כשני שלישים מכספי הנפקת הנדל"ן של רמי לוי יגיעו לכיסו של בעל השליטה

הנפקת אימפריית הנדל"ן הפרטית של רמי לוי יצאה לדרך בסוף השבוע האחרון, עם פרסום תשקיף להנפקת מניות שאמורה להעניק לחברה שווי של 3.6 מיליארד שקל, לפני הכסף. רמי לוי הוא כנראה טייקון הקמעונאות המפורסם בארץ, ואם תושלם ההנפקה בשווי שהוא מבקש, יזרמו לקופת חברת הנדל"ן שלו כ־900 מיליון שקל, כשחלק גדול מהתמורה יוזרם לכיסו של הבעלים באמצעות דיבידנד ופירעון הלוואות בעלים.

● תביעות ופגיעה בהכנסות: העיכובים במסירת דירות מתחילים להשתקף בדוחות החברות
● אחת ולתמיד: איפה עדיף לשים את הכסף, בחברת ביטוח או בבית השקעות?
● כולם רוצים להיות קראנץ' פיסטוק: מה עומד מאחורי החטיפים החדשים

זרוע הנדל"ן הפרטית של לוי, המנוהלת על ידי מוטי חזן, מחזיקה בסך הכול ב־25 נכסים מניבים, מתוכם 18 הם מרכזים מסחריים שבהם חנויות המושכרות לרשת הסופרמרקטים של לוי. זאת תמורת סכום כולל של 41 מיליון שקל בשנה, המהווה כמחצית מהמחזור השנתי של רמי לוי נדל"ן. רשת המזון מפעילה 66 סניפים, ותשלומי השכירות עבורם הסתכמו אשתקד בכ־200 מיליון שקל - כך שחלקו של בעל השליטה הוא כ־20% מתשלומי השכירות של הרשת בשליטתו.

במסגרת ההנפקה יוצעו לציבור 20% ממניות רמי לוי נדל"ן תמורת גיוס של 900 מיליון שקל, כך שזו צפויה להיות אחת ההנפקות הגדולות בבורסה בשנים האחרונות. בוודאי הגדולה ביותר עד כה בגל ההנפקות המתהווה של 2025.

בהנפקה לא תשולב הצעת מכר, אך רוב התמורה תגיע לכיסו של הבעלים לוי. על פי התשקיף מחצית מסכום הגיוס (450 מיליון שקל) תחולק כדיבידנד לבעלי המניות, כאשר חלקו של לוי בדיבידנד יעמוד על 80%. סכום נוסף של 210 מיליון שקל ישמש את החברה לפירעון הלוואה שהעמיד לה בעל השליטה (כך שבסך הכול יזרמו לכיסו 570 מיליון שקל). יתרת כספי הגיוס ייכנסו לקופת החברה ויתמכו בפעילותה השוטפת.

מדוחות רמי לוי נדל"ן עולה כי אשתקד הסתכמו הכנסותיה בכ־213 מיליון שקל, גידול של כ־9% ביחס לשנת 2023. כמחצית מההכנסות הגיעו מדמי שכירות בגין פעילות הקמעונאות של רמי לוי (סופרים, מחסנים ואתרי לוגיסטיקה). בשורה התחתונה רשמה החברה רווח נקי של 155 מיליון שקל, עלייה של כ־43% משנה קודמת, שהושפעה מגידול בשיערוכים חיוביים בנכסי החברה לסך של 104 מיליון שקל. בנוסף נהנתה החברה משיפור ניכר בסעיף המימון - מעבר מהוצאות של 43 מיליון שקל ב־2023 להכנסות מימון של 9.2 מיליון שקל אשתקד.

במחצית הראשונה של 2025 עמדו רווחי החברה על כ־75 מיליון שקל, עלייה של 36%. הונה העצמי בסוף יוני עמד על 2.1 מיליארד שקל.

מתרחבת בעסקי הנדל"ן

לאורך השנים רמי לוי נדל"ן רכשה ומנהלת עשרות נכסים מסחריים ברחבי הארץ, ופועלת להקמה של מרכזים מסחריים נוספים. בנוסף לכך, בעשור האחרון התמקדה בהרחבת הפעילות הנדל"נית עם קידום תוכניות להשבחה ולשינוי ייעוד של קרקעות שנרכשו על ידה לאורך השנים. כמו כן ברכישת קרקעות נוספות בייעודי נדל"ן לפיתוח תחומים נוספים, לרבות מגורים, התחדשות עירונית, מלונאות, לוגיסטיקה, משרדים וכדומה.

