משרד האוצר מציג שורה של תיקוני מס במטרה להוזיל את מחירי הדירות

משרד האוצר ממשיך בניסיונות לצנן את שוק הדיור ולהגדיל את היצע הדירות שיוצאות לשוק באמצעות חקיקת מס. הבוקר (ה') פורסם להערות הציבור "תזכיר חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)", ובו בין היתר קיצור תקופת ה"ביניים" שבה משפרי דירות יכולים למכור את דירת המגורים בפטור ממס שבח, לאחר שרכשו דירה אחרת תחתיה; העלאת מדרגות מס הרכישה ברכישת דירה יחידה בסכום העולה על 2 מיליון שקל; ביטול הטבת מס שבח לרוכשי קרקע שלא בנו עליה במשך שנים ארוכות, "תיקון" מיסוי ב"דירות מעטפת", ביטול פטור למי שאינו תושב ישראל ממס שבח במכירת דירת מגורים וממס על השכרת דירת מגורים, ועוד.

להערכת האוצר, תיקונים אלו צפויים להביא להגדלת הכנסות המדינה ממסים, וכן - על פי דברי ההסבר: "לעודד מכירת דירות מגורים בטווח הקרוב, ולהפחית את התמריץ המיסויי לרכישה והחזקה של דירות מגורים, ובכך לתרום להגדלת היצע הדירות והורדת מחירי הדירות".

בצד של ההכנסות, צופים באוצר כי החל מהשנה, בשל התיקונים המוצעים לגבי קיצור התקופה לשחלוף דירות מגורים, מיסוי דירות מעטפת והוספת הכנסות מדירות מגורים בבסיס המס הנוסף, צפוי גידול בהכנסות המדינה בכ-100 מיליון שקל בשנה. מנגד, בשל התיקון המוצע לשינוי מדרגות מס הרכישה צפויה הפחתה של הכנסות המדינה בכ-70 מיליון שקל בשנה. בנוסף, החל משנת 2024 צפוי גידול בהכנסות המדינה בכ-100 מיליון שקל נוספים בשל ביטול הפטורים והטבות המס לתושבים זרים.

במקביל, הוראת שעה נוספת בתזכיר, בעניין שיעורי מס מוטבים על השבח הריאלי עד יום התחילה, צפויה להביא להפחתת הכנסות המדינה ממסים בכ-30 מיליון שקל בשנים 2022 ו-2023, ולהפחתת הכנסות המדינה ממסים בשנת 2024 בכ-90 מיליון שקל.

כאמור, הנושא הראשון אשר מוצע לתקן, עניינו בתקופה שבה משפרי דיור יכולים להחזיק בשתי דירות מגורים, ועדיין להיחשב כבעלים של דירה יחידה, לצורך הטבות המס הניתנות בחוק מיסוי מקרקעין לבעלי דירה יחידה. כיום תקופה זו עומדת על 24 חודשים. "התקופה הארוכה הקיימת כיום בחוק, מיטיבה עם משקי בית בעלי הכנסות גבוהות ופוגעת בזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה לאור ההשפעה השלילית על מחירי הדירות", נכתב בתזכיר. לפיכך מוצע לקצר את התקופה ל-12 חודשים.

מס רכישה על דירה יחידה: "העשירים" ישלמו

התיקון השני אשר מוצע בתזכיר הוא תיקון מדרגות מס הרכישה ברכישת דירה יחידה. מוצע לרווח את מדרגות המס הנמוכות, כך שיקטן נטל המס על מי שרוכש דירות בשווי בינוני. במקביל, מוצע להגדיל את נטל המס ברכישת דירה יחידה בסכומים גבוהים, וזאת לטובת מציאת מקור תקציבי לריווח מדרגות המס הנמוכות יותר כאמור. מדובר באיזון ראוי המאפשר להקל על רוכשי דירות יחידות בסכומים בינוניים, באמצעות הכבדת נטל המס על רוכשי דירות בסכומים גבוהים מאוד.

