"המחיר הריאלי של הדירות ירד ברוב האזורים בארץ"

עד לא מזמן נקראה אשטרום מגורים בשם "אשדר", אך לאחרונה החליטה הנהלת אשטרום להכניס את החברה תחת המותג של החברה־האם. "כשהגעתי לקבוצת אשטרום לפני 12 שנים, שאלתי בחודש הראשון, למה החברה נקראת אשדר ולא אשטרום מגורים", מספר מנכ"ל אשטרום מגורים, ארנון פרידמן. "הסבירו לי אז שאשדר מותג הרבה יותר חזק מאשטרום. אבל מאז אשטרום התפתחה גדלה וההיכרות עם המותג התחזקה מאוד, והגיע הזמן לעשות את השינוי הזה, שהוא שינוי טבעי. למעשה, החברות האחרות בקבוצה הן כולם אשטרום נכסים, תעשיות ורק תחום המגורים נשאר עם המותג הוותיק אשדר".

● בכמה נמכר קוטג' בשכונה החדשה בקריית שמונה?
● לאחר ההתנגדות החריפה לתיקון לחוק: חוק הוותמ"ל בדרך להארכה בשנה

שינוי השם, אומר פרידמן, לא יביא לשינוי בפעילות החברה, שתמשיך לפעול באותה דרך. "לאורך כל השנים היינו מאוד מגוונים, גם מבחינת הקהלים שאנחנו פונים אליהם, המיקומים שאנחנו בונים בהם וגם מבחינת סוגי העסקאות שעשינו - מזומן, קומבינציה, התחדשות עירונית. היינו מהחברות הגדולות הראשונות שנכנסו להתחדשות עירונית, וגם לתוכניות של הממשלה מחיר למשתכן ומחיר מטרה".

"זהירים יותר בקביעת מועדי מסירה"

כמו חברות רבות בענף ובארץ בכלל, אשטרום הושפעה מאוד מהמלחמה. נוסף לכך שהחברה ויתרה לחלוטין על תכנון מרחבים מוגנים קומתיים לטובת מרחבים דירתיים, הם גם זהירים יותר לגבי המסירה: "המלחמה לימדה אותנו שיכול להיות שגם בעתיד נהיה חשופים למלחמות מתמשכות, ולכן אנחנו הרבה יותר זהירים בקביעת מועדים למסירה של דירות.

"אם בעבר חשבנו שהעבודה באתרים תיפסק למשך שבועיים־שלושה במשך פרויקט, היום לוחות זמנים יכולים ללכת לאיבוד לגמרי. יש כמות גדולה מאוד של פועלים שלא חוזרים לעבודה, והמדינה לא נערכה כמו שצריך כדי להביא תוך זמן קצר פתרון חלופי".

איך אתם מתמודדים עם הנושא של בעיות הביצוע ובעיות כוח אדם?
"אנחנו יזמים, אבל אנחנו מרגישים את זה דרך הקבלנים, שמעדכנים אותנו שאין להם כוח אדם. מעדכנים אותנו שחסרים בעלי מקצוע, שהמחירים עלו מאוד, וכתוצאה מזה שקצב ההתקדמות של העבודות נמוך יותר ומשך הביצוע מתארך.

"להתארכות של משך הביצוע יש השפעה כמובן על העלויות, מעבר לזה שהעלויות של הפועלים גדלו ועלויות של חומרי גלם שיותר קשה להביא.

"יש פה לפעמים מלחמות של קבלנים על כוח אדם, על בעלי מקצוע. לפעמים הם 'נחטפים' מפרויקט לפרויקט אחר או מנסים לתת מענה גם לפרויקט הזה וגם לפרויקט הזה. זה נכון לא רק בעבודות שלד ובעבודות רטובות, ששם יש הישענות גדולה על עובדים זרים. גם בעבודות אחרות כמו אינסטלטורים וחשמלאים יש פחות עובדים זרים ובלי המקצועות האלה אנחנו גם לא יכולים להשלים את הפרויקטים.

