נדל"ן מניב | ניתוח

קטר הירידות של בורסת ת"א: מניות הנדל"ן המניב איבדו כשליש מערכן בעקבות הקורונה

על רקע החששות לעתיד מגדלי המשרדים ומרכזי המסחר, איבדו 10 מובילות הענף, ובראשן עזריאלי, מליסרון ואמות, כ-34 מיליארד שקל משוויין מתחילת השנה • בקצה התחתון: גזית גלוב, שצנחה ביותר מ-50% • אי.בי.אי: "נדל"ן הוא תמונת ראי של המשק"

קבוצת עזריאלי, אמות, מליסרון, גזית גלוב, אלרוב נדל"ן / צילום: איל יצהר, יח"צ
קבוצת עזריאלי, אמות, מליסרון, גזית גלוב, אלרוב נדל"ן / צילום: איל יצהר, יח"צ

מספר הנדבקים הגדל והולך והדיווחים המתרבים באחרונה אודות גל שני אפשרי של התפשטות נגיף הקורונה בישראל, באו לידי ביטוי בעוצמה במניות סקטור הנדל"ן המניב, שרשמו פתיחת שבוע שלילית במיוחד. החברות המובילות בענף רשמו בתוך יומיים בלבד ירידות שערים של 5%-10%.

ירידות אלה, שמשכו השבוע את הבורסה המקומית כלפי מטה, הבליטו את החששות הגוברים של המשקיעים ממכה עתידית נוספת, שאותה עלולים לספוג הנכסים שנמצאים בבעלות חברות הנדל"ן המניב המקומיות - ובמרכזם, הקניונים ובנייני המשרדים - במקרה שהממשלה תחליט על הגבלות חדשות על תנועת האזרחים.

זאת, לאחר מכה קשה שכבר ספגו אותם נכסים והמחזיקות בהם מוקדם יותר השנה, בעקבות הסגר שהוטל בישראל, שהותיר מאמצע מרץ ולמשך קצת יותר מחודש את המרכזים המסחריים ובנייני המשרדים ריקים מתנועה כמעט לגמרי. מאז ממשיכים ללוות את הענף סימני שאלה רבים לגבי היקפי הפעילות באותם נכסים בעתיד, הקרוב והרחוק.

עם גל הירידות האחרון, מתחילת השנה השלימו מניות חברות הנדל"ן המניב הבולטות בבורסת תל אביב - סקטור שאשתקד הניב למשקיעים תשואות חלומיות - ירידות הנעות בטווח של 30%-40%, ובהן מובילות השוק (מבחינת שווי) - החברות עזריאלי, אמות ומליסרון.

בקצה העליון של טבלת התשואות מבין מובילות הענף ניצבת מניית ביג - החברה שנמצאת בשליטת האחים יהודה ורוני נפתלי, שאופי נכסיה (מרכזים מסחריים פתוחים) איפשר חזרה לפעילות מהר יותר מהמתחרות. מניית ביג  "מסתפקת" בירידה של כ-25% מתחילת השנה. בקצה התחתון, בולטת לרעה מניית גזית גלוב  - החברה שנמצאת בשליטת ובניהול חיים כצמן, שצללה ביותר מ-50% בתקופה זו, על רקע החששות מהשפעת הווירוס על פעילות הנדל"ן המסחרי שלה ברחבי העולם, ובפרט בברזיל מוכת הקורונה.

חיים כצמן/ צילום: איל יצהר
 חיים כצמן/ צילום: איל יצהר

קבוצת עזריאלי עדיין מובילה בשווייה

ירידות השערים החדות קיזזו בתוך פחות מחצי שנה לא פחות מ-34 מיליארד שקל משוויין המצרפי של 10 חברות הנדל"ן המניב הבולטות בבורסה - כשליש מהשווי המצרפי של אותן חברות. כ-30% מהירידה (קרוב ל-11 מיליארד שקל) מיוחסים לקבוצת עזריאלי , שנמצאת בשליטת דנה עזריאלי, וקרוב ל-40% נוספים (כ-13 מיליארד שקל) קיזזו יחד הנפילות במניות מליסרון , אמות , איירפורט סיטי וחברת מבנה .

עם שווי שוק נוכחי של כ-20 מיליארד שקל, עזריאלי עדיין ניצבת צעד גדול לפני מתחרותיה בענף הנדל"ן, בכל הנוגע לערכה, הממקם אותה כאחת מעשר החברות הגדולות בבורסה. אחריה בענף הנדל"ן ניצבות אמות (שבשליטת קבוצת אלוני חץ) ומליסרון (של ליאורה עופר), עם שווי שוק נוכחי המתקרב ל-6.5 מיליארד שקל כל אחת.

לפיכך, שוויין המצרפי של 10 מחברות הנדל"ן המניב הבולטות בתל אביב, שעיסוקן מתרכז בייזום והחזקת קניונים, מרכזים מסחריים ומשרדים, מסתכם כיום בפחות מ-60 מיליארד שקל, לעומת יותר מ-90 מיליארד שקל שהיו שוות אותן חברות בתחילת השנה.

מדד הנדל"ן איבד שליש מערכו השנה

ירידות השערים החדות האוחזות במניות הענף מתחילת השנה גוררות מטה גם את המדד הענפי - מדד הנדל"ן. מדובר במדד השני בביצועיו הגרועים בבורסת ת"א מתחילת 2020, עם צניחה של כשליש בערכו מתחילת השנה.

מקדים אותו מהסוף מדד הנפט והגז, שצלל בתקופה זו בלא פחות מ-50%, בהשפעתה של קריסת מחירי הנפט בעולם. הביצועים הגרועים של מניות הנדל"ן, האנרגיה והפיננסים בתל אביב הם הגורם המרכזי לביצועי החסר של מדד הדגל ת"א-35, שמתקשה להתאושש ורושם מתחילת השנה ירידה של 17%. זאת, בזמן שמדדי המניות העיקריים של וול סטריט חזרו לשבור שיאים בתקופה האחרונה.

