סיכום פסיקות השנה בנדל"ן: כללים חדשים בדירות נופש, פינוי־בינוי, מיסוי מקרקעין ודיני משפחה

האם ניתן להשכיר דירות מגורים לצרכי נופש? כמה מס שבח אשלם אם אמכור דירה לאחר השלמת פרויקט התחדשות עירונית? מה קובע את שטח הדירה - תוכנית הבניין או המצב העובדתי בשטח? ומתי נכסים מלפני הנישואים יתחלקו בין בני הזוג? על כל השאלות הללו ועוד השיבו השנה בתי המשפט ברחבי הארץ, אשר ממשיכים לשרטט את גבולות המותר והאסור בזירת הנדל"ן, וכן את ההשלכות הכלכליות הדרמטיות של הגבולות הללו.

● תושבי החוץ לא חזרו בהמוניהם לשוק, אך המשכנתאות שלהם זינקו
● משפחות ברוכות ילדים ייפגעו: הנחות הארנונה מתעדכנות לקראת שנת 2026

לסיכום שנת 2025, מומחי נדל"ן, מיסוי ומשפחה בחרו עבור גלובס את הפסיקות החשובות של השנה החולפת - אלה שמשפיעות על הזירה הנדל"נית הרבה מעבר לגבולות הקרקע של הצדדים למחלוקת - ומסבירים למה כדאי שתכירו אותן.

השכרה לטווח קצר | בתי המשפט נגד דירות Airbnb

העובדות: בעלי דירות גג בעיר חדרה, שייעודן למגורים, השכירו אותן בהשכרה לטווח קצר לצרכי נופש. הוועדה המקומית חדרה הגישה בקשות למתן צו הפסקה שיפוטי, בטענה שמדובר בשימוש בלתי-חוקי בדירות, תוך סטייה מההיתר והתוכנית החלה על המקרקעין, ובלי שקיבלו היתר לשימוש חורג.

בית המשפט לעניינים מקומיים קיבל את הבקשות ואסר על השימוש בדירות לצורך השכרה לטווח קצר ולכל מטרה המנוגדת לייעודן על פי התוכנית וההיתר הקיימים. ערעור שהגישו בעלי הדירות לבית המשפט המחוזי נדחה, והתיק הגיע לבית המשפט העליון.

ההכרעה: בית המשפט העליון קבע כי השכרת דירות לטווח קצר לצורכי נופש מהווה שימוש אסור שאינו תואם את ייעוד המקרקעין למגורים. בית המשפט דחה טענות בדבר היעדר חקיקה מפורשת בנושא, והבהיר כי ההבחנה בין "מגורים" ל"נופש" נבחנת לפי אופי השימוש, תדירותו ומשך תקופתו.

המשמעות: עו"ד בועז אדלשטיין, שותף וראש מחלקת ליטיגציה מסחרית וליטיגציית נדל"ן במשרד עמית פולק מטלון, מציין כי "באותו קו הלך השנה גם בית משפט השלום בת"א שהוציא צו מניעה קבוע האוסר על השכרת דירות ברחוב שלום עליכם 46 בעיר לטווח קצר. נקבע כי מדובר בהפעלת "מלון דירות" לכל דבר - שימוש עסקי־מסחרי האסור במקרקעין שיועדו למגורים (ת"א 21876-01-20).

"פסקי דין נוספים מבתי המשפט המחוזיים ביססו השנה את ההבחנה בין שימוש למגורים לבין שימוש לנופש, תוך הדגשה כי השכרה קצרה לתיירים מהווה שימוש חורג הדורש היתר (עפמ"ק 38350-06-22 ו־עש"א 23138-02-24).

"מלבד ההיבט התכנוני, בתי המשפט רואים בהשכרה קצרת טווח פעילות עסקית המחייבת רישיון עסק, וקבעו כי הפעלת עסק של מלונאות ללא רישיון, תוך גרימת מטרדים לשכנים - רעש, תחלופת דיירים גבוהה ופגיעה באיכות החיים - מהווה הפרת חוק".

"ב־2025 התחדדה מגמה ברורה בפסיקה: התנגדות עקבית לשימוש בדירות מגורים לצורכי תיירות ונופש באמצעות השכרה לטווח קצר. בפועל, נקבע כלל אצבע שלפיו השכרה לתקופה של חודש ימים ומטה תיחשב שימוש שאינו למגורים", אומר עו"ד אדלשטיין.

