אשליית הפיזור: הבנקים, הפנסיה והבורסה שקועים עמוק בסיכון הנדל"ני

ישראלים רבים משכנעים את עצמם שהם "יצאו מהנדל"ן" ועברו לשוק ההון. במבחן הסיכונים, לא מתאים להם להמר על ענף שנמצא בקיפאון מתמשך במכירות, סובל יותר מכולם מהריבית הגבוהה, וגם מציג היצע שיא ברמות היסטוריות.

● פרשנות | 13 מיליארד שקל בשנה: למה מדינת ישראל מסבסדת אלפי אטובוסים שנוסעים ריקים
● שאלות ותשובות | "רעידת אדמה": ההשלכות של פסק הדין שמטלטל את ענף ההתחדשות העירונית

הצרה היא, שפעמים רבות זו אותה גברת בשינוי אדרת. שוק ההון שלנו חוגג על אותה קוביית בטון. רבע משווי כלל החברות הציבוריות שנסחרות רק בתל אביב הן חברות מענף הנדל"ן. פרופ' מרים שוורץ זיו מהאוניברסיטה העברית הציגה בזמנו מחקר שנערך מול 27 מדינות והוכיח עד כמה זו אנומליה. בממוצע, שווי חברות הנדל"ן עומד על 4.8% בלבד מסך החברות הנסחרות. החציון עומד על 2.9%. אבל הישראלים מאוהבים בנדל"ן, גם כשמדובר בבורסה.

ובינתיים, שום דבר לא עוצר את המגמה. השבוע פורסם שיזמיות הנדל"ן רייסדור וסלע רוצות להנפיק מניות בבורסה המקומית. בסט, אברהמי ואביסרור מתחממות על הקווים. תדהר - זו שהתעקשה שנים להישאר פרטית - מגיעה אוטוטו לשוק, אחרי שרמי לוי נדל"ן ומנרב הנפיקו מניות ברבעון הראשון של השנה. העגלה רוצה לינוק - והפרה רוצה להניק. חברות הנדל"ן זקוקות לכסף כדי להמשיך להתגלגל, בעוד השוק עצמו מחפש אפיקים להשקיע מיליארדי שקלים מהמשכורות שלנו, ונוכח תיאבון השקעות שלא יודע שובע - איכשהו חוזר שוב ושוב לחיק הנדל"ן.

הסיכון לא ממש נשאר רק אצל היזמים

אבל הנדל"ניסטים שנסחרים בעצמם תל אביב הם רק קצה קרחון. מי שחושב שבכך מסתכמת החשיפה שלנו לנדל"ן המקומי בבורסה עוצם עיניים. קחו למשל את גיוסי החוב מתחילת 2026 בבורסת תל אביב. "רק" 23% מתוך 4 מיליארד שקל שגויסו היו לטובת חברות נדל"ן ובנייה. אבל, וזו הנקודה החשובה, עוד 39% מאותם מיליארדים הלכו לקופות הבנקים ו-20% לחברות ביטוח ושירותים ומכשירים פיננסיים.

ומה הם עושים בכסף שגייסו? נכון. חלק לא מבוטל זורם בחזרה לענף הנדל"ן, כדי לממן את אותם יזמים רעבים. בשנה האחרונה למשל נרשמה עלייה של 40% באשראי שצרכו יזמי הנדל"ן בתחום הבנייה, מה שאומר שהסיכון לא ממש נשאר רק אצלם. רק השבוע כתבו בבנק ישראל כי בשנת 2025 חלה עלייה של 9% בנתח החשיפה של חמשת הבנקים הגדולים לפרויקטים שבהם קצב הביצוע ההנדסי גבוה מקצב המכירות, "פער המשקף מדד לרמת הסיכון", לכ-44%.

ושימו לב עד כמה שוק האשראי שלנו תלוי בגלגל הנדל"ני: סעיף "בינוי ופעילויות נדל"ן" סחב על הגב בסוף 2025 חוב בסך 543 מיליארד שקל. ממול, ארבעת הענפים האחרים של המשק ביחד - מסחר, תחבורה ואחסנה, שירותים פיננסיים ומידע ותקשורת - החזיקו חוב של פחות מ-490 מיליארד שקל. הענף האחרון ברשימה, תעשייה, החזיק עוד 159 מיליארד שקל חוב, אבל לא מעט ממנו גם הוא דה פקטו שייך לתחום הנדל"ן - ייצור חלונות, דלתות, מטבחים וכו'.

