בין דיווח על שכר הדירה להטבות שמגיעות לכם מהמדינה: 10 דברים שכדאי לדעת על מיסוי נדל"ן

מס שבח? מס רכישה? מס הכנסה על השכרות הדירה? השקעה מוצלחת בנדל"ן יכולה להפוך להפסד אם לא מביאים בחשבון את המיסוי • הנה כמה טיפים שחשוב למשקיעים להכיר • המדריך למשקיעי נדל"ן, פרויקט מיוחד

מיסוי נדל"ן / צילום: Shutterstock
מיסוי נדל"ן / צילום: Shutterstock

ההבדל בין עסקה מוצלחת לעסקה גרועה בנדל"ן (ולעתים מאוד-מאוד גרועה), טמון פעמים רבות בשאלה מהו המס שיוטל על המהלך. רוכשי נדל"ן עשויים להיות מחויבים בתשלומי מס שונים: מס שבח, מס רכישה, מע"מ ומס על הכנסה מהשכרת דירה. איך תנווטו במשעולי מיסוי הנדל"ן? גלובס ריכז עשרה טיפים משמעותיים למשקיעים בנדל"ן.

עוד בסדרהלכל הכתבות

הצג עוד

1. בין פרטי לעסקי במכירת דירת מגורים

בעת מכירת דירת מגורים על ידי יחיד מוענקות הטבות מס, בהן פטור מלא ממס שבח או פטור חלקי ממס על השבח שנצבר עד לשנת 2014. אבל, וזה אבל גדול, לפעמים לרשויות המס יש מחשבות משלהן על הגדרתה של המכירה "הפרטית" הזאת. "במקרה שבו מכירה מסווגת על ידי רשויות המס כ’פעולה עסקית’, לא רק שלא מוענקת ההטבות במס, אלא שבנוסף לכך, שיעורי המס שמוטלים על פעולה עסקית גבוהים באופן משמעותי (מס בשיעור של 47%) משיעורי המס שמוטלים במכירה רגילה (25%)", מסביר מומחה המס עו"ד מאיר מזרחי.

לדברי מזרחי, "לאחרונה אנו עדים לכך שרשויות המס החלו למסות כך גם מכירות חד-פעמיות של דירות שנעשו במקרים שבהם זוהו אלמנטים מסחריים. כך למשל במקרה של פס"ד בניזרי, רשות המסים סיווגה פעולה של מכירת דירת מגורים בידי יחיד כפעולה עסקית, אף שדובר בדירת המגורים היחידה של המוכר וחרף העובדה שהמוכר לא ביצע עסקאות דומות נוספות בעבר. החלטה זו התבססה בעיקר על כך שהדירה נרכשה ושופצה בעיקר באמצעות מימון זר ועל ידי הלוואת ‘בלון’ ונמכרה לאחר השבחה משמעותית. באותו העניין, ועדת הערר אימצה את עמדת רשות המסים בעניין".

עו"ד מזרחי ממליץ ללכת עם המגמה של המדינה לעודד השכרה (ועל כך בהמשך), ובמקרים שבהם קיימים סממנים עסקיים, להשתמש בדירה למגורים עצמיים או להשכיר אותה לפרקי זמן מהותיים, ורק אז למכור.

שאלה נוספת ששווה לשים אליה לב היא מה המיסוי שיחול על הכנסות משכר דירה של דירת מגורים שלא הושכרה למגורים. לדברי עו"ד ורו"ח חיה אביסרור שמעוני, בעלת משרד עו"ד המתמחה במיסוי אזרחי, "בעל דירת מגורים שישכיר אותה שלא לצורכי מגורים, למשל לפעילות של משרד, קליניקה וכיו"ב, הכנסותיו יסווגו כהכנסה עסקית או כהכנסה פסיבית שחל עליה שיעור מס של 31% ומעלה, אלא אם לאותו יחיד מלאו 60 בשנת המס שבה הפיק את ההכנסה ואז יחולו על הכנסות אלו שיעורי מס שולי (גם אם הם נמוכים מ-31%). בנוסף, הכנסה זו תחויב במס ערך מוסף ובתשלום דמי ביטוח לאומי ומס בריאות".

