זינקו בעקבות הפתעת הריבית: האם מניות הנדל"ן שאכזבו אשתקד בדרך לקאמבק?

המהלך המפתיע של בנק ישראל ביום שני השבוע, של הפחתת הריבית במשק לרמה של 4%, התקבל בהתלהבות בשוק המניות. עם פרסום ההודעה, המדדים המרכזיים בבורסה בתל אביב רשמו זינוק חד, כשבלטו מעל כולם מדדים הכוללים את מניות הנדל"ן. מדד הבנייה, בו נכללות יזמיות הבנייה למגורים הגדולות בשוק, רשם את העלייה החדה ביותר של כ-6%. בין העולות הבולטות בו: מניות קבוצת חג'ג' (14%), קרדן נדל"ן (12% כ"א), ישראל קנדה (11%) ואאורה (8%). גם ביום ג' נמשכה המגמה החיובית בחברות הענף, והמדד עלה כ-4%.

● המספרים של שוק הנדל"ן ב־2025 מתחילים להיחשף, והם רחוקים מהתחזיות
● הריבית ירדה: מה יקרה עכשיו לתשלום המשכנתא שלכם?
● הנגיד מדבר על ההחלטה שהפתיעה את השוק, ולא דואג מההאטה בנדל"ן

התגובה החדה אינה מקרית, שכן ענף הנדל"ן נחשב לרגיש ביותר לשינויים בסביבת הריבית. בשנים האחרונות ספגו החברות מתחום הבנייה למגורים פגיעה מתמשכת בעסקיהן, על רקע רמת הריבית הגבוהה שמכבידה על עלויות המימון שלהן ושל רוכשי הדירות כאחד. זו הובילה לירידה במספר העסקאות בענף, אשר בשלושת הרבעונים הראשונים של 2025 הסתכמה בכ-25% (במכירת דירות חדשות ביחס לתקופה המקבילה שנה קודם, לפי נתוני הלמ"ס).

השפעת הריבית על ביצועי החברות היזמיות הרתיעה משקיעים ממניותיהן, והובילה לכך שמדד ת"א בנייה סיים את 2025 בתחתית דירוג התשואות של המדדים הענפיים בבורסה - עם עלייה של כ-10% בלבד לעומת תשואה של מעל 50% במדד הדגל ת"א 35, וזינוקים גבוהים מכך במניות האנרגיה, הבנקים והביטוח.

כעת, עם שינוי הכיוון המסתמן במדיניות המוניטרית של בנק ישראל, עולה השאלה האם העליות החדות שראינו בתחילת השבוע הן סימן לראשית התאוששות בסקטור, או שמדובר בניצוץ קצר-מועד.

"התגובה הייתה בעיקר רגשית"

"הקפיצה החדה של מניות הבנייה למגורים ביום ב' הייתה בעיקר רגשית", סבור רז דומב, אנליסט נדל"ן בלידר שוקי הון. "בסופו של דבר, הפחתת ריבית כזאת מפתיעה היא אירוע שלא ראינו הרבה שנים, ולכן התגובה הייתה מאוד חיובית". דומב מזכיר את הפחתת הריבית הקודמת מחודש נובמבר (גם כן 0.25%), שהייתה מתומחרת במלואה בשווקים, מה שהביא לתגובה הרבה יותר מתונה בשוק.

לצד זאת הוא מייחס חלק מהזינוק במניות הענף לתקווה מסוימת, שהפחתת הריבית המפתיעה תיתן פתח למתווה הפחתות מהיר יותר.

גם רונן מנחם, כלכלן שווקים ראשי במזרחי טפחות, מסביר כי "טבעי שסקטורים שרגישים לגובה הריבית יגיבו בצורה חדה יותר. לכן ראוי להתייחס פחות לעוצמת התגובות (כמו כמקרה של מדד הבנייה, מ"ל) אלא יותר לכיוון העתידי". מנחם מזכיר כי ענף הבנייה והנדל"ן עשוי לצאת נשכר מהורדת ריבית, שהיא הגורם המשפיע ביותר על הסקטור, כל שכן כזו שלא בהכרח נצפתה על ידו. כן הוא מציין כי קדמה לעלייה החדה תקופה ארוכה שבה סקטור הנדל"ן הניב ביצועי חסר משמעותיים.

הורדת הריבית היא רק אקמול?

אין ספק שריבית נמוכה יותר יכולה לספק רוח גבית לענף הנדל"ן כולו, ובפרט לחברות הבנייה למגורים. עם זאת, חולשת המכירות בענף נובעת גם מגורמים נוספים - כך שלא בטוח שהפחתת הריבית הנוכחית תספיק להנעת הענף מחדש.