"עבודות אלומיניום, למשל מתאפיינות בכוח אדם מוגבל, אז הייצור של אלמנטי האלומיניום של חלונות ודלתות הוא בקצב איטי יותר, ואז נוצרים עיכובים וממשיכים להיות עיכובים כל הזמן".

איך אתם פועלים מול הרוכשים?
"בשני פרויקטים אנחנו בפיגורים, ופועלים אל מול הרוכשים כדי להגיע לפשרות. הכול במגמה להימנע מעימותים.

"באופן כללי, הגענו למלחמה הזאת עם מלאי קטן יחסית של פרויקטים בביצוע ובשיווק ביחס להיקפים שהחברה שלנו עשתה בשנים שלפני כן משום שאנחנו מנהלים הזדמנויות וסיכונים. יצא לנו שבדיוק בשנתיים האחרונות ההיצע שהיה לנו היה בשפל של 17 שנים".

באילו סדרי גודל מדובר?
"כשמביאים בחשבון משך ביצוע של שנתיים-שלוש, בכל רגע נתון יש לנו כ־2,000 יחידות דיור בביצוע. בשנתיים האחרונות היינו בפחות מחצי. אז פרויקטים שהיו באמצע הדרך הם מעטים מאוד ואין לי היום עשרות פרויקטים תקועים".

"תיקון חוק המכר הוא עיוות נוראי"

עד כמה עליית תשומות הבנייה מקזזת את הרווח היזמי?
"כשתיקנו את חוק המכר וביקשו להצמיד 40% ממחיר הדירה בטענה שזה החלק של עלויות הבנייה ממחיר הדירה - עשו פה עיוות נוראי, כי יש פרויקטים שבהם עלות הבנייה היא באמת כ־40% ממחיר הדירה, אבל בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובפרויקטים שבהם היזם עשה עסקת קומבינציה עם בעלי קרקע, עלות הבנייה יכולה להגיע ל־70%-80% אחוז מסך כל העלויות של היזם בפרויקט, ואז זה הרבה יותר משמעותי.

"מצד שני. כשאתה קונה קרקע יקרה, מרכיב הבנייה מהווה אחוז נמוך יותר; כשאתה הולך לפריפריה ורכיב הקרקע זול יותר, אז רכיב הבנייה שוב גבוה יותר, והחברה רגישה יותר לעלייה בתשומות הבנייה. אז לשאלתך, אין פה תשובה אחת.

"במהלך המלחמה התחלנו פרויקטים רבים, כי אנחנו מאמינים שבמהלך תקופת הבנייה שלהם, שזה שלוש-שלוש וחצי שנים, המצב ישתנה והרווחיות בהם תעלה".

איך הרווחיות תעלה?
"אנחנו מניחים שהשוק יסתדר, ויתרגל למצב. אנחנו שומעים שכנראה יגיעו עוד 3,000 או יותר עובדים מסין לענף הבנייה, ומאמינים שחלק מהיזמים לא יממשו את היתרי הבנייה שלהם ויהיה פחות ביקוש לעובדים, כי יתחילו פחות פרויקטים. יש פערים בין היתרי הבנייה להתחלות הבנייה".

"ההערכה שלנו היא שמכאן והלאה מדד תשומות הבנייה לא יעלה בצורה דרמטית כפי שעלה מתחילת המלחמה ועד היום, ואולי יעלה שוב בקרוב, בעקבות העדכון הצפוי הבא.

"אם כך יהיה, והמלחמה תסתיים, ומצב הרוח הלאומי והמצב הכלכלי במדינה ישתפרו, אנחנו מניחים שהביקושים יחזרו להיות כמו בעבר וכמו שהם צריכים להיות כתוצאה מהגידול באוכלוסייה. אז גם מחירי הדירות יעלו, נקבל יותר על מכירת הדירות, ולא נצטרך לשלם יותר על עלויות הבנייה והרווחיות בפרוייקטים האלה תעלה".

איך אתה מסביר את העובדה שיש שיא של היצע דירות חדשות והמחירים ממשיכים לעלות?
"אני חושב שהמדידה לא מדויקת, כי המחירים לא מגלמים מספיק את ההטבות שניתנות לרוכשים. המחיר הריאלי של הדירות ירד להערכתי ברוב האזורים בארץ.