זו הקורלציה בין הנכסים שמבהילה כל כך

גם הסיכון גדל במקביל. בנוגע לחובות משקי הבית, התמונה מובהקת פי כמה. 650 מיליארד שקל חובות הם משכנתאות לרכישת דירות. רק 250 מיליארד שקל הם חוב "לא לדיור". וגם שם מדובר בחוב ששימש לא פעם להשלמת הון לדירה.

והבעיה איננה בהכרח נדל"ן. זה לא שהנדל"ן הישראלי בהכרח בדרך לקריסה, אלא זו הקורלציה שמבהילה כל כך. לא הדירה מסוכנת ולא המניות מסוכנות, אלא הפחד שהכל יזוז יחד. אם פיזור אמיתי נועד להגן עלינו ברגע שבו מנוע אחד משתנק, בישראל יותר מדי מנועים שמחוברים לאותו שוק.

בממשלה ובבנק ישראל מכירים היטב את המתאם

אבל יש גם צד שני. העובדה שכל כך הרבה ביצים מונחות בפועל בסל הנדל"ני, אולי גם מסבירה למה שם למעלה - בממשלה, בבנק ישראל ועוד - לא נראים מודאגים במיוחד. לא בגלל שהם לא מכירים את המתאם הזה, אלא בדיוק להפך.

אם צרות גדולות מדי בענף אחד עלולות לייצר כזו קטסטרופה, ואם כל המערכת תלויה בהמשך עלייתו של הנדל"ן וחלק לא מבוטל מהחסכונות, האשראי וההשקעות שלנו נשענים על אותו ענף, אז פשוט לא ניתן לזה לקרות. יתרון של מדינה ומאוד מעט בנקים ששולטים למעשה כמעט בכל שרשרת הביקוש (משכנתאות) וההיצע (קרקע ומימון).

ובינתיים, שוק האשראי מוכן לסחוב על הגב את הצרות בעולם הריאלי. ממשיך לגבות ריביות ולדחות ולנפח את תשלומי הקרן של יזמים חנוקים, מתוך הנחה שמתישהו הכול יסתדר. אחרת באמת הלך עלינו.

כוכבי השבוע

מצוין: כוכבי השבוע בנק ישראל גילה את הבעיה בכבישים

לפעמים גם הברור והמובן מאליו צריך להיאמר בריש גלי. לצאת מד' אמות של יודעי ח"ן למרחב הקונצנזוס - בשאיפה שסוף סוף המסר יחלחל וישפיע על קובעי המדיניות פה. זו המשמעות של המחקר החריג שפרסם השבוע הכלכלן גל עמדי מחטיבת המחקר של בנק ישראל, שלא עסקה בנושאים "קלאסיים" כמו החלטת ריבית או יחס שקל-דולר.

במסגרת סדרת "מאמרים לדיון", עמדי "גילה" את מה שידוע לכל מי שמבין מעט בתכנון ובתחבורה. ככל שקיבולת הכבישים גדלה, ודאי באזורים עירוניים, כך יותר משקי בית בוחרים להחזיק רכב נוסף ולהשתמש יותר ברכב פרטי. כתוצאה מכך, ישראל ממשיכה להרחיב כבישים ולהוסיף נתיבים חדשים, אך עומסי התנועה במטרופולינים לא נחלשים - ובחלק מהמקרים אף מחמירים.

עכשיו נשאר לקוות שבמשרד התחבורה לא יגידו שזה בסך הכול עוד מחקר שמחפש דרכים להתנגח בפועלה המבורך של הממשלה.

בלתי מספיק: הטיפ מגיע לחנויות האופנה

אם יש תחום שבו איכשהו התחרות בישראל עובדת ומנצחת מעט את יוקר המחיה, זהו תחום ההלבשה וכלי הבית. שילוב של הרבה שחקנים מקומיים ובעיקר תחרות גדולה מעבר לים.

אלא שכעת, רשת גולף החליטה להתחכם ולהרוויח "מהצד". הרשת החליטה השבוע לאפשר למוכרים לבקש טיפ מלקוחות - עם שלטים המציעים לתת טיפ של שקל, 5, 10 ו-15 שקלים. במקום שהיא תצ'פר אותם, שזה יהיה על חשבוננו - וולונטרית כמובן.

ולא שלחברה אין מאיפה לתת. בשנה שעברה, הציגה גולף רווח נקי של 45 מיליון שקל. מנכ"ל החברה אייל גרינברג, 70% משרה, משך שכר כולל בעלות של 2.34 מיליון שקל - כמעט 200 אלף שקל בחודש. מספיק כך שיוכל לתת בעצמו מעט יותר לעובדי הרשת - 793 כאלה בתחום "הלבשת האופנה" ועוד 789 בתחום "אופנת הבית" - אם הוא החליט שמגיע להם טיפ.