עו"ד ורו"ח חיה אביסרור שמעוני / צילום: יח"צ
 עו"ד ורו"ח חיה אביסרור שמעוני / צילום: יח"צ

2. מרבה דירות מרבה מס? תכירו את חוקי העידוד

השאלה האם השכרת ריבוי דירות מהווה עסק או השכרה פרטית נדונה פעמים מספר בפסיקה בשנים האחרונות. לעמדת רשות המסים, השכרת עשר דירות מגורים ומעלה מהווה "עסק" המחייב במס מלא, העלול להגיע לשיעורים של 45%-50%; אזרחים המשכירים עד חמש דירות פרטיות בבעלותם זכאים ליהנות ממס בשיעור מופחת של 10%; ואלה המחזיקים בין חמש לעשר דירות יצטרכו לשכנע את רשות המסים מדוע הם זכאים למס המופחת.

אבל אל מול המס הגבוה המוטל על ההשכרה העסקית, כדאי להכיר את ההטבות החבויות בחוק עידוד השקעות הון לבעלים של דירות רבות.

לדברי עו"ד מזרחי, "חוק עידוד השקעות הון מעניק הטבות משמעותית ממס לבעלים של כמה דירות מגורים. בין ההטבות השונות, החוק מעניק שיעור מס מופחת של 20% בלבד על הכנסה חייבת מהשכרת דירות או על השבח הריאלי שנוצר ממכירת דירות (או 11% במקרה של חברה ובנוסף לכך מס בשיעור של 20% בלבד בגין חלוקת דיבידנד), פחת מואץ של 20% בשנה, פטור ממע"מ במכירת הדירות שהושכרו, ועוד".

בנוסף, השכרת דירות מגורים לפי החוק לעידוד השקעות מספקת הגנה לכך שההכנסה שנוצרת ממכירת הדירות או מהשכרתן לא תסווג על ידי רשויות המס כפעילות עסקית (בגינה מוטל מס בשיעור 45%-50%). "כל הנדרש הוא השכרת מחצית מהדירות לתקופה של חמש שנים, תוך מגבלה על גובה דמי השכירות שאותם ניתן לגבות", אומר עו"ד מזרחי. פשוט.

עו"ד מאיר מזרחי / צילום: איל יצהר
 עו"ד מאיר מזרחי / צילום: איל יצהר

3. ניכוי הוצאות מהכנסת שכר הדירה? יש חיה כזאת

אם הגעתם למצב שהשכרת הדירות בבעלותכם נחשבת כהשכרה "עסקית" בעיני רשות המסים, או שההכנסות משכר הדירה עולות על תקרת הפטור ממס (5,070 שקל), אז כדאי לדעת כי מול הכנסות "העסק" יש גם "הוצאות" שיכולות להפחית מעט את הנטל.
לדברי עו"ד ורו"ח שמעוני, "בעל דירה או כמה דירות הממוסה במסלול המיסוי לפי שיעור מס השולי או יחיד שהכנסותיו מהשכרת דירות מגורים עולות על תקרה חודשית בסך 5,070 שקל, כך שחלק מהכנסותיו חייבות במס - יוכל לנכות כנגד ההכנסה מדמי שכירות הוצאות או חלק יחסי של הוצאות כיחס ההכנסות החייבות במס מתוך סך ההכנסות משכר דירה".

4. בעלים של בניין להשכרה? מגיעות לכם הטבות מס

אם גם בנייה להשכרה הוא אפיק השקעה מתאים לכם, אז כדאי שתכירו את הטבות המס המגיעות לכם. לדברי עו"ד אביסרור, "מדובר בחלופת השקעה מאוד אטרקטיבית דווקא בימים אלו ופוגשים אותה יותר ויותר גם בקרב משקיעים שמהווים משקי בית ולאו דווקא יזמים בתחום הנדל"ן, והיא נובעת בעיקרה ממחסור בקרקעות פנויות לבנייה. בעלי קרקע פרטית מעדיפים לבנות עליה בניין דירות במקום בתים פרטיים, ובמקביל ליהנות מהטבות מס משמעותיות מכוח חוק עידוד השקעות הון.

"כך לדוגמה, על בניין חדש של שש דירות לפחות, יוכל המשקיע ליהנות מהטבות מס משמעותיות ובתנאי שהשכיר מחצית מהדירות שנבנו לתקופה של חמש שנים מתוך שבע שנים ממועד סיום הבנייה ובכפוף לעמידה בתנאים נוספים הקבועים בחוק.

