"אין דבר יותר מרתק ממה שקרה ב-WeWork": מנכ"ל אמפא מדבר לאחר ההנפקה והאקזיט הפרטי

שוק ההון הישראלי רשם בתקופה האחרונה שורה של ציוני דרך ושיאים חדשים, בעקבות תשואות פנומנליות שהניבו מדדי הבורסה בתל אביב, בדגש על מניות הביטוח, הבנקים והנדל"ן. שיא אחד כזה נרשם במהלך החודש האחרון, דווקא ביום שבו השוק הפגין חולשה יחסית אחרי תקופה של עליות ארוכות, כשחברת הנדל"ן אמפא רשמה את מניותיה למסחר בבורסה.

● בנק אוף אמריקה התחיל לסקר את מניית אלביט. מה מחיר היעד שנתן לה?
● קדחת מימושים בת"א: בעלי השליטה שמכרו מניות במעל 6 מיליארד שקל בחודשיים

אחרי שלוש שנים של מיעוט הנפקות ראשוניות (IPO), ובפרט כאלה של חברות הפועלות בהיקפים משמעותיים, הגיעה אמפא וביצעה את הנפקת המניות הגדולה ביותר בת"א מאז שנת 2022, במונחי שווי שוק (3 מיליארד שקל אחרי הכסף), שהייתה גם הגדולה ביותר מבחינת היקף הגיוס (600 מיליון שקל) מאז שנת 2017. כעת, לאחר עלייה של 15% במניה בשבועיים, עומד שווי השוק של החברה על 3.4 מיליארד שקל.

מלבד ציוני הדרך ההיסטוריים, הנפקת אמפא, שבשליטת האחים נקש (בעלי אימפריית העסקים ג'ורדאש) ואיש העסקים שלומי פוגל (המחזיק גם במספנות ישראל), מספקת הצצה לשינויים שעבר המשק הישראלי ככלל ושוק הנדל"ן בפרט בעשורים האחרונים.

מי שהחלה את דרכה בארץ ישראל המנדטורית לפני כמעט 100 שנה, כסוכנות ליבוא משאיות ומנופים ובהמשך פעלה גם בתחומי התעשייה, מזוהה כיום בעיקר עם פעילות של הקמה והשכרת בנייני משרדים, המאכלסים בעיקר חברות הייטק מקומיות וגלובליות, לצד פעילות משיקה של חללי עבודה משותפים - באמצעות WeWork ישראל.

"אנחנו הסנסור הכי רגיש לשוק המשרדים", קובע זהר לוי, 59, שמונה אשתקד למנכ"ל אמפא לאחר שני עשורים שבהם הוביל את עסקי הנדל"ן שלה. בראיון ראשון לאחר ההנפקה, אומר לוי כי שוק המשרדים שנקלע בשנתיים האחרונות לדשדוש בשל המלחמה והירידה בהיקף הגיוסים של חברות הייטק, עשוי לעמוד בפני מפנה.

חללי עבודה - "מוצר משלים עבור בעל הנכס"

לפני כארבע שנים, בעת ש־WeWork העולמית שהקים הישראלי אדם נוימן נקלעה לקשיים, היא העניקה לאמפא את הזיכיון להפעיל חללי עבודה משותפים (המאכלסים בעיקר חברות הייטק) בנכסי אמפא בישראל, עוד לפני חתימת ההסכם, וכן זכות להקים מתחמי חללי עבודה חדשים תחת המותג הגלובלי.

"אנחנו מרגישים בחודשיים האחרונים שיש עלייה בכמות ה'לידים' וגם הסיורים (של שוכרים פוטנציאליים, א"ג). זה מרגיש יותר טוב מהמצב בו היינו לפני חצי שנה מבחינת התנועה לאתרים", אומר לוי. "כולנו מאמינים ומקווים שכאשר תיגמר המלחמה יהיה שיפור משמעותי בכלכלה המקומית בכלל ובהייטק בפרט.

במה שקשור אלינו נראה גידול משמעותי בכמות הסטארט־אפים (שנוהגים להתחיל בשכירת חלל עבודה)".

תמשיכו לפתח את הפעילות הזאת?
לוי: "אנחנו נגדיל את WeWork. כיום כל שחקן בענף הנדל"ן מבין שבכל פרויקט משרדים גדול צריך להקצות 5%־10% מהשטח לחללי עבודה. זה מוצר משלים שמייצר לבעל הנכס לקוחות שגדלים בתוך הבניין. היו לנו הרבה לקוחות שגדלו ולא היה מקום לתת להם, אז הם לקחו מבעל הנכס שטחי משרדים 'רגילים'".

