המגבלות וההטבות: ההנחיות החדשות של בנק ישראל במשכנתאות

בנק ישראל הודיע היום (ג') כי הוא מתכנן להפוך הקלה שניתנה מתחילת העשור - תחילה בתקופת הקורונה ולאחר מכן בעת המלחמה - להקלה קבועה. כך, אם בעבר ניתן היה להשתמש ב-50% מגובה הנכס בכדי ליטול הלוואה לכל מטרה, השיעור יעלה ל-70%, וכעת הוא יהפוך לקבוע. עם זאת, נקבעה הגבלה חשובה - כאשר שיעור ההלוואה גבוה מ-50% אך נמוך מ-70% - גובה סכום האשראי לא יעלה על 200 אלף שקל.

● בעולם כבר למדו: הפחתות ריבית לא מייצרות ביקוש לדירות - וזו הסיבה
● 83 אלף דירות מחכות לקונים - וזו הסיבה שהיזמים ממשיכים לבנות
● לא רק המחירים שירדו: המכה שספגו רוכשי הדירות החדשות

בנוסף, גם בעת נטילת הלוואה כנגד דירה שנרכשה במחיר מופחת, כמו בתוכנית מחיר למשתכן או תוכניות דומות, ניתנה בעבר הקלה לרוכשים. הם הורשו לחשב את שווי הנכס לפי הערכת שמאי לערכו בשוק החופשי, משום שערכו של הנכס הנרכש היה מסובסד ונמוך משמעותית ממחיר השוק - אך בפועל הרוכשים יכולים למכור אותו בשוק החופשי לאחר מספר שנים. כעת, בפיקוח מעלים את תקרת שווי הנכס מ-1.8 מיליון שקל ל-2.1 מיליון שקל, שכנגדו אפשר לקחת הלוואה.

מדובר בטיוטת הוראה שתצא להערות הציבור בשבועיים הקרובים וצפויה להיכנס לתוקפה בהמשך. בעיקרה, ההוראה נועדה להטיל מגבלות מימון בעת נטילת הלוואות "לכל מטרה", אשר מגובות בנכסים. בישראל הלוואות שמגובות בנכס נדל"ני ניתנות לשלוש מטרות: רכישת דירה (משכנתא), שיפוץ הדירה או הלוואה לכל מטרה. בפועל הבטוחה, לרוב דירת המגורים, היא הנכס המרכזי שמאפשר לבנק לתת הלוואה בריבית מוזלת.

ומה יהיו המגבלות?

ההוראה החדשה, כפי שפרסמנו בגלובס לפני כחודש וחצי, צפויה להגביל את כלל החזרי ההלוואות משלושת הסוגים יחדיו, ל-40% מההכנסה הפנויה. זאת משום שאחד הדברים שבנק נדרש לבדוק כשהוא מעניק משכנתא למשק בית, הוא קודם כול שיעור ההחזר שלו. נבדקת המשכורת (וההכנסות השונות) מדי חודש, ומהן נבדק החזר המשכנתא. לפי ההוראה החדשה, משק בית צריך לבדוק ולהציג לבנק את החזר כל ההלוואות שלו למול ההכנסה שלו, ולהציגן לבנק. ההוראה מחדדת איך הבנק אמור לחשב זאת.

נציין כי מתחילת השנה נטלו ישראלים הלוואות משלימות - כאלה שמסווגות על-ידי בנק ישראל כהלוואות שלא למטרת מגורים בביטחון (שיעבוד) דירת מגורים - בהיקף כולל של 6.6 מיליארד שקל. בנובמבר האחרון ניטלו הלוואות כאלה בסך כולל של 622 מיליון שקל, לעומת 582 מיליון שקל בשנה שעברה. מרבית הסכום (73%) נלקח במסלול הלא צמוד, בריבית ממוצעת של 7% - גבוה בכ-2% מהלוואות משכנתא רגילות, שגם יכול ללמד על רמת הסיכון של הלווים והמלווים.

ככלל, הלוואה לכל מטרה היא מוצר אשראי לגיטימי בעיני בנק ישראל שמגביר את הגמישות הפיננסית של הציבור. זאת משום שהוא מוזיל כאמור את עלות האשראי למשק הבית. הלוואות צרכניות מול חברות כרטיסי האשראי ניתנות כיום בריבית דו-ספרתית גבוהה. כך למשל אשראי (קרדיט), לפי נתוני אתר קו המשווה של בנק ישראל, ניתן במשק בריבית ממוצעת של מעל ל-15% באוקטובר האחרון - כפול ממה שמשיגים הלקוחות בהלוואה מגובה בנכס לכל מטרה.