מניות, מדדים ואולי דירה: איך משקיעים בנדל"ן כשהשוק סוער?

השבועות האחרונים הפכו את הבטן למי שהחזיק בתיק השקעות שיש בו רכיב מנייתי משמעותי. יום אחר יום הגיעו טלטלות בבורסות ברחבי העולם וגם בארץ, והוכיחו את הממרה הישנה: "הבורסה עולה במדרגות ויורדת במעלית". גם עבור מי שיושב על הגדר, ויש לו סכום כסף נזיל שהוא שוקל כיצד להשקיעו, הזמנים הנוכחיים מבלבלים ומייצרים אתגר לא פשוט.

● עושים שוק: האפליקציות והצייצנים שיעשו לכם סדר בעולם ההשקעות
●הריבית צפויה להמשיך לעלות: למה לא כדאי לקחת עכשיו הלוואה להשקעה
● אלף השקלים שעשויים לבלום את העלייה המטאורית במחירי הנדל"ן

מתחילת השנה ועד 24 במאי ירדו המדדים המובילים בבורסה התל אביבית. מדד ת"א-35, הכולל את המניות הגדולות ביותר, ירד ב-4.5%, ואת המגמה מובילות מניות הטכנולוגיה. מדד טק-עילית נפל ב-20%, כשהוא מושפע מהנעשה מעבר לים.

האם רכישה פיזית של נדל"ן, כדוגמת דירת מגורים, היא החלופה הנכונה לציבור הרחב בימים שבהם הבורסה נטרפת, או שאולי כדאי לבחון ברצינות השקעות בנדל"ן מניב דרך הבורסה עצמה, למי שהחליט שהוא רוצה משהו סולידי יותר בתיק ההשקעות שלו?

בימים האחרונים פרסמה יחידת המחקר של הבורסה בתל אביב תוצאות בדיקה שהוכיחה, ולא בפעם הראשונה, שהשקעה במניות משתלמת יותר בטווח הבינוני והארוך מרכישה של נדל"ן פיזי. נורית דרור מיחידת המחקר ציינה כי מי שרכש דירה למגורים במיליון שקל לפני עשור (2012) ומכר אותה בסוף 2021 קיבל סכום ממוצע של כ-1.65 מיליון שקל - תשואה של 65%. אם אותו משקיע היה בוחר להניח בשנת 2012 את אותם מיליון שקלים במדד ת"א-נדל"ן, המשקיע בחברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות שנסחרות פה, לאחר 10 שנים היה לו 4.08 מיליון שקל - תשואה של 308%. מי שרכש דירה להשקעה בשנת 2012, כלומר קיבל בנוסף גם דמי שכירות בתשואה ממוצעת של 3%, ראה לאחר עשור כ-2.22 מיליון שקל - תשואה של 122%. לא מעט, אבל רחוק מהתשואה למי שהשקיע בניירות ערך בבורסה.

צריך לזכור כי הבורסה היא כמובן אינטרסנטית, ומעוניינת לכוון את הציבור הרחב להשקעה במניות. עם זאת, גם בבנק ישראל פרסמו בעבר מחקר מטעמם שהוכיח את אותה טענה בדיוק. לפי נתונים שהציגו כלכלני בנק ישראל, ממוצע התשואות הריאליות מהשקעות בדיור ובשוק ההון השתלמו בטווח זמן של 5, 10, 15 ו-20 שנים (בין 1988 ועד 2017). התשואה השנתית הממוצעת של מדד ת"א 125 באותן שנים עמדה על 7.4%-7.9%, התשואה של מדד s&p 500 (מנורמל לשקל) עמדה על 5.5%-7.3%, ואילו התשואה מרכישת דירה עמדה על 5.3%-6.8%.

ואף על פי כן, מול יתרונות התשואה לטווח בינוני או ארוך במניות, מוכרחים לזכור כי השקעה בנדל"ן פיזי נהנית מיציבות יחסית ואינה מאופיינת בתנודתיות, שלא מתאימה לכל משקיע. בנוסף, השקעה בנדל"ן מאופיינת בדרך כלל במינוף לא מבוטל, היכולת ליטול הלוואה משלימה מהבנק (בתנאים נוחים יחסית, בעיקר בזכות שעבוד הדירה לגוף המממן), מה שמייצר תשואה גבוהה פי כמה על ההון העצמי.