"ברמה הכלכלית, הורדה של רבע אחוז בשיעור הריבית לא בהכרח שווה את כל העליות שראינו במניות הנדל"ן למגורים בשווי הכלכלי", מסביר דומב. "בסוף השאלה שנשאלת היא עד כמה הורדות הריבית ישפיעו על החזרה של הרוכשים למשרדי המכירות? שהרי מחירי הדירות עדיין גבוהים, ושיעור ההון העצמי שהרוכש נדרש להביא 'מהבית' עדיין גבוה".

 יעקב אטרקצ'י בפרויקט של אאורה ברמת גן / צילום: רפי דלויה - יח''צ

גם שמואל בן אריה, סמנכ"ל השקעות בפיוניר ניהול הון, מסביר כי למרות הזינוק החד שנרשם במניות הבנייה למגורים, חשוב "לא להסתנוור". שכן, "העליות אחרי הפחתת הריבית משקפות הקלה פיננסית לחברות, אבל לא פתרון לבעיות הריאליות בשטח. הורדת הריבית כעת היא רוח גבית, אבל היא לא תפתור את המחסור בידיים עובדות ואת האי-ודאות שעדיין קיימת במשק", אמר.

להערכת בן אריה, המבחן האמיתי יהיה כשהריבית תרד לרמה של 2.5%: "היא צריכה לרדת עמוק יותר כדי שנראה את הרוכשים חוזרים בהמוניהם ואת הביקושים מתעוררים באמת. קו פרשת המים מבחינתי עובר ב-2.5% ומטה. כל עוד הריבית מעל הרף הזה, החזרי המשכנתא עדיין 'חונקים' את הזוגות הצעירים, והאלטרנטיבות בפיקדונות עדיין קורצות למשקיעים יותר מאשר שוק הדיור. רק שבירה של רמת ה-2.5% כלפי מטה תייצר את ה'בוסט' האמיתי שהשוק מחכה לו".

המניות שצפויות לקפוץ לפי אי.בי.אי

לצד הקולות בשוק שמצננים את ההתלהבות מענף הבנייה למגורים, יש אחרים שדווקא צופים פוטנציאל אפסייד במניות התחום ב-2026. מעוז לוטין, אנליסט נדל"ן במגדל, מעריך כי הפחתת הריבית תתמוך בחזרת הרוכשים הפוטנציאליים שחיכו בצד: "זוגות צעירים שהמתינו עם כניסה לשוק הדיור מחשש מגובה המשכנתא, עשויים לחזור לשוק", אומר לוטין. "פתאום בחישוב ההכנסה הפנויה לאחר תשלום הריבית הם יקבלו סכום גבוה יותר, וזה ייתמוך ביותר רכישות דירות מצד הממתינים". להערכתו, מצב הקבלנים עשוי מאוד להשתפר, מה שיתמוך גם במניות הנדל"ן למגורים שעתידות להמשיך לעלות.

גם זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי, מסביר כי "למרות שנה לא פשוטה שעברנו, וסביבה מאתגרת שצפויה להימשך בסקטור הנדל"ן למגורים, אנו רואים עלייה במכירות בין רבעון לרבעון, וסבורים כי תמחור הסקטור כיום אטרקטיבי מאוד". עם זאת, מציין עין אלי כי בתוך הסקטור הם מעדיפים להיחשף לחברות בעלות זרוע התחדשות עירונית גדולה, הפועלות בפריפריה או בשוק היוקרה.

בהמשך לכך, עין אלי מציין לחיוב את מניית ישראל קנדה, "הפועלת בשוק היוקרה, שהציגה מכירות מרשימות לאחר הדוח האחרון ובראייה שנתית. החברה נהנית מהנהלה איכותית עם יכולות שיווק מרשימות, לצד פילוח מגזרי המקטין את הסיכון הנוכחי בסקטור".

עוד הוא מזכיר את אאורה, המתמקדת בתחום ההתחדשות העירונית בעיקר בפריפריה, "כשהיא מכוונת לשוק ה-Value for money, וממשיכה להוכיח שקיים ביקוש לדירות באזורים ובמחירים בהם פועלת החברה". כן לדבריו המודל העסקי של החברה מפחית משמעותית את המינוף והוצאות המימון.

במקביל מציין עין אלי לחיוב את מנייתה של קבוצת חג'ג', "המצליחה למכור בקצב גבוה מאוד בשדה דב בת"א ומציגה אפסייד לא מבוטל". להערכתו רכישת 30% מחברת ההתחדשות העירונית צים בהרי נדל"ן של עדי צים, מחזקת את הפיזור הגיאוגרפי של פרויקטי החברה, ותרומתה המלאה תורגש בעתיד.