירות אפשרות למחזר משכנתאות, ולמי שהדבר לא הספיק איפשרו לדחות תשלומי משכנתאות, ולמכור את הדירות ללא לחץ.

מצד שני מי שנכנס ללחץ היו דווקא ציבור הרוכשים שישבו על הגדר, אך הבינו שאין כרגע שינויים במצב השוק. להיפך - מספר העסקאות הגדול שנרשם ברבעון השלישי של השנה, ובמיוחד בחודש ספטמבר שבו באופן מסורתי נרשמות מעט עסקאות - מבטיח שלפחות לתקופה הקרובה המחירים לא יירדו.

השאלה הגדולה היא מה יקרה בעתיד, כשהלחץ הגדול יוכרע על ידי המצב הכלכלי הגרוע, אליו גולשים המדינה ותושביה. כרגע אנחנו עדיין לא שם.

צרו איתנו קשר *5988