איזו דירה יכולתם לקנות במיליון שקל לפני עשור, ומה קרה לה מאז?

לקחנו שש דירות שנרכשו לפני עשור במיליון שקל, ובדקנו מה המחיר המוערך שלהן היום • מה גילינו? המחירים עלו, אבל בפערים אדירים • המדריך למשקיעי נדל"ן, פרויקט מיוחד

רחוב רוטשילד 77, פתח תקוה / צילום: איל יצהר
רחוב רוטשילד 77, פתח תקוה / צילום: איל יצהר

נניח שלפני עשור קניתם דירה במיליון שקל. כמה הרווחתם מאז? מה הייתה התשואה שהנכס צבר בגין דמי השכירות אם היה מושכר (מה שמכונה "שווי שימוש"), בכמה עלה מחירו, ומה הייתה התשואה הכוללת על הדירה? כדי לענות על השאלה, לקחנו שש דירות שנרכשו לפני עשר שנים במיליון שקל בכמה ערים גדולות, וערכנו עליהן סימולציה תיאורטית. המחיר היום הוא המחיר המוערך לפי עסקאות בדירות דומות.

זו התשואה שהייתם מקבלים על מיליון שקל בעשור האחרון בשוק ההון

ניתן להעריך את השוני בשווי הדירות, מה שנותן לנו את התשואה בגין עליית מחיר, ואולם מכאן הדברים מסתבכים. מה הייתה התשואה השנתית המתקבלת על השכרתן ("שווי שימוש"), במהלך עשר השנים האחרונות? כאן יש כבר בעיה חמורה של מידע. לא רק שאין מידע זמין בכמה הושכרו דירות כאלה לפני עשר שנים - אין אפילו מידע מדויק על שיעורי התשואה הממוצעים בעיר. המידע הרשמי הקרוב ביותר של הלמ"ס היה האפשרות לחשב את התשואה השנתית הממוצעת שהייתה ב-2011 ברמה ממוצעת של מחוז. אבל אין כמעט מצב בישראל שבו דירות הושכרו למשך עשר שנים בלי ששכר הדירה עלה עם הזמן, ועל כן בפועל שווי השימוש היה גבוה יותר.

עוד בסדרהלכל הכתבות

הצג עוד

על אף המגבלות ניתן לערוך סימולציה היפותטית מקורבת של תשואות מחושבות על עסקאות שבוצעו לפני עשור, הכוללת את התשואה על המחיר בשקלול התשואה על ההשכרה. זהו המספר המופיע בתשואה באחוזים ליד כל אחת מהדירות שבדקנו.
הממצאים מאפשרים להסיק כמה מסקנות:

1. המחירים עלו בכל המקומות, אולם בפערים אדירים. אין דין תל אביב כדין חיפה, ואין דין ירושלים כדין פתח תקוה. אמנם הדירות שהבאנו אינן מדגם מייצג, ואולם פערי התשואות שהתגלעו ביניהם אינם מקריים.

2. הגורם המשפיע ביותר על התשואה הכוללת הוא השינוי במחירי הדירות, ולא התשואה השוטפת. משום כך, משקיע צריך להקדיש את עיקר מרצו לאיתור נכסים בעלי פוטנציאל טוב לעליית ערך, מאשר כאלה שנושאים תשואה שוטפת גבוהה. במציאות, שתי האופציות הללו מנוגדות, שכן הסוג הראשון של נכסים נושא בדרך כלל תשואות נמוכות, ואילו הסוג השני - תשואות גבוהות. אבל כאמור - אסור להסתנוור מהתשואות הגבוהות.

3. אלמנט ההשבחה. גורם אחר שככל הנראה תרם באופן משמעותי לתשואה הגבוהה משמעותית שנרשמה בדירות בירושלים ובתל אביב לעומת כל היתר, זה פוטנציאל ההשבחה. הדירות שנבדקו בשתי הערים היו דירות ישנות מאוד במבנים לא גדולים, ותוכניות חדשות שכוללות התחדשות עירונית העלו מאוד את הפוטנציאל הכלכלי שלהן. בת"א בחרנו דירה ברחוב ארלוזורוב, שבו קיימת תוכנית לרענון בעקבות הקמת קו הרכבת הקלה; בסביבת רחוב בורוכוב בקרית יובל בירושלים יש פרויקטים רבים של התחדשות עירונית. משקיע מתוחכם שיעשה מחקר, יכול לא פעם לזהות את הדירות בעלות פוטנציאל ההשבחה הגדול: דירות ישנות, קטנות, במבנים לא גדולים, שסביבן יש "רחש-בחש" תכנוני - עשויות להניב פירות בעוד כמה שנים.

צילום: איל יצהר
 צילום: איל יצהר

צילום: בר אל
 צילום: בר אל

 
  

צילום: איל יצהר
 צילום: איל יצהר

צילום: איל יצהר
 צילום: איל יצהר

צילום: איל יצהר
 צילום: איל יצהר

צילום: בר אל, איל יצהר
 צילום: בר אל, איל יצהר

צרו איתנו קשר *5988