"היום נותנים תנאי תשלום של דחיית תשלומים לסוף, גם פטור הצמדה למדד בפרויקטים בתחילת הדרך. המשמעות היא לפעמים 10% ממחיר הדירה. אז אם מחירי הדירות עלו ב־6% אחוז והשווי של ההטבות הוא 10%, אז בעצם המחיר הריאלי ירד ב-4%. ראיתי מבצעים של 'קנה דירה וקבל מכונית', תוריד את שווי המכונית מהדירה ותמצא את המחיר הריאלי של הדירה.

"אני חושב שהיום מחירי הדירות הם באמת בהזדמנות. ההטבות שהיזמים נותנים שוות הרבה כסף".

מדוע בכלל מארגנים את מבצעי 20%/80% ולא מורידים מחירים?
"המבצעים נובעים מצורך של הרוכשים, כי אחת הבעיות הגדולות ביותר שלהם היא הריבית הגבוהה. אם הרוכש נדרש לקחת משכנתא עכשיו כדי לשלם את מחיר הדירה - מצבו רע יותר מזה של רוכשים שמקבלים הנחה, באמצעות דחיית התשלום לעוד שלוש שנים, בריבית שכנראה תהיה יותר נמוכה.

"נוסף לכך, משפרי דיור תמיד העדיפו לדחות תשלומים עד סמוך למועד האכלוס, שאז תכנונו למכור את הדירה שלהם. הבעיה שהביקושים לדירות יד שנייה קטנו אפילו יותר מאשר הירידה בקצב מכירת הדירות החדשות, ומשפרי דיור חוששים שהם ייתקעו בחוסר יכולת למכור את הדירה שלהם.

"דחיית מועד התשלום מאפשרת להם מרווח זמן מספיק לחיפוש קונים לדירות שלהם, באמונה שעם סיום המלחמה המצב גם במכירת דירות יד שנייה ישתפר והם יוכלו למצוא קונים".

אתם משתמשים במבצעי 20%/80%?
"אנחנו משתמשים בשיטה הזו, לא ב־10%/90%. אנחנו שולחים אותם כבר היום לקחת הלוואת קבלן מבנק למשכנתאות בסדר גודל של 50% ממחיר הדירה. אנחנו בעצם כבר מקבלים 70% בשלב הזה (20% הון עצמי ועוד 50% הלוואת קבלן).

"אמנם אנחנו מסבסדים את הריבית לתקופה הזאת עד המסירה, כלומר מבחינת הלקוח הוא באמת יראה שהוא צריך לשלם את ה־80% בסוף, אבל כבר היום הוא נבחן על ידי הבנק למשכנתאות אם הוא מסוגל לעמוד בהחזרי המשכנתא כאלה. בעצם אנחנו נעזרים בתרגיל הזה כדי שהבנקים למשכנתאות יבדקו את הרוכשים שלנו, והאם הם באמת בעלי יכולת לעמוד ברכישת הדירה".

"הגדלנו משמעותית את המלאי שיצא לשיווק"

נחזור לשיא ההיצע. מדוע יזמים ממשיכים לבנות?
"הנתון של 80 אלף דירות לא מכורות לכאורה מדאיג מאוד את היזמים, הרי בעבר היינו בפחות מ־40 אלף דירות. אבל כמה מתוך ה־80 אלף האלה הושלמו או נמצאות לקראת סיום, וכמה מהן מצויות בתחילת הדרך?

"נתחיל מזה שמי שמכר את רוב הדירות שלו בפרויקט ונשאר עם דירות אחרונות בפרויקטים - לא לחוץ. הוא יכול לסיים את הפרויקט עם כמה דירות לא מכורות, לסיים את הליווי הבנקאי, להחזיר לבנק את כל החובות, כי ההון העצמי פלוס הרווחיות שהבנק דרש שווים סדרי גודל של 30%-35% אחוז מהיקף הפרויקט (כ־15% כל אחד).