לדבריו, "עם זאת, היעדר הסדרה חקיקתית כוללת מותיר את הסוגייה במתח בין צורכי השוק החופשי לבין האינטרס הציבורי. עד שתיקבע מדיניות לאומית ברורה, בתי המשפט ממשיכים לקבוע את הגבולות - ובינתיים, דירות Airbnb נותרות מחוץ לגדר השימוש החוקי במקרקעין למגורים".

רע"פ 48804-06-25

פינוי־בינוי | מתי רוכשי דירות זכאים לפיצוי בפרויקט שקורס

העובדות: פרויקט בת"א כלל חיזוק ושיפוץ מבנה קיים בן 32 דירות והוספת 22 דירות חדשות. גורמי המימון - בנק ירושלים ואיילון חברה לביטוח - העניקו ליזם ערבויות חוק מכר כנגד שיעבודים מדרגה ראשונה, אלא שבשל סכסוך בין בעלי המניות בחברה היזמית, נעצרו העבודות, מונה כונס נכסים, וחלק מהרוכשים ביקשו לחלט את הערבויות. גורמי המימון הציעו להשלים את הבנייה לכלל הרוכשים ללא חילוט הערבויות, או חילוט הערבויות והשבת הדירות לכונס לטובת פירעון החוב.

ההכרעה: השופטת נועה גרוסמן מביהמ"ש המחוזי בת"א קבעה כי התקיימו התנאים למימוש ערבויות חוק המכר ועל כן יש לאפשר לרוכשי הדירות שחפצים בכך להשתחרר מחוזה המכר ולקבל פיצוי באמצעות חילוט הערבויות - בעוד שאלה המעוניינים להישאר ידרשו להשלים את התמורה, במידת הצורך, ולפעול כנדרש מהם על פי חוזה המכר.

על פסה"ד הוגש ערעור לביהמ"ש העליון, אשר הורה על עיכוב ביצוע פסק הדין תוך שצוין בהחלטה כי "קביעת בית המשפט המחוזי המורה על חילוט הערבויות ביחס לחלק מן הרוכשים בלבד, מעוררת קושי".

לפני ימים מספר הגיעו הצדדים לפשרה, שבמסגרתה גורמי המימון יעמידו מימון ביניים בסך 13.5 מיליון שקל להשלמת הבנייה, ואילו 16 רוכשים מתוך 22 רוכשי הדירות ישלימו את מלוא התמורה שהתחייבו לשלם, ללא תוספות. עוד הוסכם על יציאתם של שישה רוכשים מהפרויקט, כאשר חוזי המכר עימם יבוטלו תוך חילוט הערבויות חוק מכר.

המשמעות: "מהסכם הפשרה שהושג בעליון עולה כי הצדדים השכילו לאמץ את העקרונות של פסק הדין של בית המשפט המחוזי", אומר עו"ד ישראל בכר, שותף וראש מחלקת חדלות פירעון במשרד פרל כהן צדק לצר ברץ.

לדבריו, "מדובר באחת הסוגיות הרגישות ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי - מימוש ערבויות חוק המכר. פסה"ד של המחוזי הנו תקדימי - לראשונה ביהמ"ש מפצל את ההומוגניות של קבוצת הרוכשים המחזיקים ערבויות חוק מכר ולמעשה מגשים את רצונו של כל רוכש שנקלע לסיטואציה מורכבת זו. ביהמ"ש נטה יותר לצידם של הרוכשים ולסבלם המתמשך, ולכן הפעיל מנגנון מותאם עבור אלה המבקשים להשתחרר מהפרויקט ולקבל את כספם באמצעות חילוט הערבויות".

עוד מוסיף עו"ד בכר, כי "ניסיון העבר בהליכי חדלות פירעון רבי משתתפים מלמד כי חשוב לנסות, במעוף וביצירתיות, למצוא פתרונות מחוץ לכותלי בית המשפט, בשיח ישיר או באמצעות הליכי גישור. למשל, ניתן להעמיד הלוואות גישור או הלוואות דיור לרוכשים בתנאים מועדפים, לדרוש מהרוכשים המתקשים להשלים את העסקה ועוד. כך או אחרת, חשוב שידע כל רוכש דירה חדשה מחברה יזמית, המקבל ערבות חוק מכר, כי כספו מובטח באמצעות ערבות בנקאית ואולם לא בקלות יאפשר ביהמ"ש חילוט ערבות, אשר לא יוכל להתחשב במקרה פרטני של כל רוכש ורוכש".