לאחר ההנפקה יחזיק רמי לוי 80% ממניות חברת הנדל"ן בשווי של 3.2 מיליארד שקל. זאת במקביל לשליטתו ברשת הסופרמרקטים הנושאת את שמו, שנסחרת בשווי של 4.1 מיליארד שקל (בה הוא מחזיק 40% מהמניות בשווי של 1.7 מיליארד שקל). זאת לאחר שמניית רשת הקמעונאות עלתה בשנה האחרונה ביותר מ־50%, על רקע השיפור בעסקיה לנוכח המלחמה. כך שבסך הכול יעמוד שווי השוק של החזקות רמי לוי בשתי החברות הציבוריות על כ־5 מיליארד שקל (לא כולל הדיבידנד שיקבל).

רמי לוי נדל"ן מחזיקה כאמור ב־25 נכסים, בשטח של 96 אלף מ"ר, ששווים מוערך בכ־1.8 מיליארד שקל. מרבית הנכסים (18) משמשים למסחר, וברובם מושכרות חנויות לרשת הקמעונאות שבבעלותו של לוי. בנוסף, לחברה עוד 3 נכסי תעשייה ולוגיסטיקה, וכן 4 נכסים המשמשים עבור משרדים ודיור. לחברה גם נתח קטן (7.5%) מהקמת מלון בשטח של 40 אלף מ"ר בירושלים, היא מקימה מלון בן 64 חדרים בעיר פורטו בפורטוגל, וסמוך להנפקה מכרה פנטהאוז בגודל 400 מ"ר בירושלים לרמי לוי עצמו, תמורת 22 מיליון שקל.

בין הנכסים הבולטים של רמי לוי נדל"ן נמצא קניון מבשרת, שהיא מחזיקה במחציתו, ומוערך בשווי של 187 מיליון שקל בספריה. כ־30% משטחי המסחר בנכס מהווים חנות הרשת. נכסים אחרים בבעלותה המלאה כוללים את מרכז עינב בירושלים שגודלו כ־12 אלף מ"ר ומוערך ב־156 מיליון שקל, וכן קניון עטרות ומרכז מסחרי נוסף בשכונת תלפיות.

שדרוג שכר למקורבים

מלבד השכרת נכסים לרשת של בעל השליטה, חושף התשקיף של רמי לוי נדל"ן שורה של בני משפחה שיזכו לשדרוג משמעותי בשכרם בעקבות ההנפקה. רמי לוי עצמו מכהן כיו"ר החברה המנפיקה ב־30% משרה, ושכרו יוכפל לאחר ההנפקה מ־76 ל־150 אלף שקל בחודש. עלות השכר השנתית שלו לפני בונוסים תעמוד על 1.8 מיליון שקל, וזאת כאשר ברשת שבשליטתו, בה הוא משמש כמנכ"ל משותף, עמדה אשתקד עלות העסקתו על 4.8 מיליון שקל.

אשתו של הבעלים, עדינה לוי, תכהן ב־50% משרה בחברת הנדל"ן בתפקיד גזברית ראשית, ובשכר ברוטו של 60 אלף שקל בחודש, כאשר תנאי העסקתה הקודמים לא דווחו. ברשת הקמעונאות היא מכהנת בתפקיד דומה וזכתה אשתקד לשכר בעלות של 478 אלף שקל.

שיר גרפילד, הבת של רמי ועדינה לוי, שמועסקת מאז 2019 כסמנ"כלית שיווק ברמי לוי נדל"ן, תזכה לשכר חודשי של 90 אלף שקל, למול עלות שכר חודשית של 16 אלף שקל ערב ההנפקה. בת נוספת, רינת טנג'י, תמשך לכהן ב־60% משרה בתור אחראית תחום המלונאות, עם משכורת ברוטו של 80 אלף שקל בחודש, זינוק של 180%. בעלה, שחר טנג'י, חתנם של בעלי השליטה, ייהנה מעלות שכר דומה לאחר ההנפקה, שדרוג של 135% מעלות שכר של 34 אלף שקל בחודש אשתקד.

אופיר אטיאס, בעלה של בת אחרת, יפית אטיאס־לוי, המשמשת כמנכ"לית משותפת ברשת הסופרמרקטים הציבורית, ישמש כסגן יו"ר חברת הנדל"ן ב־30% משרה ובשכר של 80 אלף שקל בחודש. משתדרג נוסף הוא קובי לוי, בנו של בעל השליטה, שיכהן כסמנכ"ל נכסים בעלות שכר חודשית של 120 אלף שקל (1.44 מיליון שקל בשנה לפני בונוסים והטבות אחרות).