"עיקר הטבות המס הן פחת מואץ בשיעור של 20% (לעומת 2%-4%) ושיעורי מס מופחתים על הכנסות מהשכרת הדירות וממכירתן (מס של 11% במקום מס חברות של 23% ומס של 20% במקום שיעור מס של 47%), מס על דיבידנד בשיעור של 20% במקום 25% או 30% במקרה של בעל מניות מהותי ועוד".

5. השותפות משתלמת? כשהיא מעניקה פטור ממס

רוצה לרכוש מקרקעין ולהכניס שותף לפרויקט בהמשך? שווה לך לשקול לרכוש את המקרקעין באמצעות חברה, ולהקצות מניות בעתיד לשותף החדש בחברה. עו"ד מאיר מזרחי מסביר: "חוק מיסוי מקרקעין מטיל מס שבח על ‘מכירת זכויות במקרקעין’ ועל ‘פעולות באיגוד מקרקעין’, לרבות בגין מכירת מניות. משכך, אם בכוונתך פשוט למכור לשותף חלק מן המקרקעין או למכור לו מניות בחברה, עליך להביא בחשבון שיוטל עליך מס שבח בגין צירוף השותף לפרויקט. יחד עם זאת, מאחר שהקצאת מניות אינה מהווה ‘פעולה באיגוד’ לעניין מס שבח, אם תקצה לשותף מניות באיגוד - תוכל לחסוך את תשלום מס השבח. כך, הקצאת מניות עשויה לשמש ככלי משפטי יעיל וחסכוני להכנסת שותף לפרויקט".

6. יש לכם חברה שמחזיקה נדל"ן? תשקלו לפרק אותה

חברות רבות מחזיקות מקרקעין. בעת מכירת המקרקעין על ידי החברה, המיסוי של בעל המניות חל בשני שלבים: בשלב הראשון, החברה משלמת מס שבח בגין מכירת המקרקעין (בשיעור של 23%), ובשלב השני בעלי המניות משלמים מס הכנסה בגין חלוקת הרווחים כדיבידנד (בשיעור של עד 33%). אך ישנה דרך שיכולה לחסוך לכם את אחד משלבי המיסוי: פירוק החברה.

לדברי עו"ד מזרחי, "במקרים המתאימים, כדאי לפרק את החברה קודם למכירה, בפטור ממס שבח, וזאת כדי להימנע מהמיסוי הדו־שלבי. עם זאת, חשוב לשים לב להיבטי המס הנוספים הכרוכים בפירוק כגון מס רכישה, מע"מ ותשלום היטלי השבחה וכדומה".

7. דירה שנבנתה ללא היתר? לא בטוח שנחשבת דירה

חוק מיסוי מקרקעין מעניק ברוב המקרים פטור מלא או פטור חלקי ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים על יחיד, אך מתברר שלא כל מה שנראה כדירת מגורים, הוא אכן דירת מגורים על פי חוק המס, ואין פרסים למי שבנה ללא היתר.

עו"ד מזרחי מסביר: "הפטור חל רק בעת מכירת דירות מגורים שנבנו על פי היתר בנייה. כך למשל, בפסק דין שטיין רשות המסים סירבה להעניק למוכרים פטור חלקי ממס שבח (‘חישוב ליניארי מיטיב’) על מכירת דירת מגורים, אף שהדירה שימשה בפועל למגורים, מן הטעם שעל פי ייעודה התכנוני היא אינה מהווה דירת מגורים. זאת, חרף העובדה שהנכס נרכש על ידי המוכרים במקור כדירת מגורים, חרף העובדה שבארנונה היא סווגה כדירה למגורים ואף חרף העובדה שבמועד רכישתה דווח לרשויות המס על רכישת דירת מגורים".

8. חיזוק "התא המשפחתי" או יצירת הפרדה רכושית

בהתאם לחזקת התא המשפחתי הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין, רואים במוכר או ברוכש ובבן זוגו ובילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנה - כמוכר או רוכש אחד. לחזקה זו יש השלכות לעניין הזכאות לפטור לדירה יחידה ממס שבח או זכאות למדרגות מס רכישה של דירה יחידה.