הלכה למעשה מדובר בהוזלת מס הרכישה לדירות בסכומים נמוכים מ-3.5 מיליון שקל והעלאת מס הרכישה בעשרות אלפי שקלים לדירות בסכומים גבוהים יותר. בחודש שעבר חשף כתב גלובס אריק מירובסקי את העובדה שמשרד האוצר הסווה את העלאת מס הרכישה בהצעת חוק שנועדה להקל על הזוגות הצעירים. בשלבי החקיקה אף אחד לא הזכיר את העלאת המס, ולא נערך דיון מעמיק על כך. כולם דיברו על ההנחה שיקבלו הזוגות הצעירים, ו"שכחו" לדבר על זה שתושבי גוש דן עלולים לשלם על כך ביוקר.

על פי התזכיר, בעת רכישת דירה, על חלק השווי שעד 1,930,000 שקל - לא ישולם מס. על חלק השווי העולה על 1,930,000 שקל ועד 2,330,000 שקלי- 3.5%. על חלק השווי העולה על 2,330,000 שקל ועד 3,100,000 שקל - 5%. על חלק השווי העולה על 3,100,000 ועד 5,300,000 שקל - 8%. ועל חלק השווי העולה על 5,300,000 שקל - ישולמו 10% מס.

לא בנית - תשלם מס

התיקון השלישי המוצע בתזכיר, הוא ביטול ההטבה לחישוב הלינארי המוטב במכירת דירת מגורים שנבנתה על זכות במקרקעין שהייתה קרקע פנויה במועד רכישתה. משמעות התיקון היא שמי שרכש קרקע לבנייה אך לא בנה לאורך תקופה - יידרש לשלם מס שבח לפי תקופת ההחזקה בזכויות הבנייה.

החל משנת 2014 מכירה של דירת מגורים שאיננה דירתו היחידה של המוכר חייבת במס שבח. אך, עם ביטול הפטור ממס שבח בשנת 2014 כאמור, נקבע כי יחושב מס השבח במכירת דירה שנרכשה לפני התיקון לפי ה"חישוב הליניארי המוטב", כך ששבח שייוחס לתקופה שעד יום תיקון החוק (1 בינואר 2014), בחלוקה לינארית, יהיה פטור ממס שבח, ואילו שבח שייוחס לתקופה שמהמועד האמור ואילך יחויב במס שבח בשיעור שנקבע בחוק מיסוי מקרקעין.

יחד עם זאת, התיקון לא הגביל את החישוב הליניארי המוטב כך שיחול רק על זכות במקרקעין שהייתה דירת מגורים במועד כניסת החוק לתוקף. על כן, גם מי שבמועד התיקון היה בעלים של זכות במקרקעין שהיא קרקע (אשר לא היה יכול לקבל פטור במכירתה לפני התיקון) יכול ליהנות במכירת הזכות מהחישוב הליניארי המוטב, ובלבד שבונה על הקרקע דירת מגורים לפני המכירה. כעת מוצע לתקן את חוק מיסוי מקרקעין כך שמכירות מהסוג האמור יחויבו במס שבח בהתאם לתקופת ההחזקה בזכות במקרקעין. יחד עם זאת, מוצע לאפשר תקופת מעבר של 4 שנים על מנת להאיץ בנייה בקרקע פרטית בשנים אלו.

מס על הכנסות משבח ממכירה של דירות מגורים

נושא נוסף אשר מוצע לתקן הוא בעניין מס נוסף על הכנסות משבח מקרקעין (לפי סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה). כיום מוטל מס נוסף על יחיד שהכנסותיו החייבות עולות על כ-650 אלף שקל בשנה. שיעור המס הנוסף הוא בגובה של 3% על הכנסות היחיד מעל הסכום האמור. הכנסות משבח ממכירה של דירות מגורים עד לתקרה של כ-4.75 מיליון שקל אינן נכללות בבסיס המס שעליו מוטל המס הנוסף, על אף שמדובר בהכנסה החייבת במס ככל הכנסה אחרת. בתזכיר החוק מוצע להכליל את ההכנסות משבח של דירות מגורים בבסיס המס שעליו מוטל המס הנוסף, ובלבד שההכנסה איננה פטורה ממס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין.

מיסוי 83 אלף דירות בבעלות תושבי חוץ

כמו כן, מוצע לקבוע כי המס הנוסף ייגבה במסגרת שומת המס במכירת הזכות במקרקעין. זאת כדי להקל על הגבייה ולמנוע מקרים שבהם המוכר לא מגיש דוח שנתי למס הכנסה ואיננו משלם את המס הנוסף אשר חייב בו.

