האם מכירת מניות בחברה שהחזיקה בניין להשכרה מזכה בתשלום מס שבח מופחת?

רקע: בעל מניות בחברה המחזיקה בניין סמוך ל"מגדל השעון" ביפו חויב למכור את חלקו בבניין לשותפו עקב סכסוך עסקי.

בעת המכירה ביקש ליהנות ממס שבח מופחת בגובה 11%, המגיע למוכר של בניין מושכר הזכאי להטבה מכוח חוקי עידוד השקעות הון. אלא שמנהל מיסוי מקרקעין חשב אחרת, וחייב אותו במס בהיקף 23% מהמכירה ללא כל הטבה.

● האולטימטום והתגובה החריפה: המאבק על ביטוחי הרכבים עולה מדרגה
● המדינה שמבקרת את ישראל אבל רוכשת מוצרים של רפאל
● מחירי הדירות יורדים? באזורים האלה רואים בינתיים רק עליות

לעמדת הרשות, החברה היא שזכאית להטבה, ולא בעל המניות בה. בית המשפט המחוזי אישר לאחרונה עמדה זו, וקבע כי המוכר אכן לא זכאי להטבת מס שבח, וישלם את המס הגבוה יותר בגין התמורה בסך כ־25 מיליון שקל שקיבל בעבור המכירה.

העובדות: פסק הדין סבב סביב שומת מס שבח שהוציא מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב לחברת ס.ב ניהול מקרקעין בע"מ בגין מכירת 20% מהמניות בחברת מגדל השעון ביפו.

חברת מגדל השעון, שהייתה איגוד מקרקעין, החזיקה בבניין אשר הוכר כ"בניין להשכרה למגורים" לפי חוק לעידוד השקעות הון, המקנה הטבות מס לבעלי בניינים להשכרה המיועדים למגורים. הבניין, המכיל דירות מגורים ושטחי מסחר על גבי המקרקעין המצויים ברחוב בן שטח שמעון 11 ביפו, היה הנכס היחיד של חברת מגדל השעון.

בעלת המניות הנוספת בחברת מגדל השעון, שהחזיקה 80% מן המניות, הייתה תינהב חברה לבנייה ופיתוח (1990).

בין ס.ב ובין תינהב התגלע סכסוך ארוך שהוכרע בסופו של יום בהחלטת בית המשפט העליון, שקבע כי על ס.ב למכור את מניותיה לתינהב תמורת כ־25 מיליון שקל. כשס.ב דיווחה למנהל מיסוי מקרקעין על מכירת מניותיה בחברת מגדל השעון, היא חישבה את שיעור המס בהתאם לסעיף 53ג לחוק עידוד השקעות הון - שיעור מס של 11% - בטענה כי המניות משקפות את החלק הנמכר בבניין שהוכר כ"מפעל מאושר" לפי חוקי העידוד, וכן זיכוי של 50% מהמס בשל מכר כפוי (הפקעה) על־ידי המדינה.

מה נחשב הפקעה

מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את עמדת החברה וקבע כי מכירת המניות אינה מהווה מכירה של המקרקעין, ולכן לא מזכה את המוכרת בהטבה. על כך ערערה ס.ב לוועדת הערר למיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתל אביב.

המחלוקת: המחלוקת סבבה סביב השאלה האם במכירת המניות זכאית חברת ס.ב להטבת מס לפי סעיף 53ג לחוק העידוד כאילו נמכרו המקרקעין עצמם (ולא המניות) - או שיחול שיעור מס החברות הרגיל (23%), היות שהטבת המס חלה על מכירת בניין ולא על פעולה באיגוד, כטענת מנהל מסמ"ק, שיוצג על־ידי עו"ד שירה ויזל־גלצור מהמחלקה הפיסקאלית בפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי).

עוד נדונה השאלה האם דין החלטת בית המשפט העליון, לפיה הורה על מכירה של המניות, דינה כדין "הפקעה" לצורכי מס (המעניק זיכוי של 50% מהמס) - או שמא אין המדובר ב"הפקעה", כטענת מסמ"ק.

ההכרעה: ועדת הערר, בראשות השופט הארי קירש, דחתה את הערר במלואו וקבעה כי הטבות המס לפי חוק העידוד ניתנות ל"בעל הבניין להשכרה"; ובמקרה זה, בעלת הבניין היא חברת מגדל השעון, ולא בעלי המניות שלה.

הוועדה קבעה כי לאחר תיקון מספר 50 לחוק מיסוי מקרקעין, בוטל עיקרון "השיקוף" (קביעת תמורת המכירה של הזכות באיגוד מקרקעין לפי עיקרון שווי המקרקעין) בחישוב השבח בגין מכירת מניות באיגוד מקרקעין, ובהיעדר הוראה מפורשת בחוק העידוד, אין לבצע "שיקוף" כדי להחיל את הטבת המס על מכירת המניות.

"תכלית פרק שביעי 1 לחוק העידוד היא לעודד בניית דירות להשכרה במדינת ישראל, ולכן העניק המחוקק, בין היתר, הטבת מס במכירת הבניין שאושר כבניין להשכרה. מכירת המניות מיד ליד אינה עונה על תכלית זו", כתב חבר הוועדה רו"ח צבי פרידמן בפסק הדין, והוסיף כי "לכאורה, אם נקבל את עמדת העוררת, הרי שהמניות יכולות היו לעבור מספר ידיים כאשר כל המכירות היו נהנות מהטבת המס ללא הגבלה במספר הפעמים ולא באחוז ההחזקה במניות. העוררת לא הרימה את נטל השכנוע כיצד גם מכירת המניות משרתת את התכלית האמורה. העוררת אף לא הרימה את נטל ההוכחה כיצד עמדתה מתיישבת עם לשון החוק, שקבע ברחל בתך הקטנה כי הטבות המס יינתנו לבעל הבניין להשכרה".

באשר לסוגיית ה"ההפקעה", נקבע כי מכירת המניות, גם אם נכפתה על־ידי צו שיפוטי, אינה עומדת במרכיבים המהותיים הנדרשים להכרה ב"הפקעה" לצורכי מס, לרבות דרישת הרכישה הכפויה על־ידי המדינה או מטעמה ולמטרה ציבורית. הוועדה קבעה כי המקרה דומה יותר ל"פירוק שיתוף" או "הפרדת כוחות" בין שותפים.

חברת ס.ב חויבה בהוצאות משפט בסך 30 אלף שקל.