הנתונים הסותרים של שוק הנדל"ן, ואיפה רואים ירידת מחירים?

מדד מחירי הדירות האחרון הסתכם אמנם בעלייה חודשית של 0.1% בלבד, אך בראייה רבעונית, מחירי הדירות בישראל עלו בשיעור של 2.1% מתחילת השנה - באופן שלכאורה מנוגד להגיון. בדיקות עומק מגלות טיפוסי דירות שהעלו במיוחד במחיריהן, ובמקביל - תנודות חריגות גם בשוק השכירות, במיוחד בצפון.

● עומדים לסיים את המשכנתא? ההחזר שלכם יגדל משמעותית
● עסקה בשבוע | מיליון שקל יותר בגלל הים: בכמה נמכרה דירת 3 חדרים בגבעת אולגה?

1משקולת היד השנייה

ניתן לראות, כי היו אלה הדירות החדשות שהפכו את המדד משלילי לחיובי. זאת, משום שמדד מחירי הדירות החדשות עלה ברבעון הראשון בכ־3.5% לעומת קודמו - בכשני שלישים יותר מאשר עליית מדד מחירי הדירות הכללי (שכולל גם דירות יד שנייה). מחירי הדירות יד שנייה עלו ברבעון הזה בשיעור של חצי אחוז. בחודש האחרון מחירי הדירות החדשות (בנטרול מחיר למשתכן) עלו ב־0.5%, מה שמלמד שבדירות יד שנייה נרשמה בפועל ירידה (שתרמה לעלייה כוללת של 0.1% בלבד). מדובר בתופעה חדשה יחסית, שכן בין 2023 למחצית השנייה של 2024, מי שהובילו את העליות היו דירות יד שנייה.

המבצעים הפיננסיים, במסגרתם יזמים רבים דוחים תשלומים והצמדות, מאפשרים ליזמי הנדל"ן להעלות את המחירים הרישמיים של הדירות, בזמן שבפועל הם מסווים ירידות מחירים. עד כה, בלמ"ס לא שקללו את המבצעים הללו לתוך המדד, אך הם עדכנו שהסבירות שזה יקרה גדלה, שכן שיעורם מכלל עסקאות הנדל"ן בדירות חדשות עולה. ואולם, השפעת המבצעים הפיננסיים הגיעה לשיא במחצית השנייה אשתקד והיא מתפוגגת בהדרגה. מספר הדירות החדשות שנרכשו ברבעון הראשון של השנה ירד ב־23%, בעוד שמספר הדירות יד שנייה שנרכשו עלה ב־10%.

זוהי "כלכלה הפוכה": הביקושים לדירות יד שנייה עולים, אך החזרה של רוכשים לשוק היד שנייה, לא באה לידי ביטוי במחירים. מצד שני, הציבור רוכש פחות דירות חדשות, אבל מי שרוכש - משלם יותר.

2 ירושלים והצפון בראש

מבחינה גיאוגרפית, המחוזות שעלו במחירי הדירות שלהם בשיעורים הגבוהים ביותר ברבעון הראשון של השנה היו ירושלים (מחוז שכולל בעיקר את ירושלים ובית שמש), שם מחירי הדירות עלו ב־5.4%, וכן מחוז הצפון (שמשתרע מבית שאן ועפולה בדרום, ועד לנהריה ולקרית שמונה בצפון), שם מחירי הדירות עלו ב־4.8%. גם מחוז תל אביב הציג עליות, בשיעור של 2.8%.

לעומתם, מחוזות הדרום (עלייה של 1.7%, מתחת לממוצע הכולל), חיפה (עלייה של 1%) והמרכז (ירידה של 0.2%) דחפו את המדד למטה והצביעו על כך שהממוצע עשוי להטעות. ירושלים היא המחוז "הקפריזי" ביותר מבחינת תנודות המחירים מעלה־מטה. ההערכה היא כי למעורבות של תושבי החוץ בשוק הנדל"ן במחוז יש קשר לתופעה זו.

האם הצפון מתאושש מהמלחמה? כמות העסקאות בדירות יד שנייה במחוז הצפון עלתה ב־20% ברבעון הראשון של השנה, לעומת האחרון של 2024; שתי הערים הבולטות ביותר מבחינת עסקאות במחוז זה הן נהריה ועפולה, ובשתיהן חל גידול משמעותי במספר העסקאות יד שנייה (19% ו־10% בהתאמה). גם ההיצע הנמוך יכול לספק הסבר לחוזקה היחסית: במחוז הצפון, לפי הלמ"ס, היצע הדירות החדשות העומד למכירה הוא הנמוך ביותר מבין המחוזות (כ־4,640), שלפי קצב המכירות הנוכחי מספיק ל־14 חודשים. לשם השוואה, במחוז תל אביב הוא מספיק ל־43 חודשים ובמחוז המרכז ל־22 חודשים.

3ביקוש לדירות קטנות

ככלל, מחירי הדירות הקטנות, 1־2 חדרים, עלו ברבעון הראשון של השנה ב־9.5% לעומת הדירות שנרכשו ברבעון האחרון של 2024.

ברוב המקומות, מספר העסקאות הרבעוני על דירות כאלה מסתכם בעשרות בלבד. מבט לערים שבהן בוצעו כמות גדולה של עסקאות מלמד כי בעוד שבחיפה ובבאר שבע מחירי הדירות הללו ירדו ברבעון הראשון של השנה (ל־865 ו־636 אלף שקל בהתאמה), בירושלים ובתל אביב, שבהן נערכו מירב העסקאות על דירות קטנות, המחירים עלו בחדות: בירושלים הם עלו ב־19% ל־2.3 מיליון שקל ובתל אביב ב־9% ל־2.9 מיליון שקל. מחצית מהדירות שנמכרו בירושלים היו במסגרת של בנייה חדשה ככל הנראה עבור תושבי חוץ.

הלמ"ס פרסמה שני נתונים שידאיגו את שוכרי הדירות; ראשית: מדד שירותי דיור רשם במארס־אפריל עלייה של 2%, אחת מהעליות הגבוהות שנרשמו ב־15 השנים האחרונות בחודשים אלו. האם זה מבשר שהקיץ הקרב יהיה לוהט במיוחד בשוק זה? שנית: שכ"ד של שוכרים חדשים עלה באפריל ב־4.7%, העלייה הגבוהה ביותר ב־8 החודשים האחרונים.