פר"ק 30215-07-24

 הריסה ובנייה. לא בקלות יאשרו חילוט ערבויות / צילום: נוי מאיה

דיני משפחה | מעשה בחמש דירות ועסקת קומבינציה

העובדות: שבועות מספר לפני החתונה קיבלה אישה במתנה מאביה שתי חלקות חקלאיות בנס ציונה שנרשמו על שמה. בחלוף שש שנים שונה הייעוד של אחת החלקות למגורים ומיד בסמוך לכך חתמה האישה על עסקת קומבינציה המזכה אותה בשבע דירות בבניין שייבנה. ברבות השניים מכרה האישה שתיים מהדירות, וכספי התמורה הופקדו בחשבון המשותף לה ולבעלה.

בחלוף 23 שנות נישואים, במסגרת הליך גירושים, תבע האיש בבית המשפט לענייני משפחה מחצית מהזכויות בחמש הדירות שנותרו בבניין, בטענה שהתנהלות הצדדים מלמדת על כוונת שיתוף. לחלופין, אם תידחה תביעתו, ביקש האיש לקבל מחצית משווי ההשבחה של הקרקע.

ב-2019, כאשר בני הזוג נפרדו, הגבר דרש מחצית מהזכויות בדירות בנס ציונה בטענה כי ההתנהלות לאורך השנים העידה על כוונת שיתוף בדירות. לחלופין, תבע לקבל מחצית משווי ההשבחה של הקרקע.

בית המשפט לענייני משפחה קיבל את תביעת הגבר לגבי זכויותיו בדירות, על סמך מעורבותו לאורך השנים בהשכרתן אך מנגד נקבע כי אין לו זכויות בקרקע שעליהן נבנו הדירות, שכן זו ניתנה לאישה במתנה לפני הנישואים. המחוזי דחה ברוב דעות את ערעור האישה על פסק הדין וקבע כי הוכחה כוונה לשיתוף ספציפי בדירות, וכך הגיע התיק לעליון.

ההכרעה: ביהמ"ש העליון קבע כי נכס שהיה שייך לאחד מבני הזוג עוד לפני הנישואים עשוי להתחלק בין שני בני הזוג בעת הגירושים, תוך שהוא מרחיב את "הלכת השיתוף הספציפי", המאפשרת לשתף בנכסים שנצברו עוד לפני הנישואים. נקבע כי ההלכה תחול אם ניתן להסיק מהתנהגות בני הזוג על הסכמה בפועל לשתף בנכס. עוד נקבע כי הכלל עשוי לחול גם על נכס שאינו בהכרח דירת המגורים המשפחתית.

המשמעות: עוה"ד דניאל פרידנברג ואוהד הופמן, השותפים המייסדים במשרד עורכי הדין "הופמן & פרידנברג", מסבירים כי "חרף המגבלות החוקיות, כאשר התנהלות בני הזוג מוכיחה כוונת שיתוף ספציפית ניתן לקבל שיתוף אפילו בנכסי מקרקעין ללא הסכמים בכתב, וזאת מעצם טבעה של מערכת נישואים אשר על פי רוב איננה כפופה להסכמים שכאלה. ככל שבחינה עובדתית בדיעבד איננה מעלה הפרדה ברורה בנכס שהתפתח עם השנים או במקורו של הנכס, אזי השיתוף חל על כל הנכס בכללותו, ללא החרגות ומבלי לנכות את שווי הבסיס - הקרקע החקלאית במקרה זה".

לדבריהם, "עסקאות הקומבינציה הפכו לאלמנט נפוץ בסכסוכי גירושים משום שבסיסן על פי רוב בנכסים שהתקבלו במתנה או היו קיימים לפני הנישואים ועל כן מוחרגות מן השיתוף בחוק. בית המשפט העליון התווה את הכללים למקרים שבהם מוכח שבן הזוג משתתף באופן פעיל בהליכי היזמות ומסייע לקידום העסקאות, גם בנכסים שלא משמשים למגורי המשפחה".

בע"מ 5620/24 / בע"מ 17735-09-24

 עו''ד לירון אושרוביץ' / צילום: שחר פליישמן

רישום זכויות | מה גובר על מה: רישום בפנקס או בטאבו

העובדות: במרכז המחלוקת עמדו שתי דירות סמוכות בבית משותף בן ארבע קומות ברחוב שלמה בן יוסף באשדוד. המחלוקת סבבה סביב שאלת הבעלות בחדר בבניין משותף - האם הוא שייך לדירה שאליה הוא משויך בפועל יותר מ־50 שנה, או לדירה הסמוכה, שלה הוא משויך ברישום בפנקס הבתים המשותפים.