לדברי עו"ד מזרחי, "בשנת 2014 קבע בית המשפט העליון בעניין שלמי כי חזקת התא המשפחתי ניתנת לסתירה בהתקיים שני תנאים מצטברים - חתימה על הסכם ממון וקיומה של הפרדה רכושית בפועל. עמדת רשות המסים ביחס להפרדה הרכושית בפועל היא נוקשה מאוד, והיא עומדת על כך שהפרדה זו אינה מתקיימת כאשר בני הזוג מתגוררים יחד בדירה שהם מבקשים לייחד רק לאחד מבני הזוג".

סוגיה זו נבחנת בימים אלו על ידי בית המשפט העליון, לאחר שביהמ"ש המחוזי קבע בכמה הזדמנויות שמגורים משותפים אינם מונעים בהכרח את סתירת חזקת התא המשפחתי, אך בינתיים - אם בני זוג רוצים ליהנות מהפטור ממס שבח על דירה יחידה - כדאי להם לתכנן את צעדיהם. "על מנת להקל על עצמם בנסיבות כאלה, הרי שלפחות בכל הנוגע להיבט המיסוי, נמליץ לבני זוג שלהם רכוש נפרד, להקפיד לחתום על הסכם ממון ולשקול את עניין המגורים המשותפים בדירה שהם מבקשים לשמור בה על הפרדה רכושית", אומר מזרחי.

9. מתי נדל"ן במתנה ייחשב "עסקה מלאכותית"?

לפי החוק, מי שרוכש דירת מגורים יחידה זכאי לשיעור מס רכישה מופחת. מאחר שלעתים אנשים רוכשים דירת מגורים חדשה במקום דירת מגוריהם הנוכחית לפני שהם מכרו את דירתם הישנה, החוק מעניק מס רכישה מופחת גם ל"משפרי דיור" בגין רכישת דירת המגורים החלופית החדשה, בתנאי שדירת המגורים הישנה נמכרת בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. לעתים הדירה מועברת לקרובים במתנה (בדרך כלל לילדים), והפטור עדיין חל. אך יש לשים לב כי נסיבות המתנה קריטיות לשאלת הפטור ממס.

"במקרה המתור בפס"ד שמרת, בני זוג העבירו במתנה לאימה של בת הזוג את דירת מגוריהם הישנה בפטור ממס שבח, יום לפני שחלפה תקופת החפיפה האמורה של 18 החודשים, וביקשו את ההקלה במס הרכישה עבור דירתם החדשה.

"באותו מקרה נקבע בפסק הדין שמאחר שעסקת המתנה מחוסרת טעם מסחרי, מדובר בעסקה מלאכותית ואף הוטל על בני הזוג קנס גירעון", מזכיר עו"ד מזרחי.

10. חולמים חו"ל בקורונה? יש מס על השקעה

כמו תמיד, גם היום, בלב ליבה של מגפה עולמית, ניתן להשקיע בנכס מקרקעין בחו"ל ולהפיק ממנו הכנסות שכירות, בין אם מדובר בהשכרה לעסק או בהשכרה למגורים. את המס על ההכנסות בחו"ל גובה מדינת ישראל, היות והמס נקבע לפי תושבות הבעלים המתגורר בישראל.

"אבל לאותו משקיע ישראלי יש אפשרות בחירה במסלול המיסוי מהשכרת נכסי מקרקעין בחו"ל", מסבירה עו"ד ורו"ח אביסרור שמעוני. "במסלול הראשון שיעור המס עומד על 15%, בתנאי שההכנסה אינה הכנסה מעסק. במסלול מיסוי זה בעל הנכס לא יהיה זכאי לנכות הוצאות שהוציא, למעט ניכוי פחת. בנוסף, ככל ששולם מס על הכנסה זו במדינה שבה נמצאים המקרקעין, לא ניתן לנכותו מהמס שיחול על הכנסה זו בישראל".

המסלול השני הוא מסלול המס השולי - בהתאם למדרגות המס של אותו בעל נכס. לדברי אביסרור שמעוני, "במסלול זה זכאי היחיד לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי שכירות, ולרבות פחת בהתאם לשיעורי הפחת בתקנות מס הכנסה בישראל, לרבות ניכוי סכום המס ששולם על ידו בחו"ל על הכנסת השכירות".

עוד מסבירה אביסרור שמעוני, כי "הכנסות מנכסי מקרקעין בחו"ל אינן חייבות במס ערך מוסף ואינן חייבות בדמי ביטוח לאומי ומס בריאות, ובתנאי שאין המדובר בהכנסות עסקיות" 

צרו איתנו קשר *5988