מדדי נדל"ן מניב ישראל ונדל"ן מניב חו"ל - שני מדדי הנדל"ן החדשים, שהושקו בפברואר האחרון, אחרי החלטת הבורסה משנה שעברה על פיצול מניות הענף - מציגים מאז שהתחילו להיסחר צניחות של 43% (מניב חו"ל) ושל 36% (מניב ישראל).

הכיוון השלילי המובהק של מניות ענף הנדל"ן המניב, כמו גם הכיוון שבו נסחר המדד הענפי, מגיע אחרי שנת שיא, שממנה נהנו מניות הנדל"ן המניב בישראל ב-2019, כשברקע תוצאות כספיות חיוביות, שיערוכי נכסים בהיקפים גדולים וסביבת מאקרו תומכת. שנת הגאות של מניות הנדל"ן בבורסה המקומית ב-2019 באה לידי ביטוי בזינוקים דו-ספרתיים שרשמו מניות הענף בסיכום שנתי, ששלחו את מדד הנדל"ן להציג זינוק שנתי של יותר מ-70% - נתון שהותיר את שאר מדדי הבורסה הבולטים הרחק מאחור.

כל זאת, כשהצפי היה להמשך המגמה גם בשנה הנוכחית, וכן לאפשרות של הפחתה מסוימת בשיעורי ההיוון לנכסי החברות - מה שהיה עשוי להגדיל משמעותית את ערך הנכסים ואת שווי החברות.

למעשה, עד לאמצע פברואר השנה, אף אחד לא צפה את דרמת הענק ואת מידת ההרס שיגרום וירוס הקורונה בתוך זמן קצר. מגפת הקורונה שינתה מקצה לקצה את סביבת הפעילות של חברות הענף. נכון להיום, מאז תחילת 2019 מציג מדד הנדל"ן עלייה של כ-15% בלבד.

ביצועי מדדים בולטים מתחילת השנה
 ביצועי מדדים בולטים מתחילת השנה

כך איבדו 10 מחברות הנדל"ן המניב הבולטות בישראל כ-3 מיליארד שקל משוויין מתחילת השנה
 כך איבדו 10 מחברות הנדל"ן המניב הבולטות בישראל כ-3 מיליארד שקל משוויין מתחילת השנה

"אירוע הקורונה טרף את הקלפים"

נדב ברקוביץ', אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי, אומר כי "ב-2019 היה נראה שכל תנאי המאקרו בשלים להמשך עליות הנדל"ן, עם ריבית נמוכה, משק צומח, תפוסות גבוהות בנכסים וצריכה פרטית חזקה, אבל אירוע הקורונה טרף את הקלפים".

לדברי ברקוביץ', אחרי גל ירידות השערים החד, "המחירים של מניות הנדל"ן זולים היסטורית מבחינת מכפילי ההון שלהן, אבל יש לכך סיבה, והיא השינוי הדרמטי בסביבת המאקרו. גם בהנחה ששיא הקורונה מאחורינו, ולא יהיה גל שני, החששות שמלווים את המשקיעים קדימה קשורים לפגיעה הכלכלית במשק, החששות ממיתון ומירידה בצריכה הפרטית. אלה תהליכים ארוכי טווח, שאנחנו נמצאים בתחילתם. נדל"ן הוא תמונת ראי של המשק, ואם המשק הולך לכיוון של האטה, אז הדבר ישתקף בפעילות החברות".

לדבריו, "יש פגיעה מהותית בהסתכלות על תימחורי החברות, ובחלקן השוק מתמחר כיום פגיעה בטווח של20%-30% ב-NOI (רווח תפעולי נקי; א"ל) - מה שלא קרה במשברים קודמים. אי-אפשר לדעת אם באמת נגיע לירידה כזו, אבל השוק כבר שם".

● יש משהו חיובי שאפשר להגיד על מניות הענף כיום?

ברקוביץ': "התימחור הנוכחי כנראה מגלם כבר חלק גדול מהפגיעה. אבל צריך לזכור שבגלל שרק התחלנו לראות את השלכות המשבר, מניות הענף הולכות לשנה מאתגרת".

"ברור שחלק מהרשתות לא יחזיקו מעמד"

עדות משמעותית נוספת לחששות לגבי עתידן של חברות סקטור המשרדים והמסחר, סיפק באחרונה בית ההשקעות אלטשולר שחם, שביצע מהלך מימושים נרחב במניות חברות הנדל"ן המניב המובילות, בהיקפים מצטברים של מאות מיליוני שקלים, על רקע הצפי לתקופה המאתגרת שיחווה הענף.

גילעד אלטשולר, מנכ"ל משותף ומנהל השקעות ראשי של בית ההשקעות, הסביר מוקדם יותר החודש כי "כבר תקופה ארוכה אנחנו משערים שהנדל"ן המסחרי ייפגע. די ברור שחלק מהרשתות לא יחזיקו מעמד, שהשוכרים בנכסים יפעילו לחץ על הבעלים להורדת שכר דירה, ושהמסחר המקוון יתחזק - מה שאומר שהפדיון במרכזים המסחריים יירד".

עוד העריך אז אלטשולר כי במקרה שביצועי הכלכלה בהמשך לא יהיו טובים מאוד, "כתוצאה מהבנייה המאסיבית שהיתה פה של בנייני משרדים בשנים האחרונות, נתחיל לראות תפוסה לא מלאה גם בבנייני המשרדים, וירידה בהכנסות". 

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988