עוד מוצע בתזכיר, לבטל פטורים והנחות מסוימים למי שאינם תושבי ישראל המוכרים דירות מגורים בישראל. על פי נתוני רשות המסים, 83 אלף דירות מגורים בקירוב מצויות בבעלות תושבי חוץ. הנתון אינו כולל דירות מגורים שנרכשו בידי ישראלים שהיגרו. 40 אלף דירות בקירוב מצויות בתל אביב וירושלים.

כיום, תושבים זרים יכולים ליהנות מהפטור הסוציאלי הניתן במכירת דירת מגורים יחידה של המוכר, וכן מהחישוב הליניארי המוטב, במכירת דירת מגורים בישראל, ומפטור על השכרת דירות מגורים, וזאת בדומה לתושבי ישראל.

"ביחס למצב הקיים במדינות אחרות מדובר בפטורים חריגים אשר אין להם הצדקה, במיוחד כיום, בהינתן היצע מצומצם של דירות מגורים לתושבי ישראל ורמות מחירים גבוהות", נכתב בדברי ההסבר לתזכיר החוק.

על הרקע הזה, מוצע לבטל הטבות אלה כך שהכנסות של תושבים זרים מבעלותם בדירות מגורים בישראל ימוסו על ידי מדינת ישראל, בלא מתן ההקלות אשר ניתנו לתושבי ישראל. מוצע ששינוי משטר המס כאמור יחל רק מתחילת שנת 2024 בכדי לאפשר לתושבים הזרים תקופה של שנתיים שבה יוכלו למכור את הדירות שלהם תוך קבלת הטבת המס הקיימת, אם ברצונם בכך.

תיקון "שלמה נחמה"

נושא נוסף אשר מוצע להסדיר בתזכיר הוא "תיקון עיוות" - כלשון דברי ההסבר בתזכיר - במיסוי דירות מעטפת. בתזכיר מוסבר כי "כיום ישנם מקרים שדירות, בדרך כלל דירות יוקרה, נמכרות על ידי הקבלן ללא שנעשה בהם שיפוץ הפנים בדירה ('דירת מעטפת'). מבחינת נוסח החוק הקיים, קיימת מחלוקת בשאלה אם דירת מעטפת היא דירת מגורים לצורך החבות במס רכישה, ואם הרוכש של הדירה חייב בשיעורי מס הרכישה הגבוהים יותר המוטלים ברכישת דירת מגורים להשקעה".

לטענת האוצר ורשות המסים, "מבחינה מהותית, אין הצדקה לכך שרוכשים של דירות מעטפת ייהנו מיתרון המיסוי, ויתחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים. על כן, מוצע לקבוע בחוק באופן מפורש כי דירת מעטפת תהיה חייבת במס רכישה כדירת מגורים".

התיקון הזה יכול בקלות להיקרא "תיקון שלמה נחמה". זאת מאחר שהוא מגיע בעיתוי מדויק לאחר הפסד צורב של רשות המסים לאיש העסקים שלמה נחמה במחלוקת על גובה המס שישלם בגין מכירת דירת יוקרה במגדל רוטשילד 1 בתל אביב.

בלב המחלוקת בין נחמה לרשות המסים עמדו פעולות שיפוץ ארעי וזמני בנכס שמכרו נחמה ובת זוגו. הסוגיה סבבה סביב שאלת מכירת "דירת מעטפת" אשר הושלמה לדירת מגורים עובר למכירה, כאשר היה ידוע למוכר (נחמה) כי רוכש הדירה אינו מעוניין בהשלמה זו והיא אינה מהווה חלק מהממכר ביחסים שבין הצדדים. בנסיבות עלתה השאלה האם זכאי המוכר לקבל את הפטור ממס שבח המגיע למי שמכר "דירת מגורים מזכה" שבנייתה הושלמה. ביולי 2020, קבעה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין כי נחמה לא ישלם לרשות מס שבח שדרשה, בסך כ-4 מיליון שקל. כעת מגיע תזכיר חוק ש"יתקן את העיוות".

לבסוף, "וכדי לעודד מכירת קרקעות אשר נרכשו לפני 7 בנובמבר 2001, לצורך בניית דירות מגורים", מוצע לקבוע, כהוראת שעה, שבמכירת זכות במקרקעין המיועדים לבנייה למגורים, בידי יחיד, בתקופה של שלוש שנים, יחול שיעור מופחת של מס שבח, על השבח הריאלי, ובלבד שבמהלך 8 השנים שלאחר הרכישה נבנו על הקרקע דירות המגורים שניתן לבנות לפי התוכנית החלה עליהן.