מה היתרון שלך ביחס למתחמים רבים נוספים שפועלים כיום בארץ?
"ווי וורק, להבדיל מהמתחרים, היא גלובלית וזה יתרון עצום. זו גם הסיבה שאפשר למצוא אצלה לקוחות כמו סיילספורס, מיקרוסופט וטיקטוק. החברות האלה לא ילכו למתחרים מסיבה פשוטה שההסכמים נחתמים בכלל בארה"ב, ורק צריך לעשות פה 'העתק הדבק'".

"סוף סוף תנועה בביזנס של הנדל"ן"

ההנפקה של אמפא חשפה לראשונה לציבור את נתוניה של WeWork ישראל. נכון להיום מפעילה אמפא 14 מתחמים של חללי העבודה של החברה בארץ, 9 מהם בתל אביב, בשטח כולל של 102 אלף מ"ר, הכוללים מעל 15 אלף עמדות עבודה. בשנה החולפת עמדה התפוסה הממוצעת במתחמים על כ־81% לעומת 92% בשנת 2022.

אל תחום חללי העבודה הגיעו לוי ואמפא לגמרי במקרה. בשנת 2014, כשחברת חללי העבודה המשותפים שהקים אדם נוימן בארה"ב הייתה בחיתוליה, נפגש לוי עם בנג'י זינגר, מי שהיה מנכ"ל WeWork ישראל, שהתעניין בהשכרת שטחים בבניין של החברה בהרצליה.

לדברי לוי, כששמע על הרעיון "האוזניים שלי נעמדו". ואכן כעבור מספר חודשים הקימו יחד את הסניף הראשון של החברה מחוץ לארה"ב, ברחוב דובנוב בתל אביב.

אשתקד היוו ההכנסות מפעילות ווי וורק (280 מיליון שקל) כ־40% מהמחזור של אמפא. אך הרווח התפעולי שנבע מכך הסתכם רק ב־9 מיליון שקל, מתוך רווח תפעולי של 414 מיליון שקל. זאת, בשל הפחתות שווי של מעל 300 מיליון שקל שבוצעו בפעילות חללי העבודה בשנתיים האחרונות, בד בבד עם ירידת התפוסה בהם. לכך הובילו בין היתר השלכות המלחמה על ענף המשרדים וההייטק בכלל.

ועדיין עיניו של לוי נוצצות כשהוא מדבר על התוכניות שלו לגבי פעילות חללי העבודה. "זו פעם ראשונה בהיסטוריה שיש איזושהי תנועה בביזנס של הנדל"ן, שהוא ביזנס עתיק שלא משתנה", הוא אומר. "אני מאמין שאנחנו חברה שמתקדמת במובן הזה שאנחנו אוהבים שינוי, אוהבים טכנולוגיה, אוהבים דברים חדשים, לנסות ולהתנסות. ואין דבר יותר חדש, מעניין ומרתק ממה שקרה ב־WeWork".

מכר מניות לאמפא ב־15.5 מיליון שקל

להנפקתה של אמפא קדמו הכנות רבות, ובהן עסקאות שנחתמו לרכישת מניות מיעוט שהחזיקו בעליה בפעילויות שונות שבהן שולטת החברה, תמורת 76 מיליון שקל בסך הכול. במסגרת אותן רכישות, שמומנו בסופו של דבר מכספי ההנפקה, מכר המנכ"ל לוי לאמפא את מניותיו בפעילות WeWork ישראל (3.3%) ובשותפות אנרגיה מתחדשת (5%), תמורת סכום כולל של מעל 15.5 מיליון שקל. סכומים אלו הצטרפו לשכרו השנתי שעלותו עמדה אשתקד על כ־3.9 מיליון שקל.

עם זאת, לוי מדגיש שהעסקאות בוצעו כמהלך מקדים וחשוב להנפקה, שמפשט את הדרך שבה יוכלו המוסדיים לנתח את החברה. "ההד התקשורתי שקיבלנו לא היה מדויק. נכון שתזרימית חלק מכספי ההנפקה זרם לבעלים, אבל זה היה חלק מהארגון שנדרש, כי אי אפשר היה להמשיך להתנהל ככה", הוא מנסה להסביר. לדבריו, היה חשוב להם שהשווי של הפעילויות שנרכשו "יופחת מהספרים בשנת 2024, עוד לפני שהלכנו לשוק".