על פי הרישום בפנקס הבתים המשותפים שבמרשם המקרקעין, מדובר בשתי דירות שוות בגודלן (כ־65 מ"ר), בנות שלושה חדרים כל אחת. אלא שבפועל מצב הדברים "בשטח" שונה: בדירה האחת - רק שני חדרים (כ־53 מ"ר), בעוד שבדירה השנייה - ארבעה חדרים (כ־78 מ"ר). לפי הרישום בפנקס הבתים המשותפים משנת 1980 שתי הדירות הוגדרו כדירות בנות שלושה חדרים ובשטח זהה, אך המצב בפועל כאמור היה שונה. פער זה נבע מטעות ברישום הבניין כבית משותף, שנגרמה עקב תשריט שגוי שהגישה חברת "עמיגור", אשר לא שיקף את הב נייה בפועל.

בני הזוג שהתגוררו בדירה הגדולה טענו שיש לתקן את הרישום כך שיתאים לחלוקה הקיימת בפועל ודירתם תכלול את החדר שכבר משויך לדירה, ואילו בני הזוג מהדירה הקטנה דרשו הכרה בבעלותם בחדר הרשום על שמם בפנקס הבתים המשותפים.

ביהמ"ש המחוזי קיבל את תביעת בני הזוג מהדירה הקטנה, וקבע כי הם בעלי הזכויות בחדר בהתאם לרישום במרשם המקרקעין; וכי לא קמה עילה לתיקון המרשם. נקבע כי על בסיס עיקרון סופיות המרשם במקרקעין מוסדרים אין לשנות את הרישום.

ההכרעה: שופטי העליון קיבלו את הערעור ברוב דעות, וקבעו כי החדר יישאר בדירתם של בני הזוג מהדירה "הגדולה". בין היתר, נקבע כי הטעות ברישום הדירות, שנוצרה במרשם המקרקעין, היא בגדר "טעות סופר" שאותה ניתן וצריך לתקן בכל עת, וגם לאחר חלוף תקופת ההתיישנות, אשר אכן חלפה.

המשמעות: לדברי עו"ד לירון אושרוביץ', שותפה במחלקת ליטיגציה במשרד פישר (FBC), "מדובר בפסק דין תקדימי, אשר מרכך את עיקרון סופיות המרשם ומבהיר כי טעויות רישומיות טכניות ניתנות לתיקון גם בחלוף זמן רב, במקרה זה, כ-40 שנה לאחר הרישום. המשמעות הציבורית היא פתיחת פתח לבעלי דירות בבתים משותפים, לבקש תיקון טעויות בתשריטים או ברישום שטחים, גם לאחר שנים רבות".

עוד מוסיפה עו"ד אושרוביץ' כי "האבחנה שעורך בהמ"ש העליון בין הליך הסדר זכויות לבין רישום בית משותף, תוך הכרה בכך שהאחרון חשוף יותר לטעויות סופר, עשויה להקל על אזרחים בתיקון רישומים שגויים בבתים משותפים, שבהם טעויות כאלה נפוצות. לצד זאת, פסק הדין מעורר חשש לפגיעה ביציבות ובוודאות של מרשם המקרקעין, עליו נשען שוק הנדל"ן".

ע"א 1409/23

 עו''ד הילה גולדפלד / צילום: יורם רשף

היטלי השבחה | תמ"א 38: ירושלים ותל אביב הגיעו לעליון

העובדות: המחלוקת נסבה סביב קביעת שווי "המצב הקודם" של המקרקעין המשמש בסיס לחישוב היטל ההשבחה. עיריית תל אביב ועיריית ירושלים טענו כי עליית ערך המקרקעין שמקורה בתמ"א 38 צריכה להיות מנוטרלת בחישוב שווי המקרקעין "במצב הקודם", כך שהיטל ההשבחה ייגבה בגין כל עליית ערך שתוכנית משביחה מביאה.

מנגד, טענו התושבים שגישה זו יוצרת השבחה מלאכותית, שכן שווי השוק של המקרקעין ערב אישור התוכנית המשביחה כבר גילם את הציפיות הנובעות מתמ"א 38, לפיכך נטרול השפעת התמ"א משווי המצב הקודם מביא לכך שהיטל נגבה גם בגין עליית ערך שלא נגרמה על ידי התוכנית החדשה.