"כלומר, אם נשארת עם 15%-20% מהדירות, לבנק אין בעיה. הוא מוגן. אתה צריך להחליט אם אתה רוצה למכור את הדירות האלה בהנחה משמעותית, או לחכות עוד קצת שהמצב ישתפר. בפרויקטים שהתחלת בזמן האחרון, שבהם משך הבנייה הוא שלוש שנים, אתה לא צריך למכור את כל הדירות השנה. תמכור השנה פחות, והשאלה היא מה אתה מאמין שיקרה בשנתיים שאחרי זה.

"אני חושב שיש כאלה שאין להם היכולת להתחיל פרויקטים חדשים, כי הם מציגים רווחיות נמוכה מדי, והם לא מסוגלים להוציא את הפרויקט לדרך מול הבנק המלווה.

"אבל מי שיכול לעשות את זה, בעצם מאמין שבתקופת הבנייה בשנתיים-שלוש הקרובות המצב ישתפר כי המלחמה תסתיים, ובדרך כלל אחרי משברים כלכליים, ואחרי הקורונה, ואחרי מלחמות, הייתה פריחה. השוק חוזר מהר מאוד לפעילות. מה שאתה רואה עכשיו מצביע על כך שיזמים לא רק מספרים סיפורים. הם מתחילים פרויקטים.

"אנחנו הגדלנו בשנה האחרונה בצורה משמעותית את המלאי שהוצאנו לשיווק. רק השבוע הרסנו בניינים ברעננה ויצאנו לביצוע של פרויקט נוסף. אנחנו מוציאים עוד סחורה גם אם לא נמכור בחודשים הקרובים בכמות שהיינו רוצים למכור. אנחנו מאמינים שבטווח של חצי שנה של שנה של שנתיים המצב ישתפר. השנה הוצאנו לשיווק למעלה מ-30 פרויקטים. זה מספר גדול מאוד, אם לא הגדול ביותר בשוק, בהשוואה למתחרים".

השיחה עם פרידמן התקיימה לפני הודעתה של חברת גינדי החזקות השבוע, כי תמכור דירות בשדה דב במחיר שמתחיל ב-49 אלף שקל למ"ר. הוא בוודאי לא הופתע.

מדוע לא נכנסתם גם אתם לשדה דב?
"ניגשנו בסיבוב הראשון. בניתוח שלנו, המדינה מתנהלת פה כמו ספקולנטים. במקום להוציא במכרז אחד הרבה מאוד מתחמים, לתחרות בין עשרות יזמים עם היצע מאוד גדול של דירות, המדינה הוציאה מכרז ראשון ל-2,000 יחידות דיור. זכו בו ארבעה-חמישה יזמים. המדינה חיכתה חצי שנה והוציאה עוד מכרז.

"ברור שאלה שבאו אחרי כן הסתכלו על הראשונים ואמרו - בואו נציע קצת פחות. ועכשיו יוצא שהמחירים של הקרקעות בעצם בירידה, ושהראשונים שנכנסו לשם נכווים. המדינה לא סיימה - יש שם עוד קרקעות לשיווק במכרז הבא, במחירים יותר נמוכים.

"יכול להיות שהראשונים ששיווקו שם הצליחו למכור במחיר גבוה, אבל שאלנו את עצמנו מה יהיה המחיר בעוד שלוש שנים, כשתתחיל הבנייה, מה יהיה המחיר בעוד ארבע שנים?

"היזמים הראשונים שזכו גם התעכבו מאוד, כי לא הייתה תוכנית עיצוב מאושרת. בסוף אלה שרכשו במכרז השני יבנו פחות או יותר בחפיפה לאלה שזכו במכרז הראשון. ההיצע שם יהיה מאוד גדול אז מחירי המכירה ירדו".

מה ההערכה שלכם לגבי מחירי המכירה שם?
"שוב, השאלה היא כמה מהר ישווקו את יתרת הקרקעות. להערכתנו, המחירים שם לא יהיו 80 אלף שקל למ"ר, כמו שכתוב בתוכנית העסקית של חלק מהיזמים, אלא קרובים יותר ל-60-65 אלף שקל למ"ר".