לדברי יעקב אטרקצ’י, מנכ"ל ובעל השליטה (51%) בחברת אאורה השקעות, "כשיש בעיה בשוק ההון, אנשים רוצים ללכת על בטוח והולכים על דירות. בשבועות האחרונים שוק ההון עצבני". העצבנות של שוק ההון ניכרה אגב גם במניית אאורה עצמה, שרשמה ירידה של כ-9% מתחילת השנה.

המזומן הוא המלך - גם בנדל"ן

רכישת נכס פיזי היא מחויבות גדולה מאוד, ובוודאי שלא לכל אחד יש הסכום הנדרש כדי להשקיע ברכישה כזו, גם לא בפריפריה. עבור רבים החלופה העיקרית היא לבנות תיק השקעות משפחתי, וכשמדובר בסכומים של מאות אלפי שקלים ומטה, החלופה היא לבחון לבצע זאת דרך הבורסה.

לדברי מתן לייבה, מנהל הפעילות של אי.בי.אי פילאר, קרן שעוסקת בהשקעות בנדל"ן מניב, "בתקופות כאלה המזומן הוא המלך, גם בענף הנדל"ן. לא הייתי קונה נכס או מבצע השקעה שלא מניבה כבר עכשיו תזרים. לא הייתי משקיע עכשיו בתקווה שעוד חמש שנים זה יהיה שווה יותר.

"בהקשר הנדל"ני הייתי נותן יותר פוקוס לנכסים שההשקעה בהם מבוססת על תזרים או צפי עתידי לשווי גבוה יותר. נכסים מניבים כן, בעוד שרכישת קרקעות - פחות. כן הייתי מסתכל על נכסים שבהם החוסן של השוכר הוא גדול יותר".

אילו חברות יכולות להיות מעניינות לדעתך?
הייתי בוחן את המניות של חברות הנדל"ן המניבות. אם הייתי צריך לבחור בין חברות יזמיות ובין חברות נדל"ן מניב, הייתי הולך על האחרונות. השמות הגדולים הם גופים כמו עזריאלי, אמות וכיו"ב. אלה חברות שמייצרות מזומנים אמיתיים. גם קרנות הריט (קרנות השקעה שמחלקות את מרבית רווחיהן בחזרה למשקיעים), הן דוגמה טובה".

מה על המשקיע לשאול את עצמו לפני השקעה?
"האם אני צריך את הכסף בטווח הזמן המיידי, כלומר בארבע-חמש השנים הקרובות? שאלה שנייה: האם הכסף ‘צבוע’, כלומר האם אני יודע למשל שהכסף הולך לשמש לרכישת דירה לילד בעוד עשר שנים? אם הכסף ‘צבוע’ או לזמן מיידי - לא הייתי עושה איתו שום דבר, לא בשוק ההון ולא בנדל"ן".

הבורסה נותנת פתרון - אבל חלקי

הבורסה, למרות הטלטלות, מציעה את הנוחות שהשקעה פיזית בנדל"ן לא מאפשרת. חשוב להתייעץ תמיד עם יועץ השקעות מקצועי שידריך בביצוע ההשקעה ובאלוקציה נכונה של תיק ההשקעות. יחד איתו אפשר לשקול לבצע את הרכישה של ההשקעה - כשבבורסה זה תמיד בלחיצת כפתור.

האפשרויות להשקיע בנדל"ן כוללות גם אפשרות לרכוש מדדי נדל"ן, והבורסה השכילה לעשות פיצול חשוב לפני שנתיים במדד ת"א נדל"ן. כך שכיום יש את מדד ת"א בנייה, שכולל את חברות הייזום שבונות בעיקר דירות. מדד זה ירד ב-17% מתחילת השנה עקב החשש של המשקיעים שעליית הריבית תפגע באותן חברות.

יש שני מדדי מניות, ת"א מניב ישראל ות"א מניב חו"ל, שירדו ב-12% וב-4% בהתאמה מתחילת השנה. המדדים כוללים מניות של חברות הנכסים המניבים בארץ, שלהן שטחי משרדים ומסחר נרחבים ובעולם. ישנם גם מדדים סולידיים יותר, והם מדדי האג"ח.
חלופה אחרת היא כמובן האג"ח של חברות הנדל"ן. איגרות חוב של חברות נדל"ן רבות נסחרות כיום בתשואה חד-ספרתית לא נמוכה כבעבר, לאחר שהשוק ה"סולידי" חטף גם הוא מכה מהמשקיעים המבוהלים בבורסות.