השאלה המשפטית שעמדה להכרעת העליון הייתה האם לצורך חישוב היטל השבחה יש לכלול בשווי המצב הקודם את השפעת התמ"א על שווי המקרקעין, אף שאין לחייב בהיטל בגין הזכויות הניתנות מכוחה. הסוגיה הגיעה לעליון לאחר שתי הכרעות שונות בשתי ערכאות, בעלות תוצאה דומה: ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים קבעה כי לא ניתן לגבות היטלי השבחה מכוח תוכנית המתאר לשכונת רחביה - קביעה שקיבל מאוחר יותר גם בית המשפט המחוזי בירושלים; ופחות משנה לאחר מכן ביטל חלקית בית המשפט לעניינים מנהליים בת"א החלטה לחייב בעלי נכסים בהיטל השבחה בגין תוכנית הרובעים בעיר.

ההכרעה: ביהמ"ש העליון קבע כי יש להכליל את תמ"א 38 בחישוב שווי "המצב הקודם" ובשומה של המקרקעין לצורך היטל השבחה יש לקחת בחשבון את השפעת תמ"א 38 על ערכם. בית המשפט הדגיש, כי תכלית היטל ההשבחה היא גביית חלק מהרווח שנוצר לבעל המקרקעין עקב פעולה תכנונית משביחה של הרשות, וכי גביית היטל בגין עליית ערך שלא נגרמה על ידי התוכנית המשביחה עצמה חורגת מתכלית זו ופוגעת בעיקרון גביית מס אמת.

המשמעות: היטלי השבחה במאות מיליונים ואף במיליארדי שקלים, שעליהן "בנו" העיריות, בתחומי תוכניות שכבר יצאו לדרך - לא יינתנו להן, אך השלכות פסה"ד לא מסתכמות בכך. לדברי עו"ד אתי לוסקי, מומחית למיסוי מקרקעין ולשעבר מנהלת מחלקת שומה ברשות המסים, "מדובר בהחלטה דרמטית בעלת השפעה רוחבית על מקרקעין ברחבי בארץ, וכזו המחזקת את עקרון ההוגנות ומס אמת.

"באשר ליזמים, הפסיקה מצמצמת את היקף החיובים בהיטל השבחה. מדובר בבשורה של ממש ליזמים, תוך חיזוק הוודאות הכלכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 ותכניות חלופיות. גם לבעלי הדירות מדובר בבשורה של ממש - נטל כבד שרבץ במכירת דירות מגורים, אותה עננה בדמות תשלום היטל השבחה יופחת, דבר שעשוי להשפיע בטווח המידי על מחירי הדיור".

לדברי עו"ד הילה גולדפלד, שותפה במחלקת הליטיגציה במשרד וקסלר ברגמן ושות', "פסקי הדין קבעו עיקרון חדש שיכול לשנות את הדרך שבה מחשבים היטלי השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית - רק ביחס לעלייה האמיתית בערך הנכס שנובעת מהתוכנית החדשה, ולא על כל שווי הדירה. נוסף לכך נקבע כי הדרך הנכונה להעריך את שווי הדירה היא באמצעות השוואה לעסקאות אמיתיות שבוצעו במתחם, ולא באמצעות נוסחאות תיאורטיות המבוססות על הנחות. בכך ביהמ"ש מעביר את מרכז הכובד מהמודלים הכלכליים המורכבים אל השוק עצמו, שמגלם בצורה הטובה ביותר את הערך האמיתי של הנכס".

עו"ד גולדפלד מוסיפה כי "פסק הדין גם מדגיש את הצורך ביצירת ודאות ויציבות בתחום ההתחדשות העירונית. במשך שנים התקשו שמאים, יזמים ובעלי דירות להבין כיצד יחושב ההיטל, מה שיצר חוסר אחידות בין רשויות וגרם לעיכובים בפרויקטים. ההכרעה החדשה מספקת כללים ברורים יותר, ומעודדת את הרשויות המקומיות לאמץ גישה פשוטה ושקופה.

"ההחלטה עשויה להפחית את גובה ההיטל במקרים רבים של מכירת דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי, וליצור ודאות גדולה יותר לשוק. עבור בעלי דירות ויזמים, מדובר בבשורה חיובית שיכולה להקל על קידום פרויקטים ולשפר את הכדאיות הכלכלית. עבור הרשויות המקומיות - מדובר באתגר תקציבי לא פשוט, אך גם הזדמנות לגבש מדיניות אחידה וברורה".

עמ"נ 18341-09-2