במהלך ההנפקה, שקודם על פני זמן ארוך של כשנה וחצי, נעזרה אמפא בלא פחות מחמש חברות חיתום גדולות (בהובלת לידר הנפקות ואקטיב חיתום), עדות לנחישותם של הבעלים לראות אותה מונפקת כמעט "בכל מחיר".

מה עומד מאחורי הנחישות?
"בעלי השליטה הבינו שני דברים: "ראשית, שבמבנה הבעלות הקיים של אמפא, חלק גדול מהבעלים לצערנו לא הולכים ונהיים צעירים יותר. שנית, הגענו למסקנה שמדובר בתזמון טוב לחזק ולשפר את מבנה ההון והחוב, במיוחד אחרי שנתיים שבהן עלות הכסף הייתה גבוהה משמעותית. אנחנו חושבים שהתזמון הוא כזה שיאפשר לנו להביא את החברה לשלב הבא, ולהגדיל אותה באמצעות מיזוגים ורכישות (M&A)".

"לנצל את המותג לגדול בהתחדשות עירונית"

אחד התחומים אותו מציין לוי ככזה שבו אמפא שואפת להתפתח הוא תחום המגורים, בדגש על התחדשות עירונית. ברקע נמצא העניין הגובר בתחום בתקופה האחרונה עקב המלחמה באיראן, וההנחה שהיא תביא לתנופה של פרויקטים ברחבי הארץ.

איך תעשו זאת?
"אנחנו חושבים שיש לנו חברה שיכולה, עם הפלטפורמה שלה, לעשות היקפים גדולים יותר ממה שהיא עושה בפועל. בתוך המגורים, ברור לכולם שהתחדשות עירונית זה משהו שיילך ויגדל במימוש של מגורים במדינת ישראל, ואנחנו כרגע בהיקף קטן שם, ובהחלט מתכננים להגדיל אותו. אנחנו חושבים שאפשר וצריך לנצל את המותג של אמפא גם למטרה הזאת".

בתחום המשרדים, תולה החברה את תקוותה בעיקר בזכויות הבנייה שהיא מחזיקה שנמצאות באזורי ביקוש. "המסה הקריטית של הנדל"ן המניב שלנו (85%) היא בהרצליה ובת"א המבוקשות", מציין לוי, ומוסיף כי "התוכניות החדשות שהובלנו מול רשויות התכנון, הגדילו בצורה דרמטית את זכויות הבנייה שלנו.

"בבניינים הקיימים יש זכויות בנייה של מאות אלפי מ"ר, ואנחנו לא צריכים ללכת ולחפש את פוטנציאל הצמיחה רחוק. רק בהרצליה יש לנו מעל 200 אלף מ"ר (בזכויות להקמת שטחים נוספים, א"ג). בת"א יש לנו עוד 50 אלף מ"ר. מיקומי הנכסים ההיסטוריים שלנו הם מרכזיים ועם פוטנציאל גדול".

עם זאת, לוי מדגיש שאת פירות ההשקעה ייקח עוד זמן רב לקצור. "נדל"ן זה דבר שלוקח זמן", הוא אומר ומדגים עם סיפורו של אחד המגדלים הכי אייקוניים בתל אביב, מגדל אלקטרה ברחוב יגאל אלון. בבניין בן 59 אלף המ"ר של שטחי משרדים יושבים בין היתר גוגל, משרד עו"ד גולדפרב זליגמן ומשרד אגמון. הבניין אמנם לא נקרא על שמה של אמפא, אך היא מחזיקה ב־75% מהזכויות בו והיתרה בידי משפחת נקש. הסיבה היא היסטורית, שכן אמפא הייתה שותפה של אלקטרה בהקמתו, ובהמשך רכשה גם את חלקה של האחרונה, ששמה מוסיף להתנוסס על המגדל.

לוי חושף שכאשר הבניין הוקם, בעיצומו של המשבר הפיננסי העולמי ב־2008, לבעלים לא היה מושג כיצד יושכרו השטחים בו. "אבל כשהגיעה שנת 2010 וקיבלנו טופס 4 (אישור לאכלוס המבנה מהעירייה), היינו כמעט מונופול בשוק עבור כל חברה שרצתה לשכור 4,000־5,000 מ"ר ומעלה בשטחי משרדים.