מדובר בקרקעות שנמצאות במשך שנים רבות בידי בעליהן וצמח עליהן שבח גבוה. ההפחתה המוצעת נועדה לשמש תמריץ למכירת הקרקעות וכך להביא להגדלת היצע הדירות למגורים.

מרוץ להזרמת היצעים

"המתנו הרבה זמן לתיקוני המס הללו, כי השמועות בנוגע לזה התרוצצו בחודשים האחרונים בשוק, ועכשיו זה הגיע", אומרת מומחית מיסוי מקרקעין דורית גבאי, לשעבר סגנית ומ"מ מנהל מיסוי מקרקעין חיפה.

לדבריה, "כחלק מהתערבות המדינה בשוק, ודרך מיסוי, מנסים להאיץ הזרמת קרקעות לבנייה למגורים. הצעת החוק מבקשת מחד לעודד בעלי קרקעות לבנייה למגורים, שיום רכישת הקרקע בעבר הרחוק, למכור את המקרקעין לקבלן שיבנה עליהן ובמקביל מבקשת 'לעודד' תושבי חוץ למכור את הדירות בבעלותם בתקופה הקרובה. מדובר במרוץ להזרמת היצעים של קרקעות לבנייה, ועידוד תושבי חוץ למכור במס נמוך כעת במקום במסוי גבוה בעתיד".

עם זאת, אומרת גבאי, "למרבה הצער, החוקים האלה מטיבים מאוד עם בעלי הנכסים אולם מעולם לא נעשתה בדיקה מעמיקה האם המכירות המואצות הניבו את היעד אליו כיוונו. כמי שמתנגדת להתערבות דרך המס, העמדה שלי אינה משתנה גם כיום, תפקיד המדינה לשחרר קרקעות שבבעלותה (92%), להפשיר לבנייה מהר יותר ובעלויות נלוות נמוכות (היטל השבחה, תשלומים לרמ"י, וכן הלאה)".

חלק מהתיקון בעייתי

לדברי מומחה מיסוי המקרקעין עו"ד מאיר מזרחי, "תיקוני החוק המוצעים כוללים הכבדה בנושא מיסוי דירות המגורים, וחלק לפחות מהתיקון בעייתי. כך, למשל, תושב חוץ שרכש דירה בישראל, מופלה לרעה. הוא אינו זכאי לפטור ממס שבח, אך עד כה נהנה משיעור מס ליניארי. תיקון החוק מבקש למנוע ממנו הקלה זו. מלבד השינוי לרעה שפוגע ברוכשים תושבי חוץ שידעו מראש שייהנו מההטבה שנשללת מהם, קיימת בעיתיות בכל הקשור להפליית תושב החוץ האסורה באמנות המס, ולכן יש סיכוי שתיקון זה ייפסל מטעם זה".

בנוסף, אומר עו"ד מזרחי, קיימת פגיעה נוספת בנושא מיסוי דירות המגורים בכל הקשור בבעלי קרקע המוחזקת על ידם שנים רבות. "אם בעבר יכלו בעלי הקרקע לבנות דירות על הקרקע ולמכור אותם בפטור ממס, לפחות אחת לארבע שנים. כיום, מבקשים למנוע מהם גם את הטבת המס הליניארי (שיטת הסלמי). יש בתיקון המוצע פגיעה מיוחדת בבעלי קרקע שאינם יכולים לבנות על הקרקע בשל מגבלות שהמדינה הטילה עליהם או בשל משך הליכי התכנון הארוכים במיוחד בישראל. מוצע לכל הפחות להקל במקרים אלה".

לעומת זאת, מזרחי מברך על ההקלה שמתכננת רשות המסים לבעלי קרקע שייבנו עליה בתוך תקופה של שמונה שנים. "מדיניות מס ראויה היא במתן הקלות ועיכוב הבנייה ולא רק בהטלת גזרות ומסים חדשים. התיקונים התכופים בנושא מיסוי מקרקעין אינם מועילים לשוק הנדל"ן, הם יוצרים חוסר ודאות ומומלץ לצמצם ולהשרות אווירת ודאות ויציבות בשוק", אומר מזרחי.