את ממדאני הוא כבר ניצח: האם ההימור של זוהר לוי על נדל"ן בניו יורק ישתלם?

מאז נבחר לתפקיד ראש עיריית ניו יורק בחודש נובמבר האחרון, זוהרן ממדאני מרבה לייצר סערות מתוקשרות. בשבוע האחרון נקלעה לקלחת התקשורתית סביבו גם חברת הנדל"ן הישראלית סאמיט , כשעיריית ניו יורק ניסתה לעכב מכרז שבו זכתה לרכישת כ-5,100 יחידות דיור בעיר.

● נהנית מסנטימנט חיובי: מה מקפיץ את מניית גילת לוויינים
● מנוע צמיחה חדש לאורמת: חשמל לחוות שרתים במאות מיליוני דולרים

במסגרת המכרז הציעה סאמיט, שבשליטת איש העסקים זוהר לוי (51%), לרכוש 93 בניינים ברובעים שונים בעיר ניו יורק, רובם במנהטן, קווינס וברוקלין, תמורת 451 מיליון דולר. אלה הועמדו למכירה לאחר שבעלת הנכסים - חברת דה זראסאי של ג'ואל וינר, שאג"ח שלה נסחרות בבורסה בת"א - התקשתה בשנה שעברה לעמוד בהלוואות אותן נטלה מהבנק האמריקאי פלאגסטאר (Flagstar), אשר דרש להעמיד אותן לפירעון מיידי.

בחודש ספטמבר האחרון הסכימו הצדדים לפשרה שלפיה הנכסים יועמדו למכירה, ובחודש שעבר נקבע כי ההצעה שהגישה סאמיט, לרכוש את פורטפוליו הנכסים מדה זראסאי, תהיה "הצעה מובילה" בהליך המכירה הפומבית של התיק. במקביל, בסאמיט הגיעו להסכמות עם פלאגסטאר, שהתחייב להעמיד לה את המימון לצורך השלמת הרכישה.

אלא שבשלב זה נכנס לתמונה ראש העירייה המתוקשר, שזה עתה נכנס לתפקיד. ממדאני, שקמפיין הריצה שלו לראשות העיר נסב בין היתר סביב סוגיית הדיור המפוקח בעיר המאוכלסת ביותר בארה"ב, ניסה להתערב במכרז בטענה שהעירייה זקוקה לזמן כדי לבחון אותו מחדש. בעמדה שהגישו לבית המשפט טענו בעירייה, כי סאמיט לא הוכיחה כי יש ביכולתה להשלים את העסקה ולהביא לשיפור בתנאים של הבניינים.

ממדאני אף ערך סיור מתוקשר באחד הבניינים של דה זראסאי בברוקלין, בסופו הוא פרסם הצהרה לתקשורת בה טען כי הבניינים נמצאים ב"סוג תנאים שאף ניו יורקי לא צריך לחיות בהם". זה כמובן יצר שיח תקשורתי ער סביב המכירה, אם כי לא מן הנמנע שעתירה דומה הייתה מוגשת על ידי העירייה - ללא קשר לזהות העומד בראשה.

 הנכס הנרכש בשדרות מדיסון / צילום: newmark

ההימור של לוי ישתלם?

בין כה ובין כה, בסוף השבוע האחרון דחה בית המשפט לענייני חדלות פירעון את בקשת העירייה, מה שסלל את הדרך לזכייתה של סאמיט במכרז לרכישת פורטפוליו הנכסים, אשר עדיין זקוק לאישור נוסף מביהמ"ש המקומי.

המהלך האחרון של סאמיט מגיע לאחר שבשנת 2021 קיבלה החברה החלטה אסטרטגית להסיט את מוקד ההשקעה שלה מאירופה לארה"ב. באותה השנה מכרה החברה נכסים בגרמניה בשווי 3.6 מיליארד שקל, ובעיקר התמורה רכשה נכסים בארה"ב. לאחר המיקוד האסטרטגי אותו הוביל לוי, מהווים הנכסים בארה"ב מעל מחצית מהפורטפוליו של סאמיט (במונחי הכנסה ושווי).

כיום מחזיקה סאמיט ב-26 מרכזים מסחריים ברחבי ארה"ב, כמו גם שני בתי מלון ובניין משרדים במנהטן שנרכש לפני מספר חודשים. בנוסף, מחזיקה החברה בכ-90 בנייני מגורים בניו יורק הכוללים כ-3,100 יח"ד, אליהן צפויות להצטרף בקרוב 5,100 היחידות שבבעלות דה זראסאי. את הנכסים הללו רכשה סאמיט במחיר הנמוך בכ-20% מהשווי שבו הוערכו בדוחות דה זראסאי.

קשיי הנדל"ן בניו יורק

דה זראסאי היא אחת הקבוצות הוותיקות בתחום הדיור המפוקח להשכרה בניו יורק. החברה פועלת ברכישה, השכרה, פיתוח והשבחה של בנייני מגורים, ותיק הנכסים שלה מוערך בכ-1.7 מיליארד דולר (כ-8,700 יחידות דיור ביותר מ-130 בנייני מגורים הפזורים בניו יורק).

בשנה שעברה נקלעה החברה לחדלות פירעון בשל חוסר יכולתה לעמוד בהתחייבויותיה. הללו כוללות חוב של כ-1.1 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח שהנפיקה בת"א (רובן לא מבוטחות). בעקבות המשבר, מחירי האג"ח של דה זראסאי צנחו בעשרות אחוזים והן נסחרות כיום בתשואות "זבל" של 195% ו-560% לפדיון, המשקפות את חשש המחזיקים מיכולת הפירעון של התחייבויותיה כלפיהם.

כעת, יקוו בסאמיט כי רכישת הנכסים לצד הורדת הריבית יסייעו להם לקצור את הפירות מהמהלך האסטרטגי, שעד כה תוצאותיו רחוקות ממימוש הפוטנציאל שלו קיוותה החברה. ברקע, העלאות הריבית שהחלו בארה"ב בשנת 2022 הביאו לשחיקה מתמשכת בשווי הנכסים. כך, רק בחודש שעבר דיווחה סאמיט על הפחתת שוויו של פורטפוליו המגורים שלה בניו יורק בהיקף של 65-70 מיליון דולר.

מניית סאמיט אמנם עלתה בשלוש השנים האחרונות בכ-48%, והחברה נסחרת כיום לפי שווי של כ-4.9 מיליארד שקל. אולם זה עדיין נמוך בכ-19% משווייה בתחילת 2022, שהיה מעל 6 מיליארד שקל.

לפני מספר חודשים השלימה סאמיט מהלך מוצלח במיוחד למכירת מניותיה בחברת תחנות הדלק והקמעונאות פז, תוך שהיא רושמת רווח מוערך של כ-650 מיליון שקל, ותשואה של פי 2 על ההשקעה שאליה נכנסה לראשונה בתחילת שנת 2020.