"ועדיין למרות זאת, לקח לנו כמעט שנתיים לסיים את האכלוס שלו. אבל מ־2012 הוא בתפוסה מלאה של כמעט 100%. אכלוס בנייני משרדים חדשים זה ביזנס שלוקח זמן. למלא מגדלים ייקח כמה שנים", הוא מסכם, "אבל אני די בטוח שההיצע (שקיים כיום בשוק) ייספג".

גם הבת אמפא קפיטל תונפק?

אמפא (ראשי תיבות של America Palestine Automobile) הוקמה בשנת 1937, כאמור כסוכנות ליבוא משאיות, מכוניות ומנופים. בעשורים הראשונים לפעילותה הרחיבה החברה את עסקיה גם למספר מפעלים לייצור מוצרי חשמל לבנים (בהם מפעל המקררים אמקור), ובמרוצת השנים פנתה לייצר מקלטי רדיו, מוצרי פלסטיק, דלתות ומוצרים נוספים. לשם כך הקימה מפעלים שעבורם רכשה קרקעות, וכמו בלא מעט מקרים במדינת ישראל, בסוף הנדל"ן שעליו יושבים המפעלים הופך למכרה זהב ולמקור ע יקר השווי של החברה.

בשנת 1998 השתלטה על אמפא קבוצת משקיעים בראשות שלומי פוגל (מבעלי מספנות ישראל), שכללה גם את נפתלי (תולי) צדר, יהושע (שוקי) וולף ולצדם איבור יצחק ברכה, אזרח זר תושב ארה"ב. הקבוצה, שיחד עמה הצטרף גם לוי לחברה, גיבשה אסטרטגיה חדשה שכללה את סגירת מרבית הפעילות התעשייתית, לטובת הקמת פרויקטי נדל"ן, לרוב בנייני משרדים בהרצליה ובתל אביב.

שבע שנים לאחר מכן הצטרפו לשליטה באמפא גם האחים נקש, בעלי אימפריית ג'ורדאש הכוללת עסקים בתחומי המלונאות, נדל"ן, תעופה (ארקיע) ועוד. נכון להיום מחזיקים האחים נקש ב־40% ממניות אמפא, בדומה לסך ההחזקות של קבוצת המשקיעים בראשות פוגל.

אמפא מתמקדת כיום בעסקי נדל"ן, פעילות הכוללת 19 נכסים מניבים בשווי כולל של כ־3.13 מיליארד שקל, לצד פרויקטים שנמצאים בתכנון ובייזום בהיקף של למעלה מ־254 אלף מ"ר. בנוסף, לחברה החזקה (50%) בחברת אמפא יובלים, שאג"ח שלה נסחרות בבורסה, אשר מחזיקה במקבצי דיור להשכרה המונים 776 דירות במרכז הארץ.
לצד תחום הנדל"ן, אמפא עדיין מחזיקה בפעילויות מגוונות כמו מלונאות (כפר הנופש חוף דור), ייצור מוצרי פלסטיק (אמרז) וחקלאות (תחת המותג הוותיק כרמל).

מה הרציונל מאחורי התמהיל הזה?
"ב־20 השנים האחרונות עברנו תהליך להפוך את החברה לממוקדת יותר בנדל"ן. נפרדנו מחלק גדול מהפעילויות, ונשארנו עם דברים היסטוריים שלא היה היגיון כלכלי למכור אותם או להיפרד מהם, אלא אם וכאשר יגיע התזמון המתאים".

פעילות נוספת שאינה נמצאת בליבת הפעילות הנדל"נית של אמפא, אך שמייצרת עבורה רווחים נאים, היא החברה הבת אמפא קפיטל. זו מספקת אשראי לעסקים בינוניים וגדולים, מממנת הון חוזר ומלווה פרויקטים של בנייה, ובשנת 2024 הציגה רווח תפעולי של 79 מיליון שקל.

אמפא שולטת (51%) בחברת האשראי החוץ בנקאי, לצד קבוצת הביטוח מנורה מבטחים, שאותה הכניסה כשותפה באמפא קפיטל. על הסיבה שנשארו במבנה החזקות כזה, אומר לוי כי "לא היה היגיון כלכלי למכור או להיפרד מהשותפה, אלא אם נגיע לתזמון המתאים. אנחנו מאמינים בחברת הפיננסים שלנו, ובתזמון הנכון היא תונפק בעצמה".