השכנים בנו מרפסות ויצטרכו להרוס אותן: הלקח מפסק דין של המחוזי

בית המשפט המחוזי בחיפה קבע החודש כי חמישה בעלי דירות בבניין בחיפה ייאלצו להרוס את המרפסות שבנו ולהשיב את קירות הבניין לקדמותו - זאת לאחר ששכניהם הגישו נגדם תביעה.

עובדות המקרה: מדובר בבניין רכבת בחיפה הכולל 32 דירות. חמישה בעלי דירה החליטו לפרוץ פתחים בקירות החיצוניים, על־מנת שישמשו יציאה מדירתם למרפסות בחזית הבניין שבכוונתם היה לבנות. הבנייה החלה ללא היתר בנייה כדין ובלי שהתבקשה או התקבלה הסכמת השכנים. בעקבות התנגדות בעלי דירות אחרים בבניין, הוצא נגדם צו הפסקת עבודה. לאחר מכן אישרה הוועדה המקומית את בקשתם להתקנת מרפסת.

● התקנות החדשות שיזמי הנדל"ן צריכים להכיר
● הדירה נמכרה ב־4.05 מיליון שקל: כמה שווה יחידת הדיור שבתוכה?

חודש לאחר מכן הגישו שכניהם תביעה למפקחת על המקרקעין יעל ליבוביץ, בדרישה להרוס את הבנייה שבוצעה. תוך כדי ההליך השלימו בעלי הדירות את בניית המרפסות, אף שידעו כי ההליך נגדם תלוי ועומד.

יש לציין כי באותו בניין נבנו מרפסות ללא היתרי בנייה על־ידי בעלי דירות אחרים, לאחר שניתנה לכך הסכמה משאר הדיירים (אחת מהן של אחת הדירות נשוא הערעור - שנבנתה בעורף והוסרה כדי להרחיב את הדירה).

המפקחת על המקרקעין הורתה להרוס ולהסיר את המרפסות. על החלטה זו הוגש ערעור.

טענות הצדדים: בערעור טענו בעלי הדירה שביקשו להותיר את המרפסות כי יש להכשיר את המרפסות בדיעבד, בטענה כי דיירים אחרים בנו מרפסות בעבר.

הם טענו כי ההחלטה נגדם מהווה פגיעה בעיקרון השוויון ומפלה, וכי יש לראות במרפסות שנבנו בבניין "הרחבה דומה" המאושרת בחוק.

עוד הם טענו כי לאחרונה נבנו שש מרפסות חדשות בחזית הבית, ורק נגדם הוגשה תביעה להסרת המרפסת.

לא ניתנה הסכמה

בעלי הדירות שהתנגדו לבנייה טענו כי לא ניתנה ההסכמה הדרושה בחוק, וכי יש 12 מתנגדים לבנייה.

ההחלטה: השופטים ישראלה קרא־גירון, עדי חן־ברק ויואב פרידמן דחו החודש את הערעור.

השופטים הפנו לחוק המקרקעין, הקובע כי הרחבת דירה ובניית מרפסת מחייבות הסכמה פוזיטיבית של 75% מכלל בעלי הדירות בבניין. במקרה הנוכחי - 24 דיירים מתוך 32. אך אלה לא הציגו אף הסכמה אחת בכתב, כאשר מנגד השכנים הציגו מסמך המלמד על התנגדות 12 דיירים.

השופטים דחו את הטענה שהעובדה שבדירות אחרות בבניין נבנו מרפסות, מלמדת שבעלי הדירות מסכימים לבניית מרפסות גם אצלם. נקבע כי על־מנת להסתייע בטענת "הרחבה דומה" הקיימת בחוק, יש להוכיחה, ולא מספיק לטעון זאת באופן כללי.

המבקשים לבנות את המרפסות לא הוכיחו באילו דירות נבנו מרפסות באופן דומה, ובפרט לא הוכיחו שהמרפסות נבנו בהתאם להיתר בנייה ובהסכמת 75% מבעלי הדירות.

נקבע כי בנייה בלתי חוקית של שכנים אחרים בעבר לא יכולה לשמש בסיס לטענת "הרחבה דומה", שכן הגנה זו חלה רק על הרחבות שבוצעו כחוק ובהסכמה. נקבע כי בהיעדר רוב אין הסכמה, וכי על הרוב הדרוש להיות מוכח באופן אקטיבי.

עיכוב ביצוע להשגת רוב

המחוזי הורה על הריסת המרפסות ועל השבת הקיר לקדמותו, ופסק הוצאות בגובה 15 אלף שקל לחובת המערערים. ניתן להם עיכוב ביצוע של 90 יום כדי להשיג את הרוב הדרוש.

המשמעות: לדברי עו"ד נועם קולודני, המתמחה בדיני תכנון ובינוי ונדל"ן, "פסק הדין מהווה קריאת אזהרה מהדהדת לכל בעל דירה המבקש להרחיב את נכסו על חשבון הרכוש המשותף. הוא מדגיש ומחדד הלכה קריטית: עשיית דין עצמי בבית משותף, תוך התעלמות מזכויות הקניין של השכנים וזלזול בהליכים תכנוניים ומשפטיים - לא תשתלם.

"בתי המשפט ומפקחי המקרקעין מוכיחים שוב כי לא יהססו להורות על הריסת בנייה קיימת ויקרה, גם אם זו הושלמה בפועל, כאשר היא פוגעת בציבור הדיירים".

30917-07-25